Es un principio fundamental de la teoría de la administración de carteras incluir activos alternativos como parte de una cartera bien diversificada. Una de las inversiones alternativas más populares para los inversores inteligentes es el inmobiliario. Para aquellos que buscan proteger sus tenencias contra la inflación y disfrutar del potencial de un flujo de efectivo constante, existen dos métodos principales para ganar exposición a esta clase de activos relativamente estables: fideicomisos de inversión inmobiliaria (REITS) y bienes raíces de capital privado (PERE) fondos. Analizamos la naturaleza y la historia de los fondos PERE, sus beneficios y cómo se comparan con los REIT. (Para obtener más información, consulte: Cómo invertir en bienes raíces de bienes raíces privados y bienes raíces puede estabilizar su cartera?)

¿Qué es exactamente un fondo inmobiliario de capital privado?

Según una investigación del Zell / Lurie Real Estate Center de la Wharton School of Business, sintiendo la necesidad de amasar un "cofre de la guerra" de equidad para adquirir propiedades en ejecución hipotecaria morosas, el primer fondo agrupado de PERE fue creado por un magnate de los negocios Sam Zell en la década de 1980. Si bien esta firma pionera recaudó un total de $ 409 millones en capital, según Preqin Research, el sector PERE ha crecido a $ 742 billones en activos globales bajo administración a partir de 2014.

Este gran crecimiento en popularidad se traduce en millones de dólares en honorarios de gestión, ya que las firmas PERE se administran activamente, y al igual que los fondos de cobertura, los administradores de fondos (o socios generales) obtienen una comisión porcentual basada en el capital total comprometido. Los gerentes de PERE también tienden a invertir junto con los inversionistas (socios limitados o LP), generalmente con una contribución de capital del 3-10 por ciento, y no pueden formar fondos adicionales hasta que el capital comprometido con la firma actual se haya desplegado sustancialmente. .

Los inversores de las empresas del PERE generalmente son institucionales (fondos de pensiones, fondos de dotación, fondos de fondos, etc.) o individuos de alto poder adquisitivo. Estos inversores agrupan sus contribuciones en "grupos ocultos" cerrados con el fin de ser desplegados a discreción del socio general en una variedad de inversiones relacionadas con bienes raíces, que varían en riesgo y rentabilidad y típicamente duran de tres a ocho años. Las posibles estrategias de inversión que puede aplicar una empresa PERE son:

• Estrategias básicas que persiguen clases de activos tradicionales bien diversificadas, de bajo riesgo / rendimiento (espacio de oficinas, comercio minorista, unidades industriales y multifamiliares) en ubicaciones establecidas. Las estrategias principales emplean poca o ninguna deuda, y buscan proporcionar un flujo constante de flujos de efectivo para los LP.
• Las estrategias Core-Plus emplean una cantidad moderada de apalancamiento, y tienden a ser más moderadas en cuanto a riesgo y rentabilidad.Los activos de Core-plus pueden ubicarse en ubicaciones menos establecidas y pueden requerir algún tipo de adición de valor. Las estrategias de valor agregado
• ofrecen un riesgo y rendimiento de moderado a alto, y ofrecen un mayor apalancamiento que el núcleo o core-plus. La estrategia de valor agregado busca agregar valor a través de la operación, el re-arrendamiento o el re-desarrollo de los activos adquiridos.
• Las estrategias oportunistas son estrategias de alto riesgo y alto rendimiento que se dirigen a activos mal administrados, vacantes u obsoletos. Estas estrategias emplean un apalancamiento muy alto y pueden implicar adquisiciones de compañías enteras o carteras de activos, o requieren proyectos completos de desarrollo o conversión.
• Mezzanine Lending / Distressed Debt son estrategias empleadas por empresas que se sienten cómodas con poseer los activos subyacentes en caso de impago del prestatario, ya que los préstamos emitidos por las empresas involucradas en esta estrategia tienen términos más agresivos que los prestamistas tradicionales.
• Fund-of-Funds son fondos que invierten en empresas PERE gestionadas por terceros y ofrecen una solución de inversión diversificada para pequeños inversores que buscan acceso a empresas más grandes y exclusivas.

