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Es posible que haya escuchado que hay "préstamos del gobierno" disponibles para posibles propietarios que tienen mal historial crediticio o bancarrotas o ejecuciones hipotecarias. En realidad, sin embargo, no es así de simple.
El gobierno federal no está en el negocio de préstamos hipotecarios. Sin embargo, con el fin de promover la propiedad de la vivienda, especialmente para los estadounidenses de bajos ingresos, puede estar dispuesto a garantizarle una hipoteca si tiene un crédito inferior al óptimo. En otras palabras, el gobierno le promete al prestamista que pagará el préstamo si no lo hace.
FHA vs. HUD
La agencia del gobierno federal encargada de alentar la propiedad individual de una vivienda es el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) a través de una de sus oficinas, la Administración Federal de Vivienda (FHA) ) Si bien HUD realiza algunas garantías de préstamos por su cuenta, se enfoca en unidades multifamiliares, no en viviendas individuales (con la excepción de las garantías de préstamos de la sección 184 de HUD, que están disponibles solo para los nativos americanos que compran viviendas u otros bienes inmuebles). Es únicamente la FHA la que asegura las hipotecas para los compradores de viviendas unifamiliares.
Calificando para un Préstamo FHA
Para asegurar una hipoteca garantizada por la FHA, debe recurrir a un prestamista aprobado por la FHA, generalmente un banco. Una cosa que hace que un préstamo hipotecario garantizado por la FHA sea particularmente atractivo es que si tiene un puntaje FICO de al menos 580, solo se requiere que presente un 3. 5% del precio de compra en efectivo.
Sin embargo, si su puntaje FICO es inferior a 580, deberá obtener un 10% del precio de compra del anticipo. Aún así, eso es mejor que el 14. 8% del precio de compra que el comprador promedio canceló el año pasado. La investigación realizada por RealtyTrac muestra que en el primer trimestre de 2015 (la información más reciente disponible), el monto promedio en dólares pagado por el cierre con una hipoteca convencional fue de $ 72, 590, mientras que el asegurador promedio de la FHA restó $ 7,069.
No confunda, sin embargo, los préstamos asegurados por la FHA con préstamos de "crédito fácil", advierte el experto en hipotecas de la FHA Dennis Geist, director de compromiso de Treliant Risk Advisors en Washington, DC "Hay una idea errónea que los préstamos de la FHA son de alto riesgo. Nada podría estar más lejos de la verdad ", dice Geist. "A pesar de que los préstamos de la FHA brindan directrices de calificación flexibles, que incluyen puntajes de crédito más bajos y mayores índices de deuda a ingresos, la capacidad demostrada para pagar es un factor importante en la aprobación de cualquier préstamo de la FHA. "
Si su puntuación FICO es inferior a 580, obtener un préstamo garantizado por la FHA puede ser difícil, agrega Geist. "La aprobación de los prestatarios con puntajes de crédito entre 500 y 580 está sujeta a requisitos de pago inicial más altos y escrutinio de suscripción adicional", dice Geist."Es importante tener en cuenta que el 'crédito no tradicional' no puede utilizarse para compensar el crédito 'tradicional' negativo. "
Agrega que, aunque es posible que vea información que contiene esperanzas para los préstamos asegurados por la FHA a posibles compradores con puntajes de crédito por debajo de 500, las posibilidades de que eso ocurra realmente son nulas.
Otra ventaja de un préstamo asegurado por la FHA es que, a diferencia de los términos de un préstamo bancario convencional, un préstamo de la FHA le permite obtener el efectivo necesario para el pago inicial como obsequio de amigos, familiares o una organización benéfica. La FHA incluso le permitirá al vendedor pagar sus costos de cierre, aunque si lo hace, puede aumentar la tasa de interés de su hipoteca, ya que no tener suficiente dinero para el pago inicial lo hace menos digno de préstamos.
¿Alguna desventaja?
