Los inversores inmobiliarios exitosos son más que simples propietarios, son ejecutivos de negocios inteligentes.

Operan de manera muy parecida a los administradores de cartera y los gerentes de negocios que se enfocan en maximizar los beneficios mientras crean valor para los clientes. Este artículo analiza la inversión en viviendas asequibles como una estrategia comercial y de inversión. Comenzamos con una definición de vivienda asequible y observamos tres grupos que representan el mejor mercado objetivo. A continuación, analizamos la asequibilidad, que es la característica definitoria del mercado objetivo. Luego pasamos a la rentabilidad y la comerciabilidad, cuestiones que hacen que una buena inversión sea excelente. Finalmente, observamos el financiamiento, los pasos de acción y las implicaciones empresariales y sociales más amplias de la inversión en vivienda asequible.

Opciones de inversión

Personas mayores y personas con discapacidades

Las personas de 65 años o más y con discapacidades representan un porcentaje significativo de la población de los EE. UU. Los estudios muestran que estos números aumentan y se calculan niveles récord en los próximos 20 a 30 años. Las personas en estos grupos necesitan una vivienda que esté cerca de las instalaciones públicas y se modifica para ayudarlos en la vida cotidiana. Las modificaciones incluyen rampas en lugar de escaleras, baños accesibles para sillas de ruedas, pasamanos y gabinetes y armarios modificados por nombrar algunos.

Alojamiento fuera del campus para estudiantes
El número creciente de estudiantes universitarios adultos y no tradicionales ha aumentado la necesidad de viviendas fuera del campus. Los estudiantes adultos con familias necesitan una vivienda privada cerca del campus. Los estudiantes internacionales necesitan una vivienda que esté disponible durante todo el año porque es menos costosa y más conveniente que los viajes internacionales frecuentes en vacaciones y vacaciones de verano. (Vivir en el campus puede tener muchos beneficios, pero a menudo tienen un precio. Para obtener más información, consulte Dormitorios universitarios: ¿Buena relación calidad / precio? )

Viviendas militares fuera de la base
Los miembros del servicio militar tienen opciones de vivienda dentro y fuera de la base. La vivienda en la base requiere construcción, administración de propiedades y mantenimiento de terrenos, mientras que la vivienda fuera de la base requiere asistencia de ubicación adicional, construcción personalizada y financiamiento de compras. La vivienda fuera de la base debe estar cerca de la base y fácil de entrar y salir. Los inversionistas de vivienda militar deben estar familiarizados con la contratación federal, así como con las pautas específicas para cada rama de servicio.

Programas de Rehabilitación y Reingreso
Viviendas de transición para personas y familias sin hogar, hogares intermedios para adictos en recuperación y recién liberados de establecimientos correccionales, y hogares grupales para niños y adultos en servicios estatales de protección y sistemas de salud mental necesitan vecindarios vivienda basada. Los apartamentos y pensiones deben ser lo suficientemente grandes como para proporcionar instalaciones adecuadas y privacidad para los residentes, pero también deben facilitar los niveles de seguridad y accesibilidad necesarios para cada grupo.

Cómo determinar la asequibilidad

La asequibilidad es importante para los inversores porque determina dos cosas importantes: la rentabilidad y la comerciabilidad. Los programas de vivienda subsidiada como la Sección 8 ayudan a las familias de bajos ingresos a pagar el alquiler pagando una parte del precio de mercado de las unidades de alquiler. Determine el ingreso medio para su área. Hay varias fuentes de información para determinar el ingreso medio. La Oficina del Censo de los Estados Unidos compila ingresos promedio para estados, condados y ciudades. Los sitios web de bienes raíces también brindan esta información para las personas interesadas en comprar viviendas en regiones específicas. La información también está disponible a través de gobiernos estatales y locales, agencias de desarrollo económico y autoridades de vivienda.

1. Para renta asequible, calcule el 30% de la renta mediana. Este es su ingreso bruto esperado por unidad de alquiler asequible.
2. Para la compra de una vivienda asequible, calcule el 35% de la mediana del ingreso por concepto de principio, interés, impuesto a la propiedad, seguro de vivienda y tarifas de asociación. Luego calcule el precio de venta esperado deduciendo el monto de impuestos, seguro y tarifas en función de las tarifas vigentes para el área. Use la diferencia, el principio y el interés para determinar el precio de compra en función de las tasas de interés vigentes para su área. Un profesional bancario o hipotecario puede ayudarlo a determinar rápidamente estos montos.

Cómo determinar la rentabilidad

Comience por determinar sus gastos operativos. Para las unidades de alquiler, comience con los impuestos y el seguro que paga como propietario. ¿Paga las utilidades, si es así cuáles? Calcule el costo de mantenimiento de edificios y terrenos para edificios de unidades múltiples. No olvide los costos de transferencia tales como inspección, certificación de ocupación, registro y otras tarifas requeridas por su condado o municipio.

Para unidades de venta, determine sus costos de financiamiento, costos de cierre en el momento de la adquisición y en el momento de la venta, costos de materiales y mano de obra para costos de construcción / rehabilitación y transferencia. Para ambos, determine sus costos de marketing y publicidad. El mejor proyecto fracasará si no puede atraer inquilinos o compradores de manera oportuna. Incluso una estrategia de publicidad simple y efectiva le costará dinero y tiempo. Considere estos costos de hacer negocios que afectan su balance final.

