La inversión de la vivienda se encuentra en su nivel más alto desde 2007, gracias al aumento de los precios de las viviendas y la mayor disponibilidad de financiación. Lo que es más, un suministro limitado de viviendas está ayudando a las aletas a obtener mayores ganancias ahora de lo que estaban recibiendo después de la crisis de la vivienda, cuando las ejecuciones hipotecarias inundaron el mercado.

Si bien la compra, la fijación y la reventa rápida de propiedades pueden ser lucrativas, se necesita mucho más dinero para cambiar una casa que simplemente comprar una casa en la que desea vivir. No solo necesita el efectivo para convertirse en propiedad de la propiedad. propietario, también necesita fondos de renovación más dinero para pagar los impuestos a la propiedad, los servicios públicos, los seguros y los intereses del préstamo desde el día en que la venta se cierra a través del trabajo de rehabilitación y hasta el día de la venta. Las tasas impositivas sobre las ganancias de capital a corto plazo del 10% al 39. 6%, dependiendo de su nivel de impuesto a la renta federal, reducirán las ganancias que gane en propiedades que se cambian dentro de un año o menos.

Si no tiene dinero propio para invertir, comenzar con el cambio de página no es una propuesta fácil. Esto no es 2005, cuando cualquier persona que podría empañar un espejo podría obtener una hipoteca sin ningún inconveniente. Incluso con un pago inicial, pagará más cuando esté pidiendo dinero prestado para financiar un cambio de moneda que cuando está pidiendo prestado para comprar una residencia principal: los prestamistas consideran que invertir es una propuesta más arriesgada.

Además, muchos prestamistas no trabajarán con aletas sin experiencia. Querrán ver que tienes un historial exitoso de lanzar al menos una casa y no hará excepciones. Otros trabajarán con una flipper inexperta, pero cobrarán tarifas más altas hasta que esa persona desarrolle una trayectoria exitosa. (Consulte 5 errores que hacen que la casa parezca un fracaso .)

Si está interesado en dar la vuelta a las casas pero no es un comprador en efectivo, aquí hay algunas opciones para financiar el esfuerzo.

1. Obtenga un Préstamo de Dinero Duro

Los expertos no están de acuerdo sobre qué significa exactamente "dinero difícil". Algunos dicen que se refiere al hecho de que es mucho más costoso que el financiamiento tradicional y tiene términos "más duros". Otros dicen que es porque financia casas que son "difíciles" de financiar para los prestamistas convencionales. Otros dicen que el término describe la garantía del préstamo: un activo fuerte, que en este caso es un bien raíz.

Cómo funcionan estos préstamos

Los préstamos de dinero dura generalmente tienen plazos de menos de un año y tasas de interés del 12% al 18%, más de dos a cinco puntos. Un punto equivale al 1% del monto del préstamo, por lo que si solicitaba $ 112, 000 y el prestamista cobraba dos puntos, pagaría el 2% de $ 112, 000 o $ 2, 240. En lugar de pagar puntos al cierre, como lo haría con una hipoteca convencional, con un préstamo de dinero difícil, puede que no tenga que pagar puntos hasta que la casa se venda, lo que puede ayudarlo a financiar un cambio sin poner su propio dinero.

Los prestamistas de dinero duro basan la cantidad que puede pedir prestada en el valor de renovación posterior a la vivienda (ARV). Si una vivienda cuesta $ 80, 000 pero el ARV es de $ 160, 000 y puede pedir prestado hasta el 70% de ARV, entonces puede pedir prestado $ 112, 000. Después de pagar el precio de compra de $ 80, le quedarán $ 32, 000. para costos de cierre, honorarios del prestamista, rehabilitación, costos de mantenimiento y gastos de venta tales como comisiones de estadificación, mercadotecnia y agentes inmobiliarios. Si puede mantener ese presupuesto, no necesitará ningún dinero de su bolsillo para cambiar el hogar.

