Todos tomamos riesgos en la vida. De hecho, las cosas buenas a menudo se logran tomando riesgos; por lo tanto, ser capaz de administrar con éxito los riesgos en su vida aumenta en gran medida las posibilidades de que asumir esos riesgos sea gratificante. En este artículo, le mostraremos cómo trabajar con el riesgo y las recompensas que rodean su hipoteca. (Para seguir leyendo sobre el riesgo, consulte Determinación de riesgos y la pirámide de riesgos .)

Apalancamiento y refinanciación
La compra y el financiamiento de una casa es un riesgo que asume la mayoría de las personas. Históricamente ha sido muy gratificante. En los últimos años, se ha puesto de moda asumir un riesgo adicional en relación con la propiedad de vivienda mediante el aprovechamiento del valor de una vivienda a través de un refinanciamiento de retiro de efectivo o un préstamo con garantía hipotecaria. Las refinanciaciones de reembolsos y los préstamos con garantía hipotecaria permiten a los consumidores tomar préstamos contra el valor de sus casas. Esto es apalancamiento financiero: agrega una capa adicional de riesgo a la propiedad de vivienda. (Para obtener más información sobre cómo comprar una casa o un inmueble, consulte Comprar una hipoteca , Invertir en bienes inmuebles y Explorar las inversiones inmobiliarias .) >

Los préstamos con garantía hipotecaria y refinanciación con garantía hipotecaria se pueden utilizar para casi cualquier fin. Esta discusión se enfoca en los riesgos de apalancar el valor de una casa para comprar activos con el objetivo de usar esos activos para obtener ingresos adicionales. (Para leer más artículos sobre préstamos con garantía hipotecaria, vea

Préstamos con garantía hipotecaria: los costos , El préstamo con garantía hipotecaria: qué es y cómo funciona y El reverso Hipoteca: una herramienta de jubilación .)

Un enfoque institucional para la gestión de activos y pasivos

La extracción de capital para realizar inversiones adicionales requiere un conocimiento profundo de la gestión de activos y pasivos. La gestión de activos y pasivos implica administrar los riesgos asociados con los préstamos e inversiones de dinero. Las instituciones financieras dedican una gran cantidad de tiempo, esfuerzo y recursos a la gestión de activos y pasivos.
Las instituciones financieras obtienen ganancias a través del apalancamiento; sin embargo, debido a la posible cantidad de riesgo a la baja y externalidades asociadas, las instituciones financieras están altamente reguladas en la cantidad de apalancamiento que pueden usar y los riesgos que pueden asumir. La mayoría obtienen ganancias pidiendo prestado dinero a una cierta tasa y plazo hasta el vencimiento e invirtiendo ese dinero en instrumentos financieros con vencimientos similares, perfiles de bajo riesgo y rendimientos esperados ligeramente más altos que la tasa a la que solicitaron préstamos por primera vez.

Otros asumen más riesgos e intentan obtener mayores ganancias invirtiendo dinero prestado en instrumentos financieros con vencimientos más largos que el plazo de sus propios préstamos, perfiles de riesgo relativamente más altos y mayores retornos esperados. Cuanto más altas son las diferencias entre las características de las instituciones financieras y sus préstamos, mayor es el riesgo que asumen mediante el apalancamiento financiero.(Para obtener más información, consulte

¿Cuáles son los riesgos de tener tanto un alto apalancamiento operativo como un alto apalancamiento financiero? ) Buenas prácticas de gestión de activos y pasivos

La mayoría de las instituciones financieras usan apalancamiento para invertir en bonos u otros activos de renta fija. Normalmente no invierten en acciones (más sobre esto más adelante). Usan dos herramientas principales en la gestión de activos y pasivos: la gestión del riesgo de crédito y la gestión del riesgo de la tasa de interés.
La gestión del riesgo de crédito implica evaluar la solvencia del emisor de un bono y gestionar el riesgo de incumplimiento. Como regla general, cuanto menor sea la calificación crediticia de un emisor de bonos, mayor será la tasa de rendimiento esperada o el rendimiento del bono. (Para obtener más información, consulte

¿Qué es una calificación crediticia corporativa? ) La administración del riesgo de tasa de interés implica administrar el riesgo asociado con el cambio en el precio de un bono a medida que cambian las tasas de interés. (Existe una relación inversa entre los precios de los bonos y las tasas de interés. A medida que aumentan las tasas de interés, caen los precios de los bonos. A medida que caen las tasas de interés, aumentan los precios de los bonos.) La medida más utilizada del riesgo de tasa de interés de un bono se denomina duración.

La duración de un bono es una medida del cambio porcentual de un bono en el precio como resultado de un cambio en las tasas de interés (generalmente 100 puntos base). La duración es una función de los flujos de efectivo ponderados de un bono. Los bonos con vencimientos similares y pagos de cupones (que componen los flujos de efectivo de un bono) tienen una duración similar. En general, cuanto más largo sea el vencimiento de un bono, mayor será su duración y, por lo tanto, más cambiará su precio con un cambio en las tasas de interés. (Para obtener más información sobre este concepto, consulte

Conceptos de bonos avanzados .) Los riesgos de apalancamiento financiero se minimizan cuando la duración de los préstamos de una institución financiera se igualan con la duración de sus inversiones. Por ejemplo, un buen partido de duración sería tomar dinero prestado a través de un préstamo a dos años e invertir los ingresos en un bono a dos años: el préstamo y el bono tienen flujos de efectivo similares y duraciones similares. Un desajuste de duración sería pedir dinero prestado durante años e invertir los ingresos en un bono a 10 años: el préstamo tendría que renovarse cada dos años para seguir financiando la compra del bono a 10 años, o el bono tendría que serlo. ser vendido al final de los dos años. No hay certeza de que el préstamo pueda renovarse a su tasa de interés original al final de cada uno de los períodos de dos años, ni existe certeza de que el bono pueda venderse después del primer año a su precio original.