Luego, determine su ingreso. Para las unidades de alquiler, use la cantidad de ingreso bruto esperado por unidad asequible. Para unidades de venta use el precio de compra determinado anteriormente. Use la fórmula estándar: Ingresos - Gastos = Ganancia bruta.

Considere su flujo de efectivo. Si paga los servicios públicos, algunos programas permiten que la autoridad de subsidios pague montos adicionales para cubrir una parte de los servicios públicos del inquilino. Finalmente, mira tu situación de impuestos sobre la renta. La depreciación afectará su obligación tributaria y tendrá efectos variables sobre el flujo de efectivo real o la ganancia neta real.

Cómo garantizar la comerciabilidad

Concéntrese en localizar y modificar unidades que cumplan con las pautas de subsidios de alquiler que están disponibles a través de las autoridades locales de vivienda. Los vendedores se enfocan en minimizar los costos de construcción y rehabilitación de las unidades que se venderán en el mercado.(Ver también: Buscar fortuna en bienes raíces comerciales .)

1. Comience con una lógica simple. Si no es rentable, no es comercializable. Lo contrario también es cierto.
2. Aproveche las casas embargadas. Hay muchas viviendas unifamiliares y de 2 a 4 familias que han sido abandonadas debido a ejecuciones hipotecarias.
3. Póngase en contacto con las agencias locales de desarrollo económico que adquieren estas unidades por debajo de los costos del mercado y las venden o contratan con desarrolladores locales para rehabilitar y revender. Además, conozca los pormenores de las ventas de Sheriff en su área. Consulte las pautas para cada condado al que apuntará, ya que las pautas pueden diferir entre los condados de la misma región o estado. Estas unidades a menudo se compran en el sitio sin ser vistas y pueden representar costos significativos de rehabilitación y tiempo de entrega para revender.
4. Trabaja con un agente de bienes raíces y aprende sobre el mercado local en venta por propietario (FSBO). Aquí encontrará oportunidades para las ventas cortas en las que el vendedor o el agente de ventas ha hecho los arreglos para un pago reducido de la hipoteca para facilitar un precio reducido para la venta rápida. Estas unidades pueden ser las menos costosas de arreglar y revender.

Los inversores exitosos saben cuándo y cómo moverse en el mercado. No olvide realizar un análisis continuo de compra-venta-espera en las unidades de alquiler. Si los costos de mano de obra, materiales y financiamiento son altos, ahora puede que no sea el momento de comprar más propiedades. Si hay más arrendatarios en su mercado, ahora puede no ser un momento rentable para comercializar unidades en venta, incluso si las tasas de interés son bajas. Si la renta de mercado y el ingreso medio en su área son altos, ahora puede ser el momento más rentable para retener la propiedad por el ingreso mensual de alquiler que puede generar. Trate su cartera de bienes raíces al igual que su cartera de jubilación con un poco más de pintura y accesorios. (Para los inversores en bienes raíces inteligentes, los tiempos de precios más bajos revelan oportunidades de inversión. (Ver también: 7 pasos para una oferta comercial inmobiliaria .)

Financiamiento

Investigue las diversas alternativas de financiamiento disponibles para inversores Lea los sitios web de Fannie Mae, Freddie Mac y HUD Multifamily Financing. Trabaje con un banquero local y un corredor o asesor hipotecario comercial para identificar los programas de prestamistas y encontrar inversores privados. Únase a las asociaciones locales de constructores, remodeladores e inversores inmobiliarios. miembro de la cámara de comercio y afiliado a agencias de desarrollo económico.Utilice estas relaciones para identificar el financiamiento público y privado y las asociaciones operativas.

Plan de acción

1. Infórmese. Conozca las viviendas asequibles en todo el país y en su área.
2. Participe, cree un mercado para viviendas asequibles, identifique un nicho en su área y complételo Forje alianzas con inversionistas afines y fuentes de financiamiento.
3. Sea una inversión rentable o. Funciona como administrador de cartera y gerente de negocios. Aplique la sabiduría de inversión convencional y el asesoramiento de estrategia empresarial.

Más allá de Landlording

No sean simplemente terratenientes. Sea un propietario, un inversor y un ejecutivo de negocios. Como propietario, incorpora el elemento humano.Recuerde que puede crear un mercado ayudando a las familias y a su comunidad. Como inversionista, cree una cartera de bienes raíces de primera línea. Tenga las mejores propiedades, en las áreas más deseadas, a los mejores precios, que generen la mayor ganancia.

Como ejecutivo de negocios, cree una marca, genere buena voluntad y maximice el valor de mercado de su marca, no solo en unidades individuales. Recuerde que sus actividades también crean empleos y oportunidades de empleo para los trabajadores de la construcción y agentes de ventas de bienes raíces. Sus actividades de marketing y administración de propiedades ayudan a atraer trabajadores a la fuerza de trabajo en las áreas donde se encuentran sus unidades. No solo puede crear beneficios personales, sino que también puede crear oportunidades económicas para las personas y las comunidades a través de la inversión en viviendas asequibles. (Véase también: Formas sencillas de invertir en bienes inmuebles .)