Brian Davis, cofundador de SparkRental y un inversionista de bienes raíces con 15 propiedades, dice que es posible evitar pagar los costos de cierre negociando para que el vendedor los pague.

Sin embargo, los $ 2, 240 en puntos tomarán una porción significativa de ese presupuesto de $ 32, 000, y si paga 15% de interés durante seis meses, su costo total de interés en $ 112, 000 será de $ 8, 400. Los prestamistas de dinero duro normalmente esperan pagos de interés mensual mientras el préstamo está pendiente, pero algunos pueden permitir que se acumule el interés y no exigir que se pague hasta que se complete el giro. Después de estos dos grandes gastos, tendrá solo $ 21, 360 por todo lo demás, menos si tuviera que pagar los costos de cierre. Pero si la casa realmente se vende por $ 160, 000, está viendo un beneficio de $ 48, 000, menos impuestos, por seis meses de trabajo, posiblemente sin escribir un solo cheque desde su propia cuenta bancaria.

Préstamos de dinero pesado frente a préstamos convencionales

Lucas Machado, presidente de House Heroes, un grupo de inversionistas inmobiliarios que repara y arroja casas en malas condiciones en el sur de la Florida y financia préstamos de dinero, dice que los préstamos de dinero duro son los más La forma más popular y rápida de obtener dinero para un cambio, ya que no existe una burocracia burocrática.

"Las propiedades en mal estado no satisfacen las pautas para el financiamiento hipotecario tradicional. Los prestamistas de dinero duro, por otro lado, esperan prestar en casas en mal estado ", dice Machado. A diferencia de los prestamistas convencionales, como los bancos, no están obligados por las directrices sobre la condición de la propiedad o por las calificaciones de los prestatarios, tales como la relación deuda / ingreso y los puntajes de crédito.

"Los prestamistas de dinero duradero deciden si otorgan el préstamo evaluando la solidez del trato y la confiabilidad del aleteo hogareño", dice Machado. Si los costos de compra y reparación contra el valor de reventa tienen sentido y la aleta es confiable, un prestamista de dinero difícil hará el préstamo. "En caso de incumplimiento de la flipper, el prestamista de dinero duro puede ejecutar una hipoteca, tomar posesión de la casa y venderla de manera rentable por su cuenta. "

En algunos casos, los prestamistas de dinero duro querrán ver documentos como declaraciones de impuestos, estados de cuenta bancarios e informes de crédito, pero depende del prestamista. Otra diferencia entre los prestamistas convencionales y los prestamistas de dinero duro es que a estos últimos no les importa si los fondos de anticipo son prestados.

Un prestamista de dinero duro, similar a un banco, mantendrá el gravamen de la primera posición en el hogar hasta que el prestatario reembolse el préstamo, pero el prestatario será el propietario y tendrá la escritura, explica Mat Trenchard, gerente de adquisiciones de Senna. House Buyers, una de las compañías más grandes de compra de casas en Houston.

Dónde buscar prestamistas

Un lugar para encontrar un prestamista de dinero está en línea.

Lima One Capital trabajará con nuevas flippers y otorgará hasta un 90% de préstamo a costo o hasta un 70% de préstamo a ARV. Los honorarios y las tasas de interés disminuyen con la experiencia de volteo de un prestatario. Lima One se presta en la mayoría de los estados; las tarifas y tarifas varían según el estado. En general, espere pagar una comisión de originación del 3. 5% y una tasa de interés del 12% si ha completado hasta una sola vez en los últimos 24 meses; una tarifa de 3% de originación y una tasa de interés del 11% con dos o cuatro volteos debajo de su cinturón; y una comisión de originación del 2% y una tasa de interés de 9. 99% con cinco o más lanzamientos completados. Los prestatarios con puntajes de crédito inferiores a 680 podrán tomar prestado un poco menos y pagarán los costos más altos; el puntaje crediticio mínimo es de 630. Lima One Capital requiere un anticipo del 10% y ofrece plazos de reembolso de hasta 13 meses.

