Con los generadores de ingresos tradicionales, como los bonos y los certificados de depósito (CD) que prácticamente no ofrecen devoluciones, muchos jubilados están buscando bienes inmuebles para obtener ingresos regulares durante sus años dorados. Se estima que uno de cada 10 jubilados ya complementa sus ingresos con algún tipo de propiedad de alquiler. El uso de propiedades de alquiler para obtener ingresos adicionales no muestra signos de disminución en la popularidad, ya que las tasas de interés siguen siendo bajas. Evalúe si el juego de alquiler es compatible con su estilo de vida, cómo identificar las propiedades adecuadas, las trampas comunes que se deben evitar y cómo obtener financiamiento.

Mantenimiento

En primer lugar, es importante recordar que la propiedad de alquiler requiere al menos tanto mantenimiento como su propia casa, y probablemente más, ya que los inquilinos tienen pocos incentivos para cuidar el lugar más allá de asegurarse de que recuperen sus depósitos de seguridad. Este mantenimiento no solo significa tener que eliminar nidos de avispas y arreglar grietas en la base; también involucra baños que se rompen a los 2 a. metro. , que requiere servicios de plomería de emergencia. Si vive cerca de su propiedad de alquiler y se siente cómodo frente a cualquier problema que pueda surgir, el mantenimiento no tiene que ser un factor importante en la ecuación, suponiendo que tenga cuidado al comprar la propiedad. Si vive más lejos o no quiere estar disponible las 24 horas, los 7 días de la semana, es posible que tenga que contratar a un administrador de la propiedad.

Compañías de administración de propiedades

El beneficio de contratar una compañía de administración de propiedades es que la compañía típicamente maneja todas las tareas diarias como tomar llamadas después de hora y cobrar el alquiler, reduciendo así en general su participación para cambiar el cheque cada mes. La desventaja es que la compañía cobra una tarifa por estos servicios, sacando una porción considerable de sus ingresos mensuales, y usted todavía está en el gancho de cosas costosas como reemplazar el sistema de plomería si resulta que usted compró un desmantelamiento propiedad. Consulte los costos de las compañías locales de administración de propiedades, pero la mayoría espera que le cueste alrededor del 10% de la renta mensual cobrada con cargos adicionales en caso de circunstancias especiales, como desalojos.

Encontrar la propiedad correcta

El conocimiento local es imprescindible para garantizar que obtenga la propiedad que necesita. Primero, asegúrate de no pagar de más. La regla de oro ancestral para la propiedad de alquiler es que no debe pagar más de 12 veces la renta anual que puede cobrar. Conocer el mercado local de alquiler te da una idea de lo que puedes esperar de manera realista, pero deja margen a la regla si vives en un área notoriamente costosa como Nueva York o San Francisco.

Por ejemplo, si compra un dúplex por $ 200, 000, la regla permite una renta anual total de alrededor de $ 16, 700 para ambas unidades, o $ 8, 350 cada una.Esto es $ 700 por mes. Pero, ¿qué sucede si tiene una de las unidades vacía por unos meses? Necesita algo de relleno para lo inesperado, por lo que los expertos recomiendan agregar un 10% a la cima. Pida por lo menos $ 775 por mes. Mire para ver si esa cantidad está vigente con alquileres similares en el área. Si es así, proceda con la compra. Si los alquileres comparables van de $ 600 a $ 650, es hora de irse y mirar otras propiedades.

En segundo lugar, quiere estar seguro de que la propiedad se alquila fácilmente. La mejor manera es ver la propiedad como un posible inquilino, no como un propietario. Una gran vista, la proximidad a la universidad local o el cómodo transporte público son características destacadas a considerar. Tenga cuidado con "enamorarse" de una casa; después de todo, lo está comprando para ganar dinero con el trato, no vivir allí usted mismo.

Finalmente, hacer que la propiedad sea inspeccionada por un profesional es vital. Un techo podrido que requiera un reemplazo de $ 10,000 en el primer año puede anular todas las ganancias durante varios años en el futuro.

Financiamiento e impuestos

Espere hacer un pago inicial del 20 al 30% incluso con un buen crédito. Las personas están naturalmente más apegadas a la casa en la que viven físicamente que a una propiedad de alquiler, y los bancos todavía están nerviosos después de la crisis inmobiliaria de 2008. Asimismo, es mucho más fácil obtener una hipoteca para su propiedad de alquiler antes de jubilarse.

Si no tiene mucho dinero extra, puede aprovechar sus cuentas de jubilación para el pago inicial. De hecho, podría haber beneficios fiscales sustanciales para hacerlo según el tipo de plan de jubilación que tenga. Las reglas son diferentes para IRA, Roth IRA y planes 401 (k), por lo que debe consultar con su preparador de impuestos para tener una idea de sus opciones y el posible impacto fiscal.

Otro beneficio de una propiedad de alquiler es que le permite reclamar una deducción por depreciación en su declaración de impuestos federales. Tenga en cuenta que puede terminar debiendo más en impuestos si vende la propiedad con un beneficio más adelante.

Desventajas

Hay varias trampas potenciales a considerar. Un grupo de universitarios ruidosos puede causar daños que exceden el depósito de seguridad, y un cachorro masticando todo puede sumar muchas veces el alquiler adicional de $ 10 por mascota cada mes. Un inquilino sin recursos que es desalojado casi siempre termina siendo una pérdida neta para el propietario.

Períodos prolongados de la propiedad vacía pueden consumir las ganancias del año a toda prisa, incluso con un 10% de relleno extra. Su estado y municipio pueden gravar su propiedad de alquiler de forma diferente a su propio hogar, lo que significa que puede perder las deducciones clave y terminar pagando impuestos a la propiedad inesperadamente altos. Además, asegúrese de investigar si el municipio tiene inspecciones y tarifas obligatorias. Algunos lugares tratan de frenar la conversión de la propiedad ocupada por el propietario a la de alquiler convirtiéndola en un costoso desorden burocrático.

Tenga en cuenta que los bienes inmuebles son ilíquidos y deben considerarse como una inversión a largo plazo. Ya pasaron los días del cambio de casa rentable, y teniendo en cuenta los altos costos de transacción, tales como los honorarios de los agentes inmobiliarios y los costos de cierre, usted se encontrará a la larga cuando compre propiedades de inversión.Esto significa que necesita un colchón de efectivo suficiente para cubrir sus gastos de vida durante al menos seis meses si ocurre algo inesperado.

Si hace su tarea y encuentra una propiedad adecuada, es posible que tenga la clave para una jubilación segura y conveniente. Solo asegúrese de tener en cuenta todos los factores, y no se olvide de discutir el impacto fiscal con un profesional de impuestos locales para evitar sorpresas desagradables más adelante.