Beneficios de invertir en PEREs

Como se mencionó anteriormente, los fondos de PERE generalmente están disponibles solo para inversores institucionales y personas de alto patrimonio. Sin embargo, los miembros del público en general pueden obtener exposición a PERE a través de fondos de capital privado que cotizan en bolsa ofrecidos a través de firmas como The Blackstone Group LP (BX BXBlackStone Group LP33. 03 + 0. 43% Created with Highstock 4. 2. 6 ), Apollo Global Management LLC (APO APOApollo Global Management LLC31. 11-0. 58% Creado con Highstock 4. 2. 6 ) y Carlyle Group LP (CG CGCarlyle Group LP22. 25-1. 33% Creado con Highstock 4. 2. 6 ). Debido a su naturaleza de gestión activa, los fondos de PERE ofrecen oportunidades para que los equipos de gestión inteligentes busquen y entreguen propiedades de bajo rendimiento y creen riqueza para los inversores ejecutando iniciativas de valor agregado. Además, la naturaleza privada de los fondos de PERE otorga a los equipos de gestión un aporte más directo en el curso de los asuntos cotidianos, sin tener que preocuparse por el flujo y reflujo que es inherente a los mercados de acciones públicas. Además, esta naturaleza privada ofrece a la administración la flexibilidad de perseguir una variedad de estrategias tales como, subdividir o combinar diferentes propiedades y vender, financiar o arrendar la cartera inmobiliaria existente por cualquier número de criterios (geografía, tipo, etc.)

PERE vs. REITs

Los rendimientos de los PERE a menudo se comparan con sus contrapartes que cotizan en bolsa: los REIT. Algunos inversores están dispuestos a renunciar a las posibles fuentes de alfa que acompañan a la gestión activa del PERE, en lugar de la transparencia, liquidez y responsabilidad del REIT en el mercado público. Un estudio de 2010 de la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (NAREIT) comparó 17. 5 años de datos del mercado estadounidense REIT y fondos inmobiliarios de capital privado, y descubrió que los REIT públicos superaron a los fondos básicos, de valor agregado y oportunistas durante el ciclo de mercado completo.Sin embargo, el estudio también encontró que durante las etapas alcistas del ciclo (de máximo a máximo), los fondos oportunistas tienden a superar a REITS en una base anualizada, debido a un período más corto de punta a punta (aunque los fondos centrales y de valor agregado continuaron a lag).

La Figura 1 a continuación muestra los rendimientos netos de los fondos PERE vs. REIT durante el lapso 1989/1990 a 2007/2008.

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Además, contrariamente a la idea de que los REIT experimentaron mayores rendimientos y una mayor volatilidad a corto plazo, un artículo de 2009 de Investments and Pensions Europe, encontró que una vez que los rendimientos PERE fueron" suavizados "y evaluados en un a diario, como las acciones, se encontró que la correlación entre los bienes inmuebles privados y los REIT era significativamente mayor y aumentaba con el tiempo. La solución incluye ambas clases de activos para crear una frontera más eficiente en todos los puntos del espectro riesgo-retorno (Anexo B) .

El Anexo B destaca el aumento en los rendimientos ajustados al riesgo una vez que los REIT y los PERE se agregan a una cartera. (Para obtener más información, consulte: Cómo diversificar con REIT).

Gestión de activos: bienes inmuebles públicos y privados: Habitación para ambos en una cartera diversificada " />

Fuente: BNY Mellon Asset Management

The Bottom Line

Para inversores que buscan diversificarse en bienes raíces, los fondos de capital privado de bienes raíces son una buena forma de ganar exposición a esta clase de activos Aunque no es tan líquido ni transparente como REITS, los fondos de PERE dirigidos por un equipo de gestión experimentado y comprobado, guiados por una estrategia de inversión disciplinada y enfocada sin depender demasiado del apalancamiento, pueden proporcionar un alto grado de rentabilidad ajustada al riesgo.