Si desea un pago mensual de su hipoteca inferior al que puede obtener con un préstamo de tasa fija, es posible que le atraiga una hipoteca de solo interés. Al no realizar los pagos del principal durante varios años al comienzo del plazo de su préstamo, tendrá un mejor flujo de efectivo mensual. Pero, ¿qué sucede cuando se acaba el período de solo interés? ¿Quién ofrece estos préstamos? ¿Y cuándo tiene sentido obtener uno? Aquí hay una breve guía de este tipo de hipoteca.

Cómo funcionan los pagos

En su aspecto más básico, una hipoteca de solo interés es aquella en la que solo realiza pagos de intereses durante los primeros años, normalmente 5 o 10, y una vez que finaliza ese período , pagas principal e intereses. Si desea realizar pagos de capital durante el período de solo interés, puede hacerlo, pero eso no es un requisito del préstamo.

Por lo general, verá préstamos de solo interés estructurados como hipotecas de tasa ajustable (ARM) 3/1, 5/1, 7/1 o 10/1. Los prestamistas dicen que las opciones 7/1 y 10/1 son más populares entre los prestatarios. En general, el período de solo interés es igual al período de tasa fija para préstamos de tasa ajustable. Eso significa que si tiene un ARM 10/1, por ejemplo, pagaría intereses solo durante los primeros 10 años.

En un ARM de solo interés, después de que finalice el período introductorio, la tasa de interés se ajustará una vez al año (de ahí viene el "1") en función de una tasa de interés de referencia, como LIBOR plus un margen determinado por el prestamista. La tasa de referencia cambia a medida que cambia el mercado, pero el margen está predeterminado en el momento de sacar el préstamo.

Los cambios en las tasas de interés están limitados por los límites de tasas. Esto es cierto para todos los ARM, no solo para los ARM de solo interés. El límite de tasa de interés inicial en ARMs 3/1 y ARMS 5/1 es generalmente dos, dice Casey Fleming, un oficial de préstamos con C2 Financial Corp en San Diego y autor de The Loan Guide: Cómo obtener la mejor hipoteca posible. Eso significa que si su tasa de interés inicial es del 3%, entonces, cuando el período de solo interés termine en el año cuatro o el sexto, su nueva tasa de interés no será superior al 5%. En 7/1 ARMs y 10/1 ARMs, el límite de tasa inicial es generalmente cinco.

Después de eso, los aumentos de tarifas generalmente se limitan al 2% por año, independientemente de cuál fue el período introductorio de ARM. Los topes de por vida son casi siempre un 5% superiores a la tasa de interés inicial del préstamo, dice Fleming. Entonces, si su tasa de inicio es del 3%, podría aumentar al 5% en el año ocho, al 7% en el año nueve y al máximo en el 8% en el año 10.

Una vez que finalice el período de solo interés, tendrá que comience a reembolsar el capital durante el resto del plazo del préstamo (en forma totalmente amortizada, en términos del prestamista). Los préstamos de hoy solo de interés no tienen pagos globales; típicamente no están permitidos por la ley, dice Fleming.Entonces, si el plazo completo de un ARM 7/1 es de 30 años y el período de solo interés es de siete años, en el año ocho, su pago mensual se recalculará en base a dos cosas: primero, la nueva tasa de interés, y segundo, el reembolso del principal durante los 23 años restantes.

Un préstamo con menor interés común

Las hipotecas de interés fijo con interés solamente no son tan comunes, aunque las encontrará a través del Bank of America si necesita un préstamo enorme (un préstamo por un monto superior a $ 417 , 000) oa través de Navy Federal Credit Union para préstamos conformes (préstamos normalmente limitados a $ 417,000 en la mayor parte del país) y préstamos jumbo. Para unirse a Navy FCU, deberá estar afiliado a las Fuerzas Armadas de los EE. UU., El Departamento de Defensa, la Guardia Costera o la Guardia Nacional o estar relacionado con un miembro de la FCU de la Marina. (Consulte Hipotecas Jumbo vs. Convencionales: cómo difieren .)

Con un préstamo de interés fijo a 30 años solo a plazo, puede pagar intereses solo por 10 años, luego pagar intereses más capital para los 20 años restantes. Suponiendo que no haya puesto nada al principal durante esos primeros 10 años, su pago mensual aumentaría sustancialmente en el año 11, no solo porque comenzaría a amortizar el capital, sino porque estaría reembolsando el capital en solo 20 años en lugar de 30. Dado que no está pagando capital durante el período de solo interés, cuando se restablece la tasa, su nuevo pago de intereses se basa en el monto total del préstamo. Un préstamo de $ 100, 000 con una tasa de interés del 3. 5% costaría solo $ 291. 67 por mes durante los primeros 10 años, pero $ 579. 96 por mes durante los 20 años restantes, casi el doble.

