Si tiene curiosidad sobre el potencial de inversión de bienes raíces o simplemente está cansado de los infomerciales que prometen millones de dólares en ganancias de una nueva y oscura forma de invertir en bienes raíces, vale la pena saber cómo la riqueza se crea a través de bienes inmuebles.

(Para obtener más información sobre cómo comprar una casa, consulte: Una guía para comprar una casa en la U. S.)

No estamos buscando estrategias para obtener ganancias de bienes inmuebles. En cambio, este artículo se centrará en las formas básicas en que se hace dinero a través de bienes inmuebles. Y, afortunadamente para nosotros, estos no han cambiado en siglos, sin importar el tipo de brillo que los gurús del momento intenten ponerle.

Tutorial: Explorando las inversiones inmobiliarias

Apreciación

La fuente más común de ganancias inmobiliarias es la apreciación - el aumento en el valor - de la propiedad en cuestión. Esto se logra de diferentes maneras para diferentes tipos de bienes inmuebles. Y, lo más importante, solo se realiza vendiendo o refinanciando. Si está considerando refinanciar, use nuestra calculadora de hipotecas para calcular las tasas de refinanciamiento actuales.

Tierra virgen

La fuente de apreciación más obvia para la tierra no desarrollada es, por supuesto, desarrollarla. A medida que las ciudades se expanden, la tierra fuera de los límites se vuelve cada vez más valiosa debido a la posibilidad de que los desarrolladores la adquieran. Luego los desarrolladores construyen casas que elevan ese valor aún más.

La apreciación en la tierra también puede provenir de descubrimientos de minerales o materiales valiosos, siempre que el comprador tenga los derechos. Un ejemplo extremo de esto sería el petróleo, pero la apreciación también puede venir de depósitos de grava, árboles, etc.

Propiedad residencial

Al buscar propiedades residenciales, la ubicación es a menudo el factor más importante en la apreciación. A medida que el vecindario alrededor de una casa evoluciona, agregando rutas de tránsito, escuelas, centros comerciales, parques infantiles, etc., el valor sube. Por supuesto, esta tendencia también puede funcionar a la inversa, con los valores de las viviendas cayendo a medida que el barrio se deteriora.

Las mejoras en el hogar también pueden estimular la apreciación, y esto es algo que un propietario puede controlar directamente. Instalar un baño nuevo, renovarlo a un garaje con calefacción y remodelarlo a una cocina de concepto abierto son solo algunas de las formas en que el dueño de una propiedad puede intentar aumentar el valor de una casa. Muchas de estas técnicas han sido refinadas a arreglos de alto rendimiento por aletas de propiedad que se especializan en agregar valor a una casa en poco tiempo.

Propiedad comercial
La propiedad comercial gana valor por las mismas razones que los dos tipos anteriores: ubicación, desarrollo y mejoras. Las mejores propiedades comerciales están en demanda, y eso aumenta el precio. (Para la lectura relacionada, vea 7 pasos para una oferta comercial inmobiliaria caliente .)

El papel de la inflación en la apreciación

Por supuesto, hay un factor importante que omitimos en nuestro resumen: el impacto económico de la inflación. Una inflación del 10% del dólar significa que su dólar solo puede comprar aproximadamente el 90% del mismo bien el año siguiente, y eso incluye la propiedad. Si un pedazo de tierra valía $ 100, 000 en 1970, y permanecía inactivo, sin desarrollar y sin amor, aún hoy valdría muchas veces más. Debido a la inflación galopante a lo largo de los años 70 y un ritmo constante desde entonces, es probable que tome más de $ 560,000 para comprar esa tierra hoy, suponiendo que $ 100, 000 fuera el valor justo de mercado en ese momento y el resto de factores permanecieron constantes.

Entonces, la inflación por sí sola puede causar apreciación en el sector inmobiliario, pero es una victoria pírrica. A pesar de que puede obtener cinco veces el dinero debido a la inflación, muchos otros bienes cuestan cinco veces más para comprar ahora. (Obtenga más información en 5 Tales of Out-of-Control Inflation. )

Ingresos

Generalmente se conoce como renta, ingreso o pagos regulares de bienes inmuebles en muchas formas.

