Invertir en bienes raíces en comparación con REIT

Invertir en bienes raíces en comparación con REIT

El mercado inmobiliario de EE. UU. Finalmente está comenzando a disparar en la mayoría de los cilindros, si no en todos, con el entusiasmo de los inversionistas cada mes que pasa.

Según un estudio del Urban Land Institute y PwC , las expectativas de rentabilidad del sector inmobiliario de EE. UU. Van en aumento en el futuro. "En 2010, solo el 18% de los encuestados consideró que las perspectivas de rentabilidad estaban en un nivel bueno o mejor", informa ULI. "Esto ha mejorado constantemente cada año, con el 68% de los encuestados que ahora sienten que la rentabilidad será al menos buena en 2014."

El estudio informa que innumerables datos demográficos de inversión se están vertiendo en el mercado, incluidos inversores extranjeros, inversores institucionales y fondos de capital privado, así como deuda apalancada de compañías de seguros, prestamistas mezzanine y emisores de hipotecas comerciales - valores respaldados.

"El interés anticipado en los mercados secundarios es indicativo de cómo la recuperación de bienes raíces en los Estados Unidos se está expandiendo más allá de los centros de inversión tradicionales", dice Patrick L. Phillips, director ejecutivo de ULI. "El acceso a mayores cantidades de deuda y financiación de capital, combinado con una mejora sostenida en los fundamentos económicos subyacentes, significa que las oportunidades y los rendimientos ofrecidos en mercados más pequeños son potencialmente muy atractivos. "

Una floreciente avenida de ganancias para los inversores es el mercado de fideicomisos de inversión inmobiliaria, un mercado que realmente está creciendo a pasos agigantados. Ernst & Young informa que el mercado de REIT (Real Estate Investment Trust) ha crecido de $ 300 mil millones en 2003 a $ 1 billón en 2013, y se espera que el crecimiento se acelere en el futuro. (Vea nuestro excelente video sobre REIT aquí.)

Por definición, un REIT es una corporación, fideicomiso o asociación que posee y, en la mayoría de los casos, opera bienes raíces rentables y / o relacionados con bienes raíces bienes. Modelado después de los fondos mutuos, los REIT reúnen el capital de numerosos inversores. Esto permite a los inversores individuales ganar una parte de los ingresos producidos a través de la propiedad de bienes raíces comerciales, sin tener que salir y comprar o financiar propiedades o activos.

Los REIT difieren de la inversión tradicional en bienes raíces, principalmente debido al flujo de activos estratégicos de fondos de los REIT, en comparación con el flujo tradicional de acceso libre y directo de la inversión inmobiliaria (como convertirse en propietario o comprar acciones de empresas de construcción de viviendas.) Pero ambas inversiones ofrecen ventajas distintas, como sigue:

Ventajas de REITS:

Menores costos de entrada - Los inversores REIT pueden invertir en un fondo por tan solo $ 500 o $ 1, 000. Eso puede compensar los costos de comprar una propiedad por seis cifras, y tener que bajar un fuerte pago inicial.

Mayor liquidez : los REIT se parecen mucho a acciones en las que puede vender acciones siempre que lo desee, al igual que una acción.Compare esto con una compra de vivienda, donde la liquidez es un desafío mayor y, a menudo, depende de las condiciones de mercado inestables.

Sin problemas, sin problemas : si posee una propiedad de alquiler, está sujeto a quejas de inquilinos, pagos atrasados, electrodomésticos rotos y mantenimiento en el patio, en la entrada y en el hogar. No ocurre lo mismo con REITS, que solo requiere que rastree sus inversiones de manera razonable y regular.

Flexibilidad de inversión : con los REIT, tiene la opción de flexionar sus músculos financieros e invertir en propiedades comerciales, centros comerciales, incluso un puerto deportivo o un grupo de casas de vacaciones en campings, todo a un precio de entrada razonable. Eso es mucho más difícil de hacer como un inversionista directo donde el capital inicial a menudo puede ser un desafío.

Ventajas de la inversión directa en bienes raíces

Usted tiene la última palabra: No hay un administrador de fondos a quien pueda responder cuando es un inversor inmobiliario directo. Usted decide sobre el precio del alquiler; usted decide el número de propiedades para comprar; y usted decide quién vive y alquila su propiedad.

Menos deuda del IRS : con bienes raíces directos, puede ahorrar mucho en impuestos y mantener las manos lisas del Tío Sam fuera de sus bolsillos. Desde amortizar la depreciación hasta tomar una deducción fiscal de la hipoteca, no hay escasez de desgravaciones fiscales relacionadas con la inversión inmobiliaria directa.

Ingresos de inversión potencialmente más voluminosos : al igual que cualquier inversión, cuanto más dinero inviertes, más dinero puedes ganar. Entonces, al depositar $ 100,000 en una propiedad, es probable que gane más que un inversor REIT poniendo $ 1, 000 en una inversión inmobiliaria.

Expertos pesan menos de

Eso es sólo para empezar: algunos expertos de la industria dicen que las ventajas de ambas clases de inversión son mucho más profundas que las descripciones anteriores.

Una gran diferencia es que el mercado de acciones de REIT está mucho más cerca del mercado eficiente descrito por el ganador del Premio Nobel Eugene Fama que el mercado de parcelas inmobiliarias individuales, dice David Reiss, profesor de derecho en la Facultad de Derecho de Brooklyn. y un experto en REIT.

"Eso significa que es más probable que el precio de las acciones de un REIT contenga toda la información disponible sobre el REIT", dice. "Debido a que las parcelas inmobiliarias individuales se venden en mercados mucho más pequeños y porque el costo de la debida diligencia en una sola propiedad no es tan rentable como en las acciones de REIT, un inversor tiene una mejor oportunidad, al menos en teoría, para obtener un mejor rendimiento de su inversión si él o ella hace la diligencia él o ella. "

Karnit Mosberg, director de Friedland Realty Advisors y abogado de bienes raíces con experiencia en la representación de REIT en adquisiciones / disposiciones, dice que los REIT son un mejor negocio para aquellos que no tienen los medios para operar y administrar bienes raíces, así como para aquellos que no les gusta el riesgo asociado con ser dueño de bienes inmuebles.

Pero, como siempre, hay advertencias.

"Las distinciones clave son que un REIT debe distribuir la mayor parte de sus ingresos gravables a los accionistas, mientras que un inversor inmobiliario puede tener que esperar para recibir ingresos del activo dependiendo de los costos de operación / administración asociados con esa parcela de bienes raíces, " ella dice."Además, un nuevo inversor con experiencia limitada en bienes raíces que quiera diversificar su riesgo debe ingresar al mercado inmobiliario mediante la compra de acciones en un REIT. "

The Bottom Line

Con el mercado real de Estados Unidos en alza nuevamente, la inversión en bienes raíces se vuelve más atractiva. Pero qué camino eliges para entrar en ese mercado, ya sea un REIT o mediante inversión directa, realmente depende de la cantidad de riesgo y responsabilidad que puedas manejar.