Los fondos inmobiliarios de capital privado permiten que personas e instituciones de alto patrimonio como dotaciones y fondos de pensiones inviertan en capital y tenencias de deuda en activos inmobiliarios. Utilizando una estrategia de gestión activa, los bienes raíces de capital privado adoptan un enfoque diversificado de la propiedad. Los socios generales invierten en una variedad de tipos de propiedades en diferentes ubicaciones. Las estrategias de propiedad pueden variar desde un nuevo desarrollo y tenencias de tierra sin procesar hasta completar la reurbanización de propiedades existentes o inyecciones de flujo de caja en propiedades en apuros. ( Para obtener más información, lea: ¿Qué es Private Equity? )

A continuación, se muestra cómo los inversores pueden participar en bienes raíces de capital privado y una visión general de las oportunidades, los riesgos y las restricciones de la industria.

Encontrar el Fondo Inmobiliario de Capital Privado Ideal

Primero, la persona promedio es incapaz de participar en inversiones inmobiliarias de capital privado. El fondo tradicional de capital privado requiere que los inversionistas inyecten un mínimo de $ 250,000 en un fondo, aunque la mayoría de los gerentes buscan individuos o instituciones que estén dispuestos a proporcionar más de $ 20 millones a $ 25 millones en un esquema de inversión colectiva a largo plazo con otros inversores. (Para más información, lea: Explorando las inversiones inmobiliarias: ¿Qué son las propiedades inmobiliarias?)

Dado que existe poca regulación sobre los fondos inmobiliarios de capital privado, las oportunidades se limitan tradicionalmente a los "inversores acreditados". "Esto significa que el inversor debe tener activos personales o conjuntos de al menos $ 1 millón (sin incluir el valor de sus residentes principales) o el ingreso anual de la persona debe ser de al menos $ 200, 000. Parejas que tienen ingresos combinados de al menos $ 300. 000 durante los dos años anteriores y tienen una "expectativa razonable" de que sus niveles de ingresos se mantendrán en este nivel en el año en curso, también son elegibles.

Las personas o parejas que deseen invertir en bienes raíces de capital privado deben ubicar una firma que se especialice en la disciplina. Al examinar las opciones de fondos de una empresa de capital privado, deben comprender la naturaleza de la estructura de cada fondo de capital privado, que generalmente es una sociedad limitada.

Al unirse a un fondo, los inversores externos se convertirán en socios limitados, lo que significa que aceptan responsabilidad por el dinero que invierten en el fondo y no tienen control de veto sobre las propiedades seleccionadas por los socios generales (GP). El dinero de un socio limitado se combinará con otros inversionistas participantes, y los administradores de fondos crearán una cartera de propiedades destinadas a maximizar la rentabilidad y minimizar el riesgo financiero.

Comprender los costos y la estructura de inversión del Fondo

Los fondos inmobiliarios de capital privado tienen una serie de tarifas de gestión y rendimiento que deben pagar los inversores.Es común que los fondos de capital privado requieran una comisión anual del 2% del capital invertido para pagar los salarios de las firmas, la contratación de servicios y servicios legales, los costos de datos e investigación, el marketing y los costos fijos y variables adicionales. Sin embargo, no existen límites a estas tarifas de inversionistas.

Las personas deben tener una buena comprensión de estos costos antes de invertir, ya que eso limitará el rendimiento total de la inversión. Por ejemplo, si un fondo inmobiliario de capital privado recaudara $ 500 millones, recaudaría $ 10 millones cada año para pagar los gastos asociados. Durante la duración de su ciclo de 10 años, un fondo recaudaría $ 100 millones en honorarios, lo que significa que solo $ 400 millones se invertirán en realidad durante esa década.

Los administradores de capital privado también reciben un "carry", que es una comisión de rendimiento que tradicionalmente es el 20% del excedente de ganancias brutas del fondo. Los inversores tradicionalmente están dispuestos a pagar estas tarifas debido a la capacidad del fondo para ayudar a mitigar el gobierno corporativo y los problemas de gestión que podrían afectar negativamente a una empresa pública.

La mayoría de los fondos inmobiliarios de capital privado se consideran inversiones "basadas en las necesidades", lo que significa que los socios confían capital a los socios generales en cuotas según sea necesario. propiedades de inversión, el fondo enviará una solicitud formal de capital que los socios limitados se comprometieron con el fondo inmobiliario al comienzo del ciclo. Conocida como una "llamada de capital", es una obligación legal que los socios limitados deben cumplir. (Para más información, lea: Aprenda la jerga de la inversión de capital privado.)