Ingresos por tierra sin procesar

Dependiendo de sus derechos sobre la tierra, las compañías pueden pagarle regalías por cualquier descubrimiento o pago regular por cualquier estructura que agreguen. Estos incluyen gatos de bombas, tuberías, pozos de grava, caminos de acceso, torres de telefonía, etc. La tierra sin procesar también se puede alquilar para la producción, generalmente la producción agrícola.

Ingresos por propiedades residenciales

Aunque es posible que pueda obtener ingresos de la instalación de una torre de telefonía celular u otra estructura, la gran mayoría de los ingresos de la propiedad residencial proviene de la renta básica. Sus inquilinos pagan una cantidad fija por mes, y esto aumentará con la inflación y la demanda, y usted retira sus costos y reclama la parte restante como ingreso por alquiler. Si bien es cierto que obtendrá un pago de seguro si sus inquilinos incendian el lugar, el pago solo cubre el costo de reemplazar lo que se perdió y no es un ingreso en un sentido real.

Ingresos de propiedades comerciales

Las propiedades comerciales pueden generar ingresos a partir de las fuentes antes mencionadas, con el alquiler básico nuevamente siendo el más común, pero también pueden agregar uno más en forma de ingresos por opciones. Muchos inquilinos comerciales pagarán tarifas por opciones contractuales como el derecho de tanteo en la oficina de al lado. Estas son esencialmente opciones que los inquilinos pagan una prima para mantener, ya sea que las ejerzan o no. El ingreso de opciones algunas veces se usa para terrenos sin labrar e incluso para propiedades residenciales, pero están lejos de ser comunes.

¿Qué sucede con REIT o MIC?
Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) y las Corporaciones de Inversión Hipotecaria (MIC) generalmente se consideran una forma excelente de obtener ingresos de bienes inmuebles. Esto es cierto, pero solo en el sentido de que los bienes inmuebles son la seguridad subyacente. Con un REIT, el propietario de múltiples propiedades comerciales vende acciones a los inversores, generalmente para financiar la compra de más propiedades, y luego transfiere los ingresos de alquiler en forma de distribución. El REIT es el propietario de los inquilinos (que pagan el alquiler), pero los propietarios del REIT obtienen el ingreso una vez que se retiran los gastos de funcionamiento de los edificios y del REIT.

Los MIC se han eliminado aún más, ya que invierten en hipotecas privadas en lugar de las propiedades subyacentes. Los MIC son diferentes de los MBS porque tienen hipotecas completas y transmiten el interés de los pagos a los inversores, en lugar de securitizar los flujos de intereses independientemente de la hipoteca original. Aún así, no son tanto inversiones inmobiliarias como inversiones de deuda, y por lo tanto fuera de nuestra área de interés. (Obtenga más información en Cómo evaluar un REIT .)

Humo y espejos

Al igual que los valores con bienes inmuebles subyacentes en la inversión, la mayoría de los métodos alternativos "sáltese la mente con un retorno súper fantástico" son simplemente una capa en la parte superior de estas dos corrientes básicas de ingresos.

Por ejemplo, existen opciones de propiedades residenciales informales donde paga una tarifa para tener el derecho de comprar una casa en un momento dado, por ejemplo, después de un mes, por un precio acordado. Luego, encontrará inversores que pagarán más que su precio de opción por la propiedad. En este caso, la prima que obtienes es esencialmente una tarifa de buscador para comparar a una persona que busca una inversión con una persona que busca vender, no diferente de un agente de bienes raíces. Aunque esto es un ingreso, no proviene de la compra (es decir, la tenencia de la escritura) de un bien inmueble.

De manera similar, ninguna oferta de dinero en efectivo o OPM es simplemente el aspecto financiero del acuerdo: no cambia la forma en que el comprador planea ganar dinero a largo plazo.

The Bottom Line

Si alguien intenta venderle de una nueva manera para ganar dinero en bienes raíces, además de comprar bajo y vender caro o cobrar renta, es probable que intente venderle en el proceso de bienes raíces. invertir en propiedades, en lugar de un nuevo mecanismo para obtener ganancias. Si el proceso vale la pena o no depende de usted, pero sepa que no cambia la forma en que se hará (o perderá) el dinero al final.