En realidad, la mayoría de las instituciones financieras toman algunos riesgos calculados de crédito y duración; de lo contrario, sería difícil obtener ganancias. Sin embargo, como se mencionó anteriormente, ellos gastan una gran cantidad de tiempo, esfuerzo y dinero manejando estos riesgos.

Aprovechando el valor de un hogar para realizar inversiones adicionales

La extracción de capital para realizar inversiones adicionales requiere una gestión efectiva de activos y pasivos. El enfoque de un propietario sobre la gestión de activos y pasivos no debe ser muy diferente del enfoque de una institución financiera.
Como en el caso de las instituciones financieras, esto significa que solo se deben realizar inversiones en bonos y otras inversiones de renta fija. Usar la equidad de su casa para invertir en acciones no es una buena gestión de activos y pasivos para la persona promedio. Existe un riesgo extremo al aprovechar el valor de una vivienda para invertir en el mercado de valores. Los precios de las acciones son demasiado volátiles. Si bien el rendimiento esperado a largo plazo del mercado accionario es más alto que el de los bonos, es poco probable que los requisitos de reembolso de una hipoteca coincidan con los altibajos de los precios de las acciones. En el momento en que vence el pago de una hipoteca, el mercado de valores podría estar en una liquidación. Este es el momento en el que sería una gran desventaja para el inversor tener que vender para hacer el pago de la hipoteca. La venta durante una recesión en el mercado limita los retornos de inversión futuros de un giro alcista en el mercado, lo que disminuye la probabilidad de que el rendimiento total de la inversión sea mayor que el interés pagado en la hipoteca.

Por otro lado, la rentabilidad obtenida cuando se compra un bono y se mantiene hasta su vencimiento se puede conocer con certeza en el momento en que se compra el bono. (Típicamente, el rendimiento de un bono se mide en términos de su rendimiento, que es una función de los pagos y el precio de su cupón. El rendimiento de un bono hasta el vencimiento es una medición del rendimiento que supone que el bono se mantendrá hasta su vencimiento). el bono no exigible a cinco años es del 9% y la tasa de interés de una hipoteca de tasa fija es del 6. 5%, luego se podría obtener un margen de tasa de interés del 2. 5% durante cinco años casi con certeza. Por ejemplo, digamos que $ 200,000 en capital de la vivienda podrían extraerse a través de una refinanciación en efectivo en una hipoteca de tasa fija a 30 años al 6. 5%. Los $ 200, 000 podrían invertirse en un bono de cinco años con un rendimiento hasta el vencimiento del 9%. Durante ese período de cinco años, se podría obtener un margen de tasa de interés de 2. 5% o $ 5,000 anuales. Al final del período de cinco años, el bono se vencería y la hipoteca de $ 200, 000 podría ser pagada.

Aún existen problemas

Sin embargo, incluso este escenario simplificado tiene problemas. Los pagos de hipoteca generalmente se deben hacer mensualmente, mientras que los pagos de bonos generalmente se realizan cada seis meses. Además, es poco probable que una tasa hipotecaria pueda ser tan baja como 6. 5%, mientras que un bono con una calificación alta rendiría un 9%. Un bono que rinda un 9% probablemente conlleve un gran riesgo de crédito. Este escenario también ignora los costos de transacción y los beneficios / consecuencias fiscales. Se debe realizar un análisis que incorpore los beneficios y costos de refinanciación de una hipoteca existente.
Conclusión

Las instituciones financieras rentables practican una sólida gestión de activos y pasivos. Los propietarios que están considerando extraer capital de sus hogares para realizar inversiones adicionales deben tener una sólida comprensión de la gestión de activos y pasivos y los riesgos involucrados en el aprovechamiento del valor de una vivienda.
Las instituciones financieras no utilizan el apalancamiento para invertir en acciones; tampoco deberían hacerlo los propietarios. Los retornos de acciones son demasiado volátiles y no coinciden con los flujos de efectivo de una hipoteca.Los bonos mantenidos hasta su vencimiento eliminan el riesgo de volatilidad de los precios, pero aún presentan algunos problemas de flujo de efectivo.

Además, sería difícil encontrar un bono con una alta calificación crediticia que rinda significativamente más que la tasa de interés pagada en una hipoteca. Existiría un riesgo crediticio al invertir en un bono con un rendimiento sustancialmente más alto que la tasa de interés de una hipoteca. Para la mayoría de la gente, una casa representa su mayor activo y su refugio: la extracción de capital para realizar inversiones con riesgo de crédito puede no ser una gran idea para todos. El aprovechamiento del valor neto de la vivienda en general debe ser realizado por personas que tienen activos significativos distintos de sus hogares (en los que el hogar es parte de una cartera general). En ese caso, podría ser aconsejable aprovechar el valor de una vivienda para realizar inversiones adicionales, y solo entonces para invertir en bonos u otras inversiones de renta fija.