Si un socio limitado no cumple con una llamada de capital, un fondo puede forzar a esa persona o institución a declararse en mora y perder su participación total. Otros socios limitados generalmente reciben la oportunidad de comprar cualquier acción perdida en el caso de tal incumplimiento.

Tipos de estrategias inmobiliarias de capital privado

Cuando se invierte en bienes raíces de capital privado, tradicionalmente existen cuatro tipos de estrategias de inversión:

• Core es la estrategia más conservadora, y podría incluir solo propiedades que ofrezcan una menor -riesgo y menores rendimientos potenciales porque existen en lugares bien poblados o que han viajado mucho. Esta estrategia también podría centrarse en gran medida en la inversión en propiedades de alta calidad y alto valor que requieren muy poca remodelación o mantenimiento. Estas propiedades ofrecen flujos de efectivo predecibles y, por lo general, están compuestas de estructuras arrendadas y con múltiples inquilinos.
• Core-plus requiere un poco más de riesgo, pero puede ofrecer un rendimiento mayor que la estrategia central. Estas propiedades requieren niveles modestos de actividad de valor agregado o mejora de la ubicación.
• El valor agregado es una estrategia de riesgo moderado de rendimiento medio a alto que se centra más en el desarrollo de la propiedad y la sincronización del mercado. En esta estrategia, los administradores de carteras compran propiedades, participan en algún nivel de reurbanización y venden cuando el mercado está funcionando. Las propiedades de valor agregado normalmente requieren cambios en la gestión, la mejora física o el tratamiento de restricciones de capital.Estos pasos incluyen la renovación de edificios y la búsqueda de formas de aumentar las tarifas de alquiler para mejorar los mercados. Las estrategias de valor agregado también incluyen la recuperación de las compañías operativas en quiebra o la asunción de deudas por el control de las propiedades subyacentes.
• Oportunista proporciona el nivel más alto de rendimiento pero asume el mayor riesgo. Con esta estrategia, los gerentes adquieren propiedades que incluyen terrenos no desarrollados o en mercados que tienen un bajo rendimiento o son poco transitados.

Aceptando riesgos y perspectivas a largo plazo

Los inversores en bienes raíces de capital privado deben entender que al invertir en un fondo, deben estar dispuestos a aceptar que su capital puede estar inmovilizado durante un período predeterminado que podría durar muchos años. .

Además, existen múltiples riesgos en el mercado inmobiliario y podría requerirse una gran cantidad de inversión durante las llamadas de capital en un momento en que una persona tiene un flujo de efectivo bajo. Muchos médicos de familia estructuran sus fondos como inversiones de una década o más y ofrecen pocas o ninguna oportunidad para que los inversionistas retiren o canjeen su dinero. La naturaleza ilíquida de los fondos de capital privado requiere que los inversionistas entiendan los riesgos de mantener su dinero inmovilizado por un período prolongado.

La naturaleza de las estructuras de fondos de capital privado hace que sea muy difícil evaluar el rendimiento financiero de un fondo o las propiedades que posee. Dado que existe una regulación limitada de los fondos inmobiliarios de capital privado, los socios generales no están obligados a ofrecer actualizaciones a los inversores sobre posibles inversiones, valoraciones de la cartera o cualquier otra información adicional relacionada con las inversiones. Invertir en bienes raíces de capital privado requiere socios limitados para comprometer capital significativo y confiar plenamente en que el administrador del fondo alcanzará sus objetivos de inversión sin tener ningún nivel requerido de transparencia. Sin embargo, los administradores de fondos generalmente envían actualizaciones a sus inversores y pueden optar por ser transparentes con respecto al rendimiento a fin de infundir confianza en cualquier fondo actual o futuro.

The Bottom Line

Antes de invertir en bienes raíces de capital privado, los individuos deben determinar si están calificados para participar en el proceso. Aquellos que están calificados querrán explorar sus objetivos personales de inversión, los requisitos de liquidez y la tolerancia al riesgo en los mercados inmobiliarios. Después de hablar con un asesor financiero, los inversores deben estudiar una variedad de fondos diferentes para obtener una mejor comprensión de las estrategias de gestión de los socios generales y el rendimiento anterior de otros fondos inmobiliarios.