Antes de decidirse por un préstamo garantizado por la FHA, considere algunas de las desventajas. En primer lugar, sus opciones son más limitadas que con una hipoteca convencional, ya que solo puede hacer negocios con un prestamista aprobado por la FHA. Eso limita su capacidad de comparar precios y términos más favorables. "Una comparación cuidadosa y completa de los productos de préstamo, las tarifas y el seguro hipotecario es un paso importante para determinar qué producto crediticio es mejor para usted", señala Geist.
Los préstamos asegurados por la FHA tienen límites al monto del préstamo que varía según la región. El monto máximo absoluto que la FHA asegurará es de $ 625,000, que en las principales áreas metropolitanas puede ser limitante. Además, muchos desarrollos de condominios no están aprobados por la FHA, por lo que algunas opciones de vivienda menos costosas están fuera de la mesa para usted con un préstamo de la FHA.
Considere también que aunque el efectivo necesario por adelantado puede ser bajo, las primas de seguro de la FHA requeridas aumentarán considerablemente sus pagos mensuales de la hipoteca, ya que usted está contribuyendo a un fondo de reserva de HUD que se utiliza para pagar a los bancos cuando una FHA la hipoteca garantizada sale mal. Y los pagos del seguro hipotecario no siempre son deducibles de impuestos, dependiendo de sus ingresos.
Delante, pagará una prima de seguro hipotecario (UFMIP) de 1. 75% del monto del préstamo base. Luego, en una hipoteca a 30 años, que es el término de préstamo de la FHA más común, la prima anual puede ser tan alta como. 85% del monto del préstamo si elige la opción de pago inicial más baja. En el extremo opuesto, en un préstamo a 15 años con un 10% o más de baja, la prima se reduce a. 45%.
Es por eso que algunos beneficiarios de garantías de préstamos de la FHA buscan posteriormente refinanciar sus propiedades con un préstamo bancario convencional una vez que su historial de crédito ha mejorado. Para hacerlo, y decir adiós a los pagos del seguro hipotecario de la FHA, deberá obtener la aprobación de la FHA. "El seguro hipotecario de la FHA continúa durante todo el plazo del préstamo", dice Geist, "por lo que la razón principal para refinanciar un préstamo asegurado por la FHA con un préstamo convencional sería eliminar el seguro hipotecario y / o reducir el plazo del préstamo. . "
Por el lado positivo, sin embargo, está el hecho de que las hipotecas aseguradas por la FHA son asumibles, lo que significa que quien compre su propiedad después puede quitárselo, mientras que las hipotecas convencionales generalmente no lo son.
"Un préstamo FHA asumible podría crear una ventaja competitiva a la hora de vender, especialmente si las tasas de interés actuales son más altas que la tasa existente en el préstamo de la FHA", dice Geist. "Los costos de asunción también son más bajos que los costos asociados con un nuevo préstamo. "Entonces, su préstamo de la FHA podría ser un incentivo si se encuentra vendiendo en un mercado de compradores con tasas de interés en alza".
The Bottom Line
Los préstamos garantizados por la FHA son parte del mandato de HUD para fomentar la propiedad de la vivienda. HUD por sí mismo no otorga garantías de préstamos para hogares individuales, con la excepción de las garantías de préstamos de la Sección 184 de HUD, que están disponibles solo para los estadounidenses nativos que compran viviendas u otros bienes inmuebles. Si tiene un crédito razonablemente bueno pero le faltan fondos para un pago inicial, un préstamo asegurado por la FHA puede ayudarlo a convertirse en propietario. Pero debido a los límites en el precio de la propiedad, el tipo de vivienda y las opciones de préstamos, más el costo adicional del seguro hipotecario, probablemente sea mejor con una hipoteca convencional si tiene suficiente efectivo disponible. Todo se reduce a explorar sus opciones por completo y hacer los cálculos del costo inicial y de por vida de cada préstamo que está considerando.
Para obtener más información, consulte 7 cosas que debe saber sobre los préstamos hipotecarios de la FHA, los Estándares mínimos de propiedad de la FHA y Las principales razones para solicitar un préstamo FHA.
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