Más de 30 años, el préstamo de $ 100, 000 le costaría $ 174, 190.80 (calculado como $ 291. 67 x 120 pagos + $ 579. 96 x 240 pagos). Si hubiera obtenido un préstamo a tasa fija a 30 años con la misma tasa de interés del 3. 5% (mencionado en "Cómo funcionan los pagos", más arriba), su costo total durante 30 años sería de $ 161, 656. 09. Eso es $ 12, 534. 71 más en intereses sobre el préstamo de solo interés, y ese costo de interés adicional es la razón por la cual no desea mantener un préstamo de solo interés para su plazo completo. Sin embargo, su gasto real en intereses será menor si toma la deducción del impuesto a la hipoteca.

Disponibilidad de préstamos

Dado que tantos prestatarios se metieron en problemas con préstamos de solo interés durante los años de burbuja, los bancos dudan en ofrecer el producto hoy, dice Yael Ishakis, vicepresidente de First Meridian Mortgage en Brooklyn, NY, y autor de la guía completa para comprar una casa.

Fleming dice que la mayoría son préstamos jumbo de tasa variable con un período fijo de 5, 7 o 10 años. Un préstamo jumbo es un tipo de préstamo no conforme. A diferencia de los préstamos conformes, los préstamos no conformes no son elegibles para ser vendidos a Fannie Mae y Freddie Mac, las dos instituciones gigantes que son los mayores compradores de hipotecas conformes y una razón por la cual los préstamos conformes están ampliamente disponibles.

Cuando Fannie y Freddie compran préstamos a los prestamistas hipotecarios, hacen que haya más dinero disponible para que los prestamistas emitan préstamos adicionales.Los préstamos no conformes como los préstamos de solo interés tienen un mercado hipotecario secundario limitado; es más difícil encontrar un inversor que quiera comprarlos. Más prestamistas se quedan con estos préstamos y los atienden internamente, lo que significa que tienen menos dinero para hacer préstamos adicionales. Los préstamos de solo interés, por lo tanto, no están tan ampliamente disponibles. Incluso si un préstamo de solo interés no es un préstamo jumbo, todavía se considera no conforme. (Obtenga más información en Fannie Mae: qué hace y cómo funciona .)

Debido a que los préstamos de solo interés no están tan ampliamente disponibles como, por ejemplo, los préstamos a tasa fija a 30 años, "el La mejor forma de encontrar un prestamista de buen interés es a través de un corredor de buena reputación con una buena red, ya que tomar algunas compras serias para encontrar y comparar ofertas ", dice Fleming.

Además del Bank of America, Navy FCU y las compañías para las que trabajan nuestras fuentes expertas: C2 Financial Corp, First Meridian Mortgage y Angel Oak Home Loans, otros prestamistas que ofrecen préstamos de solo interés incluyen EverBank, Private de Union Bank Banco, prestamista de mercado SoFi, Citizens Bank, Bank of Internet y United Wholesale Mortgage. Esta no es una lista exhaustiva, pero ofrece un punto de partida si está buscando un préstamo de solo interés.

Comparación de los costos

"El aumento de la tasa para la característica de solo interés varía según el prestamista y por día, pero suponga que pagará al menos una prima del 0.25% en la tasa de interés", dice Fleming.

De manera similar, Whitney Fite, presidenta de Angel Oak Home Loans en Atlanta, dice que la tasa de una hipoteca de solo interés es 0. 125% a 0. 375% más que la tasa de un préstamo de tasa fija amortiguada o ARM, dependiendo de los detalles.

Así es como se verían sus pagos mensuales con un préstamo de solo $ 100 000 en intereses comparado con un préstamo de tasa fija o un ARM totalmente amortizado, cada uno a una tasa típica para ese tipo de préstamo:

• 7 años, ARM de solo interés, 3. 125%: $ 260. 42
• Préstamo convencional a 30 años a tasa fija (no de solo interés), 3. 625%: $ 456. 05
• ARM a 7 años totalmente amortizado (amortización a 30 años), 2. 875%: $ 414. 89

A estas tasas, en el corto plazo, un ARM de solo interés le costará $ 195. 63 menos por mes por $ 100, 000 prestados durante los primeros siete años en comparación con un préstamo a tasa fija a 30 años, y $ 154. 47 menos por mes en comparación con un ARM 7/1 totalmente amortizable.

Es imposible calcular el costo real de por vida de un préstamo con tasa de interés ajustable cuando lo sacas porque no puedes saber por adelantado a qué tasa de interés se repondrá cada año. Tampoco hay una manera de reducir el costo, dice Fleming, aunque puede determinar el límite de la tasa de interés de por vida y el piso de su contrato, por lo que puede calcular el costo mínimo y máximo de por vida, y saber que su costo real caería en algún punto intermedio. "Sin embargo, sería un rango enorme", dice Fleming.

The Bottom Line

Las hipotecas de solo interés pueden ser difíciles de comprender y sus pagos aumentarán sustancialmente una vez que finalice el período de solo interés.Si su préstamo de solo interés es un ARM, sus pagos aumentarán aún más si aumentan las tasas de interés, lo cual es una apuesta segura en el entorno actual de bajas tasas. Estos préstamos son los mejores para prestatarios sofisticados que entienden completamente cómo funcionan y qué riesgos están tomando. (Para obtener más información, consulte 5 Tipos de hipotecas riesgosas que debe evitar .)

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