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El ingreso operativo neto (NOI) es una cifra antes de impuestos y no tiene en cuenta el impuesto a la renta, los pagos de préstamos, los gastos de capital y los gastos de depreciación y amortización. Por lo tanto, los impuestos a la renta no afectan el NOI de la inversión de una empresa o de un inmueble. Sin embargo, los impuestos a la propiedad están incluidos en los gastos operativos de los gastos de operación de una inversión inmobiliaria.

NOI generalmente se usa para analizar los fundamentos de las inversiones inmobiliarias y sus habilidades para generar ingresos. Para calcular NOI, reste todos los gastos operativos necesarios de los ingresos que genere una propiedad.

Una inversión inmobiliaria puede generar ingresos a partir de alquileres y estacionamiento y tarifas de servicio. Sus gastos operativos incluyen los gastos necesarios para administrar y mantener la propiedad, tales como seguros, tarifas de conserjería, gastos de servicios públicos, tarifas de administración de propiedades e impuestos a la propiedad.

Por ejemplo, supongamos que un inversor compra una propiedad en Nueva York por $ 30 millones en efectivo. La propiedad tiene 50 apartamentos, por los cuales el propietario cobra $ 5, 000 en alquiler por mes. El edificio de apartamentos tiene 50 espacios de estacionamiento, que sus inquilinos alquilan por $ 1, 000 por estacionamiento por mes.

El edificio de apartamentos tiene lavadoras, por las cuales pagó un total de $ 50,000. Durante el año pasado, el inversionista generó $ 10,000 en tarifas de esas máquinas de lavandería. Dado que las máquinas de lavandería tienen una vida útil, el inversor utiliza el método de depreciación en línea recta, que asciende a $ 5,000 por año en gastos de depreciación. El inversor paga un promedio de $ 100, 000 por mes en servicios públicos, tarifas de limpieza y honorarios de administración de propiedades. El inversor paga un impuesto a la renta del 35% de sus ingresos totales y un impuesto a la propiedad de $ 250,000 por año.

El ingreso operativo neto resultante del edificio de apartamentos es de $ 2. 16 millones (50 * $ 5, 000 * 12 + 50 * $ 1, 000 * 12 + $ 10, 000 - $ 100, 000 * 12 - $ 250, 000).