LendingHome ofrece préstamos de arreglos y volteos para hasta el 90% del precio de compra y el 100% de los costos de renovación. Los prestatarios deben presentar estados de cuenta bancarios para demostrar que pueden cubrir el pago inicial y los costos de cierre; un contrato de compra; una lista de sus proyectos pasados ​​de arreglos y volteretas; documentación de propiedad; y un pago inicial. Las tasas de interés suelen oscilar entre el 9% y el 12%. Hay una tarifa de solicitud de $ 199 para cubrir los costos de suscripción de préstamos de terceros. LendingHome también cobra una tarifa de originación, tasa de tasación y cargos por título y custodia, y la compañía retiene los fondos de rehabilitación hasta que se completen las renovaciones.

Como otra opción, Machado sugiere contactar a las asociaciones locales de inversión inmobiliaria, inversionistas locales y agentes inmobiliarios locales para encontrar prestamistas de dinero. Pero puede que no haya mucho espacio para negociar, especialmente en puntos y tasas de interés.

En los últimos tres años y medio, señala Machado, ha habido tantas oportunidades de prestar dinero que no hay necesidad de buscar un trato. "¿Por qué pedir un préstamo con un rendimiento más bajo hoy, cuando probablemente te encuentres con otra oportunidad mañana? " él pide.

2. Consulte con los prestamistas privados

"Un prestamista privado es simplemente una persona con un capital considerable para prestarlo", dice Trenchard. "Se sorprendería de la cantidad de personas que están buscando préstamos de dinero que han ahorrado. Funcionarán como un HML [prestamista de dinero duro], excepto que normalmente puede obtener mejores tarifas y términos. "

Trenchard dice que los prestamistas privados pueden estar más dispuestos a negociar los términos de pago que los prestamistas de dinero duro. Incluso pueden estar dispuestos a actuar como socios en el trato y tomar una parte de las ganancias a cambio de no cobrar intereses al prestatario.

"La clave para la flipper sin experiencia es tener confianza al negociar", dice Trenchard. "Necesitan conectarse y hablar con otras personas sobre cuánto están acostumbrados a pagar y saben que pueden marcharse. No piense porque no pudo llegar a un acuerdo con el primer prestamista con el que habló que no encontrará el dinero para un trato. "

Si no tiene un tío rico, puede buscar prestamistas privados en eventos locales de redes inmobiliarias.Estas personas pueden cobrar del 8% al 12%, más de cero a dos puntos en comparación con el 12% al 15% de un prestamista de dinero duro con dos o cinco puntos, dice Trenchard. Al igual que un prestamista de dinero duro o un banco, tomarán un gravamen de primera posición en la casa.

Cómo elegir un prestamista privado

Las personas alentadoras y profesionales dicen que la mejor forma de investigar a un prestamista privado con el que está considerando trabajar es hablar con otras personas que también encontrarán en eventos de redes inmobiliarias. y pregunte si tienen experiencia con esos prestamistas. ¿Qué tan rápido fue el cambio? ¿Qué precio recibieron? ¿Qué tan receptivo fue el prestamista? También puede solicitar referencias y llamarlas.

En el peor de los casos, por lo general, se llega a un acuerdo porque el prestamista no proporciona los fondos prometidos y el comprador pierde su depósito de deudas. Otra posibilidad es sorprenderse en la mesa de pagos por tarifas inesperadas del prestamista. También existe el potencial de batallas legales sobre los términos del contrato o un prestamista tratando de atrapar a un prestatario en incumplimiento para que pueda ejecutar una hipoteca en la propiedad. Estas son todas buenas razones para consultar a un prestamista antes de firmar algo.

"Dicho esto, recuerde que en este tipo de transacción, el prestamista está negociando un montón de dinero a cambio de algunas hojas de papel firmadas: documentos de préstamos. Eso no es un mal negocio para el prestatario ", dice Machado.

