Si saca el tipo más popular de hipoteca inversa, una Hipoteca de Conversión de Vivienda (HECM), su préstamo y su vivienda deberán cumplir con los requisitos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) porque la FHA asegura estas hipotecas Aquí hay una descripción general de las pautas más importantes que debe tener en cuenta. (Para obtener más información sobre los requisitos del prestatario, lea ¿Califica para una hipoteca inversa? )

Propiedades elegibles

Puede contratar una hipoteca revertida solo en ciertos tipos de propiedades. El hogar debe ser una casa unifamiliar o una casa de dos a cuatro unidades donde ocupe una unidad. Los condominios aprobados por HUD también son elegibles, al igual que las casas prefabricadas que cumplen con los requisitos de la FHA. El área del piso de la casa prefabricada debe tener al menos 400 pies cuadrados y debe cumplir con los estándares federales de construcción y seguridad de casas prefabricadas. La propiedad hipotecada inversa también debe clasificarse y gravarse como bienes inmuebles. Por lo tanto, aunque pueda vivir en su vehículo recreativo, no puede hipotecarlo inversamente porque no califica como bienes inmuebles. Además, para obtener y mantener una hipoteca revertida en su propiedad, debe vivir allí como su residencia principal.

Home Appraisal

Obtener una hipoteca revertida requiere una evaluación profesional de la vivienda. El valor de su casa se basará en su condición y los valores de la propiedad en el vecindario circundante. Los prestamistas quieren asegurarse de que el monto de la hipoteca revertida que extienden a los propietarios esté en línea con lo que obtendrán cuando la casa se venda para pagar el préstamo. Una evaluación generalmente es válida por 120 días, lo que debería ser tiempo más que suficiente para cerrar su préstamo.

El hogar también debe cumplir con los estándares mínimos de propiedad de la FHA por razones de seguridad y solidez. Si el hogar no cumple con estos estándares, el prestamista podría aprobar la hipoteca inversa con la condición de que parte de los ingresos se destinen a realizar las reparaciones necesarias para que la propiedad cumpla con dichos estándares. Una oficina local de HUD revisará una propiedad que un tasador cree que requiere reparaciones que cuestan un 30% o más de lo que vale la casa. HUD puede o no permitir que tales propiedades sean hipotecadas inversamente. (Obtenga más información en Lo que debe saber sobre las evaluaciones de viviendas .)

Finanzas de prestatarios

Según una regulación federal que entró en vigencia a principios de este año, los prestamistas deben realizar una evaluación financiera de los prestatarios antes de aprobarlos para una hipoteca inversa. El propósito de esta evaluación es asegurarse de que el propietario tenga la voluntad y la capacidad de mantenerse al día con los pagos requeridos del seguro de propiedad e impuestos a la propiedad. Sin embargo, los principales criterios para calificar para una hipoteca inversa y determinar cuánto puede pedir prestado el propietario siguen siendo la edad del propietario, la tasa de interés del préstamo y el valor tasado de la propiedad, no los ingresos, el crédito y los activos del propietario, como con una hipoteca a plazo .(Conozca las diferencias en Comparación de hipotecas inversas versus hipotecas forward .)

Si la evaluación financiera muestra que es posible que no tenga los ingresos o los activos líquidos que necesita para mantenerse al día con los seguros y los impuestos, eso no necesariamente significa que no podrá obtener una hipoteca inversa. Los prestamistas pueden apartar parte de los ingresos de su hipoteca revertida para cubrir estos gastos usando un proceso similar a la cuenta de depósito en garantía que podría haber tenido con su hipoteca a plazo. Para las hipotecas inversas, esta cuenta se denomina "reserva de expectativa de vida".

Para la evaluación financiera, el prestamista revisará los informes de crédito del prestatario, historial de empleo, historial de vivienda durante el año anterior, historial de pago de impuestos a la propiedad, propietarios estado del seguro, estado del seguro contra inundaciones (leer Comprensión del seguro de inundación requerido por el prestamista ) y el historial de pago de la cuota de la asociación de propietarios (si la propiedad pertenece a una asociación). Mire la página 82 de esta hoja de trabajo de evaluación financiera de hipoteca inversa para ver qué información considerarán los prestamistas.

Primas de seguro hipotecario

HECM tienen dos tipos de primas de seguro hipotecario: por adelantado y en curso. La prima por adelantado se cobra cuando saca el préstamo. Es un porcentaje basado en la cantidad de ingresos del préstamo que usted decide recibir en el primer año. La idea es que cuanto más saca en el primer año, más riesgoso es su préstamo, por lo que su seguro hipotecario cuesta más como resultado.

El cálculo es simple: si toma prestado menos del 60% de su límite de capital inicial en el año uno, la prima inicial es 0. 5% del valor tasado de su vivienda. Si pide prestado más del 60%, es 2. 5%. Puede financiar esta prima si no desea pagar de su bolsillo, pero eso significa que pagará intereses mientras tenga el préstamo. Dado que la cantidad que puede pedir prestado se basa en parte en la cantidad de intereses que acumulará durante la vigencia del préstamo, la financiación de la prima reducirá cuánto puede pedir prestado por más del monto de la prima.

También tiene que pagar primas anuales de seguro hipotecario (MIP) por el tiempo que tenga el préstamo. Esta tarifa es 1. 25% del saldo pendiente de la hipoteca por año. Los MIP también se agregan al saldo de su préstamo y reducen la cantidad que puede pedir prestado.

No puede pagar más de lo que vale el hogar

Si vende su casa o se muda mientras está vivo, su hipoteca revertida será vencida y pagadera. Lo mismo es cierto si mueres mientras aún vives en el hogar. Si la casa se vende por menos de lo que debe en la hipoteca inversa, no tiene que compensar la diferencia. Y si sus herederos quieren comprar la casa después de su muerte o mudarse para poder quedarse en la familia, los prestamistas tampoco pueden pedirles que paguen más de lo que deben.

Un HECM es un préstamo sin recurso, y el seguro hipotecario de la FHA cubre cualquier déficit. La única excepción es que no puedes vender tu casa por menos del 95% de lo que vale y estar descolgado. Tiene que haber una restricción como esta para evitar que personas inescrupulosas hagan cosas como vender la casa a un pariente por un valor inferior al de mercado y menos que el saldo de la hipoteca revertida y luego esperar que el prestamista reciba el golpe financiero.

The Bottom Line

La industria hipotecaria está muy regulada, y la FHA ha establecido muchas pautas para proteger a los prestatarios de cometer errores importantes, evitar que los prestamistas se aprovechen de los prestatarios y alentar a los prestamistas a ofrecer hipotecas inversas. Sin embargo, estas reglamentaciones y su aplicación no son perfectas, por lo que aún debe tener precaución al considerar una hipoteca inversa. (Para obtener más información, consulte Una guía de impuestos e hipotecas inversas y Encuentre las principales compañías hipotecarias revertidas .)