La propiedad de una propiedad de alquiler tiene sus ventajas. Hecho bien, puede obtener un flujo de ingresos recurrente, su hipoteca cubierta y una ganancia cada mes. Sin mencionar una ganancia inesperada cuando decides vender. (Consulte también: Las 10 principales características de una propiedad de alquiler rentable.)

Pero esa máquina generadora de ingresos puede costarle si vende. Después de todo, el Tío Sam va a querer un recorte en forma de impuestos sobre ganancias de capital. Los impuestos a las ganancias de capital aparecen cada vez que vende un activo para obtener un beneficio. Para 2015 y 2016, la tasa de impuesto a las ganancias de capital es del 15% para las personas que caen en los niveles de ingresos del 25%, 33% y 35%. Las personas en el 39. 6% de la categoría impositiva pagan el 20%. Eso podría ser un golpe bastante significativo si está logrando un beneficio decente. Digamos que está ganando $ 100,000 en la venta. Estarás en el gancho por $ 15,000 en impuestos. Si bien los impuestos son un mal necesario, existen formas de reducir la carga al vender una propiedad de alquiler.

Ganancias de compensación con pérdidas

Una forma efectiva de reducir su exposición fiscal al vender una propiedad de alquiler es emparejar la ganancia de la venta con una pérdida en otra área de sus inversiones. Llamada cosecha de pérdidas fiscales, muchas personas emplean esta estrategia al final del año para reducir la cantidad que adeudan por las ganancias en acciones, pero también se puede usar para propiedades de alquiler de bienes raíces. Esto se debe a que el Servicio de Rentas Internas le permite emparejar ganancias con pérdidas para reducir el monto que le debe al Tío Sam. Digamos que ganaste $ 50,000 en la venta de un apartamento de alquiler, pero te bañaste en la bolsa de valores y perdiste $ 75,000. Puedes compensar $ 50,000, haciendo que las ganancias de la venta de la propiedad alquilada sean un lavado. (Ver también: Cosecha de pérdidas impositivas: reducir las pérdidas de inversión)

Aproveche la Sección 1031 del Código Tributario

Los inversores inmobiliarios que no pretenden cobrar pueden evitar pagar impuestos sobre ganancias de capital gracias a la Sección 1031 del código tributario. El IRS permite a los inversores vender una inversión, en este caso una propiedad de alquiler, y tomar el producto de la venta y reinvertirlo sin tener que pagar impuestos sobre las ganancias. De acuerdo con la regla, el intercambio puede incluir exclusivamente bienes de tipo similar, o puede incluir bienes de tipo similar, así como efectivo, pasivos y bienes que no sean de la misma clase. En el caso de este último, podría desencadenar un evento de ganancias de capital en el año en que se completó el intercambio.

Con un intercambio, la forma más sencilla de evitar el pago de impuestos es cambiar una propiedad por otra. En una estrategia más complicada llamada intercambios diferidos, puede vender una propiedad y luego adquirir una o más propiedades similares de reemplazo. Para que califique para un intercambio diferido, la venta de una propiedad y la adquisición de otra deben ser partes dependientes de la transacción.(Ver también: 10 cosas que debe saber sobre 1031 intercambios).

Si bien el canje tiene que ser similar a las normas del IRS, eso no significa que tenga que cambiar un condominio por otro. Puede hacer un intercambio de un condominio por un frente de tienda o por una casa de tres dormitorios, siempre y cuando ambos sean propiedad real y estén ubicados en los Estados Unidos. Tenga en cuenta que la propiedad tiene que ser para alquiler y debe haber generado ingresos. La propiedad que utiliza principalmente para uso personal como una segunda propiedad de una casa o vacaciones no cuenta en un intercambio.

Cuando se trata de aprovechar la Sección 1031 del código tributario, debe tener en cuenta el momento de las transacciones. Los inversores tienen 45 días a partir de la fecha de la venta para identificar posibles propiedades de reemplazo. Dentro de los 180 días, debe cerrar en la propiedad de intercambio. Si su declaración de impuestos vence antes de ese período de 180 días, debe cerrar antes. Te pierdas los plazos y tendrás que pagar impuestos sobre la venta de la propiedad de alquiler original.

Convierta su propiedad de alquiler en su residencia principal

Vender una casa en la que viva va a tener mejores beneficios fiscales que la descarga de una propiedad de alquiler con fines de lucro, razón por la cual algunas personas convierten las propiedades de alquiler en su residencia principal para evitar el impuesto a las ganancias de capital golpeado. Considere esto: las personas solteras que venden una casa en la que viven pueden excluir hasta $ 250,000 de las ganancias. Eso aumenta a $ 500, 000 para parejas casadas. Para que el IRS pueda ver el hogar como su residencia principal, debe haberlo tenido durante cinco años y haber vivido en él durante al menos dos años. Tenga en cuenta cuánto de la deducción obtendrá dependiendo de cuánto tiempo se usó como una propiedad de alquiler. (Consulte también: Evite el impuesto sobre plusvalías en la venta de su vivienda.)

The Bottom Line

El impuesto a las ganancias de capital puede quitarle una gran parte de sus ganancias de la venta de una inversión inmobiliaria, pero afortunadamente hay formas para evitar eso. Ya sea que realice un intercambio de una propiedad por otra, duplique las pérdidas de inversión con ganancias para compensar el impacto tributario o convierta su alquiler en su residencia principal, existen diversas estrategias para evitar el pago de impuestos sobre ganancias de capital. Sin ellos, las ganancias de capital pueden costarle hasta un 15% o 20% de sus ganancias, dependiendo de la categoría impositiva en la que caiga.