Prestamistas privados en línea

Al igual que los prestamistas de dinero duro, también puede encontrar prestamistas privados en Internet.

5 Arch Funding , con sede en Irvine, California, trabaja con flippers experimentados en 18 estados, y pronto habrá más. Ofrece tasas de interés de un solo dígito para préstamos fijos y correctos.

Anchor Loans afirma que es el mayor prestamista de arreglos y volteretas del país. La compañía con sede en Calabasas, California, puede cerrar tratos dentro de siete días en una amplia gama de tipos de propiedad a tasas de interés competitivas en 20 estados. Los términos varían según el estado; en California, por ejemplo, los préstamos están disponibles con tasas de interés del 8% al 12%, dependiendo de la relación préstamo a valor y la experiencia del prestatario, con tasas de originación del 2% al 3% y plazos de préstamo de 6 a 12 meses sin pago anticipado penalidades Las aletas pueden tomar prestado hasta el 70% de los ARV de la casa. Los prestatarios deben tener un historial probado de al menos cinco lanzamientos en los últimos 18 meses; Los Préstamos anclados considerarán préstamos para corporaciones calificadas y sociedades de responsabilidad limitada de múltiples miembros con menos de cinco traspasos.

Trenchard no considera que las compañías que prestan dinero a flippers sean prestamistas privados, incluso cuando se refieren a sí mismos de esa manera, porque tienden a tener tarifas y tasas de interés similares a las de los prestamistas de dinero duro. Sin embargo, los dos ejemplos anteriores son excepciones.

Davis dice que algunas empresas pueden llamarse prestamistas privados simplemente porque son compañías privadas, pero técnicamente, un prestamista privado es un amigo, un familiar u otra persona que no hace un negocio de prestar dinero, pero acepta hacer un préstamo.

3. Crowdfund Your Flip

Crowdfunding se basa en un grupo de varias personas y / o instituciones para financiar préstamos colectivamente.Cada prestamista, que se conoce como un inversor, proporciona un pequeño porcentaje del préstamo del prestatario y gana intereses sobre ese dinero.

Los sitios de crowdfunding tradicionales como Prosper no están orientados a comprar y cambiar casas; El monto máximo de préstamo de Prosper de $ 35,000 está destinado a proyectos como renovación de viviendas, consolidación de deudas y financiación de pequeñas empresas. Aquí es donde entran en juego los sitios especializados de crowdfunding para aletas de bienes raíces residenciales. Las opciones incluyen RealtyShares , Groundfloor Finance y Patch of Land . Algunos "prefundirán" su préstamo, lo que significa que la compañía cerrará rápidamente su préstamo con su propio dinero mientras espera que los inversionistas pongan su financiamiento, mientras que otros no cierran su préstamo hasta que los inversores lo hayan financiado completamente. Eso puede significar un cierre más lento o ningún cierre.

"Los sitios web de crowdfunding ocupan un nicho similar a los prestamistas de dinero duro", dice Davis. "Son relativamente caros, pero prestarán a inversores inmobiliarios independientemente de la cantidad de hipotecas que tengan, y se centrarán en gran medida en la garantía y la calidad del acuerdo en sí. "

Cuatro sitios de crowdfunding

RealtyShares ofrece financiación de préstamos de rehabilitación a corto plazo (LTC) de hasta un 90%, cierres en tan solo 10 días, plazos de 6 a 24 meses y tarifas que comienzan en 9%. Los préstamos de $ 100, 000 a $ 10 millones están disponibles. La compañía trabaja con compañías de inversión experimentadas con una trayectoria comprobada y solo aprueba el 5% de las ofertas.

Groundfloo r ofrece préstamos de $ 25, 000 a $ 2 millones con financiamiento de hasta 90% de LTC, cierres en tan solo siete días, sin pagos durante el plazo del préstamo, y sin declaraciones de impuestos o estados bancarios requeridos para préstamos de menos de medio millón. Las tasas de interés oscilan entre 6% y 26%. Los prestatarios deben pagar un mínimo de tres meses de interés, incluso si pagan el préstamo antes. Los costos de cierre típicos son de $ 500 a $ 1, 500, y la planta baja cobra entre dos y cuatro puntos por préstamo. Todos los puntos y tarifas pueden incluirse en el préstamo. La planta baja generalmente no funciona con aletas sin experiencia.

