El mercado inmobiliario de EE. UU. Ha llevado a los propietarios e inversores a un viaje en montaña rusa durante el siglo XXI. Impulsada por la disminución de las tasas de las hipotecas y las normas liberales de suscripción, la demanda de viviendas se aceleró rápidamente desde finales de la década de 1990 hasta mediados de la década de 2000. Incluso con constructores y desarrolladores luchando por construir nuevas viviendas, exigen una oferta muy superior, lo que genera una burbuja inmobiliaria en bienes raíces que elevó los precios a más del triple de sus niveles previos a la burbuja en algunas áreas del país, incluidas Las Vegas, Phoenix y Sur de la Florida.

Estos precios en alza demostraron ser insostenibles, ya que la burbuja inmobiliaria implosionó a finales de la década de 2000. En el centro de Miami, los condominios con un precio de más de $ 300,000 mientras estaban en construcción en 2006 se encontraban en el mercado a menos de $ 100, 000 en 2009 con nary una oferta. Muchos tuvieron que convertirse en apartamentos de alquiler para evitar que los inversores quiebren. En Las Vegas, los barrios inacabados salpicaban el paisaje suburbano, con campos de casas recién construidas a medio construir, vacías.

Indicadores del mercado de la vivienda

Los analistas señalan varios factores al asignar la responsabilidad por la fusión de la vivienda. El aumento en los incumplimientos de la hipoteca representa el mayor chivo expiatorio. Durante los años de la burbuja, los estándares de préstamos eran casi inexistentes. Las compañías hipotecarias otorgaron préstamos a prestatarios con historiales crediticios cuestionables o que no pudieron demostrar sus ingresos. Esta práctica alentó a las personas a comprar casas más grandes de lo que podían permitirse con la suposición optimista de que los precios seguirían subiendo y que podrían venderse en un año o dos y cobrar en grandes cantidades. La primera gran ola de incumplimientos en 2007 comenzó un efecto de bola de nieve que empujó a más y más prestatarios bajo el agua a medida que acumulaba impulso. En 2008, se produjo una crisis en toda regla.

Un colaborador menos discutido pero no menos viable del accidente fue el simple hecho de que los precios de la vivienda se habían vuelto insostenibles según los niveles de ingresos. Los expertos en finanzas domésticas recomiendan que los compradores limiten las compras de vivienda a tres veces su ingreso anual. Una familia que gana $ 100,000 por año, entonces, no debería gastar más de $ 300,000 en una casa. De 1990 a 2000, esta proporción planteó un pequeño problema para el típico comprador de vivienda estadounidense. El precio medio de la vivienda oscilaba entre tres y tres veces el ingreso familiar medio. Durante los siguientes seis años, los precios aumentaron rápidamente, mientras que los ingresos se estancaron. En 2006, la casa de precio mediano estaba lejos del alcance de la familia mediana, costando casi cinco veces el ingreso anual de la familia mediana. Esta dinámica resultó insostenible, ya que los precios comenzaron a disminuir drásticamente poco después.

La relación precio-ingreso

Desde la Segunda Guerra Mundial hasta finales de la década de 1990, la apreciación del precio de la vivienda fue mayormente estable y confiable, sin mayores vacilaciones o turbulencias a nivel nacional.Durante este tiempo, los precios medios se mantuvieron cerca del punto de ingresos trimestrales anuales en el que un hogar típico puede permitirse un hogar típico. Solo cuando los precios comenzaron a desviarse de este nivel por un amplio margen, la inestabilidad se afianzó. Por lo tanto, es instructivo cuando se evalúan los valores de las viviendas para examinar la relación entre el precio mediano y el ingreso familiar mediano. En los lugares donde esta relación permanece cerca de tres, se sugiere estabilidad y sostenibilidad. A medida que la relación aumenta, los posibles compradores deben proceder con cautela, especialmente si la relación se acerca a cinco, el nivel visto a nivel nacional en 2006 justo antes de la crisis.

Dónde encontrar valor en 2016

Varias ciudades con mercados calientes durante la burbuja de 2000 se están calentando nuevamente a partir de 2016. El precio de venta medio de Miami ahora excede los $ 250, 000, cinco veces el ingreso familiar medio de la ciudad de $ 50, 000 El precio de venta medio en Phoenix se acerca a $ 200,000, casi cuatro veces el ingreso familiar medio de $ 53,000. Las cifras son similares en Las Vegas, donde el precio medio de venta en abril de 2016 fue de $ 195,000 y el ingreso medio familiar fue $ 51,000. La relación precio-ingreso indica que estos mercados podrían estar sobrecalentados.

Por otro lado, ciertos lugares en los Estados Unidos todavía ofrecen valores increíbles basados ​​en los niveles de ingresos. En Tulsa, Oklahoma, el precio medio de venta de $ 94,000 es apenas el doble del ingreso familiar promedio de $ 46,000. La historia es similar en Columbus, Ohio, donde el precio de venta medio de $ 128,000 equivale aproximadamente a dos y un -verdadas veces el ingreso familiar promedio de la ciudad de $ 51, 000.