Patch of Land ofrece préstamos de $ 100, 000 a $ 5 millones con financiación de hasta el 80% de la relación calidad-precio o hasta el 70% del valor renovado, cierres en tan solo 7 días, y tasas de interés que comienzan en 7. 99%. Los prestatarios hacen pagos mensuales automáticos de intereses sobre sus préstamos por plazos de uno a 36 meses. Patch of Land solo trabaja con desarrolladores experimentados.

AssetAvenue , un prestamista en línea con sede en California, financia préstamos de $ 150,000 a $ 2 millones para propiedades de inversión en 43 estados y dice que puede cerrar un préstamo de rehabilitación en tan solo 10 días. Cobra una tarifa de solicitud para que un tercero pueda realizar la debida diligencia en la solicitud de préstamo del prestatario; también cobra una tarifa de originación y otros costos de cierre estándar. Las aletas pueden tomar prestado hasta el 75% del precio de compra y hasta el 100% del presupuesto de rehabilitación. Los prestatarios cargan sus documentos y pueden monitorear el progreso de su préstamo en línea. Los préstamos se reembolsan a través de un débito automático de la cuenta bancaria del prestatario.

Posibles inconvenientes

Trenchard y Machado dijeron que no habían usado ningún sitio web de crowdfunding inmobiliario. Pero ambos sospechaban que el proceso de los crowdfunders para evaluar y comprometerse con un acuerdo podría ser más lento de lo que un prestatario podría experimentar con un prestamista de dinero privado o fuerte con quien él o ella tiene una relación sólida. Esos prestamistas podrían cerrar un trato en 24 horas cuando surja una gran oportunidad y todo el papeleo esté en orden.

A diferencia de un prestamista privado, los sitios de crowdfunding también pueden no ofrecer la oportunidad de negociar. Es posible que hayan establecido parámetros para cada oferta porque son responsables ante un gran grupo de inversores.

(Obtenga más información acerca de sus responsabilidades cuando vende en Inversión inmobiliaria: 8 divulgaciones que debe realizar .)

Conclusión

Si no tiene suficiente efectivo para invertir una Sin ayuda financiera, o si tiene dinero en efectivo pero quiere limitar su riesgo, hay varias maneras de obtener financiamiento. Un prestamista de dinero duro, un prestamista privado o un sitio de crowdfunding de bienes raíces pueden ayudarlo a lograr sus sueños de inversión inmobiliaria.

Todas estas opciones son costosas en comparación con el financiamiento hipotecario tradicional para una casa ocupada por el propietario, pero su precio refleja el alto riesgo que asume el prestamista y la improbabilidad de obtener un préstamo bancario a bajo interés para cambiar una casa. Pero usar el dinero de otras personas no solo le permite iniciarse en el negocio de inversión cuando tiene poco o nada de efectivo para invertir, sino que también le da la oportunidad de invertir más propiedades simultáneamente y aumentar sus ganancias totales una vez que gana suficiente experiencia para realizar múltiples negocios. .

"Si conoce las opciones, dónde encontrarlas y cómo establecer redes, el problema radica más en encontrar ofertas que en encontrar el dinero", dice Trenchard. "Es muy fácil encontrar dinero para un buen negocio, pero es muy difícil encontrar grandes ofertas. "

Descargo de responsabilidad: los prestamistas nombrados y descritos en este artículo se presentan solo con fines informativos. Ni Investopedia ni el autor respaldan ninguna de estas compañías. Los prestatarios deben hacer su propia investigación antes de determinar si alguno de estos prestamistas es una buena opción para sus necesidades particulares de financiamiento.