Un préstamo jumbo, también conocido como una hipoteca jumbo, es una forma de financiación de viviendas cuyo monto excede los límites de préstamos conformes establecidos por la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA). Como resultado, a diferencia de las hipotecas convencionales, Fannie Mae o Freddie Mac no pueden comprarlo, garantizarlo o bursatilizarlo. Diseñados para financiar propiedades de lujo y viviendas en mercados inmobiliarios locales altamente competitivos, las hipotecas gigantes vienen con requisitos de suscripción e implicaciones impositivas únicos.

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Las hipotecas Jumbo están ganando terreno a medida que el mercado inmobiliario continúa recuperándose después de la Gran Recesión.

¿Qué tan grande es una hipoteca Jumbo?

¿A qué precio una hipoteca excede a la convencional / conforme y se convierte en jumbo? Varía según el estado e incluso el condado. El FHFA establece el tamaño del límite de préstamo conforme para diferentes áreas sobre una base anual, aunque cambia con poca frecuencia. De hecho, el límite máximo de 2017 para las propiedades de una unidad de $ 424, 100 (para la mayoría del país) es el primer incremento de base desde 2006.

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Actualmente, una hipoteca de más de $ 424, 100 se considera un préstamo enorme en la gran mayoría de los EE. UU. Continentales. Sin embargo, el límite de cumplimiento es más alto en áreas con precios de vivienda elevados. En la más alta de estas "zonas de alto costo", un jumbo es un préstamo por encima de $ 636, 150.

Aquí hay un vistazo a cómo se descompone. Hay aproximadamente 3, 143 condados en los Estados Unidos continentales. De ellos, 2, 916 tienen un límite de préstamo de $ 424, 100 en 2017. Solo 108 condados tienen un límite de préstamo de $ 636, 150, incluidos Nueva York, Los Ángeles y San Francisco. La mayoría de las áreas de alto costo se encuentran en California, lo que no es sorprendente, considerando que Golden State alberga algunos de los mercados inmobiliarios más caros del país.

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También hay 115 condados de EE. UU. Con límites de préstamo superiores a $ 424, 100 pero inferiores a $ 636, 150. Por ejemplo, el límite conforme en el Condado de Fairfield, Connecticut, se establece en $ 601, 450. En el condado de Suffolk, Mass. (Hogar de Boston), el límite es de $ 598, 000.

Los límites de préstamo a menudo son incluso más altos fuera del U. S continental … De hecho, los límites en los cinco condados de Hawaii oscilan entre $ 636 , 150 y $ 721, 050. (Hawai, junto con Alaska, Guam y las Islas Vírgenes, tiene permitido tener límites de conformidad más altos). Para obtener una lista completa de los límites de préstamos del condado, mira aquí.

Calificando para una Hipoteca Jumbo

Si tiene la vista puesta en una casa que cuesta cerca de medio millón o más, y no tiene tanto sentado en una cuenta bancaria, probablemente vaya a requiere una hipoteca jumbo. Y si está tratando de obtener uno, se enfrentará a requisitos de crédito mucho más rigurosos que los propietarios que soliciten un préstamo convencional.Esto se debe a que los préstamos jumbo conllevan un mayor riesgo de crédito para el prestamista, debido a la falta de garantía de Fannie Mae o Freddie Mac, como se mencionó anteriormente. Y, por supuesto, porque hay más dinero involucrado.

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Al igual que con las hipotecas en general, los requisitos mínimos para un jumbo se han vuelto cada vez más estrictos desde 2008. Para obtener la aprobación, necesitará un puntaje de crédito estelar - 700 y superior - y una deuda súper baja relación de ingresos (DTI): menos del 43%, al menos, y preferiblemente más cerca del 36%. Aunque son hipotecas no conformes, a menudo los jumbos deben seguir dentro de los lineamientos de lo que el Buró de Protección Financiera del Consumidor considera una "hipoteca calificada", un sistema de préstamos con términos y reglas estandarizados, como el 43% DTI.

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Tendrá que demostrar que tiene dinero en efectivo accesible para cubrir sus pagos de la hipoteca jumbo, que probablemente sean muy altos si opta por una hipoteca de tasa fija estándar de 30 años. Los niveles específicos de ingresos y las reservas dependen del tamaño del préstamo general, pero todos los prestatarios necesitan talones de pago que se remontan a 30 días y formularios de impuestos W2 que se remontan a dos años. Si trabaja por cuenta propia, los requisitos de ingresos son mayores: dos años de declaraciones de impuestos y al menos 60 días de estados de cuenta bancarios actuales. El prestatario también debe demostrar que posee los activos líquidos para calificar y las reservas en efectivo equivalentes a seis meses de los pagos de la hipoteca.

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Y todos los solicitantes deben mostrar la documentación adecuada sobre todos los demás préstamos en poder y prueba de propiedad de activos no líquidos, como otros bienes inmuebles.

¿Cuánto puede pedir prestado finalmente depende, por supuesto, de sus activos, su puntaje de crédito y el valor de la propiedad que le interesa comprar (para obtener más información, consulte Demasiada deuda por una hipoteca? < ) . Tasas Jumbo de préstamos

Por el lado bueno, mientras que las hipotecas jumbo solían tener tasas de interés más altas que las hipotecas convencionales (debido a la mayor cantidad de dinero involucrado y porque puede llevar más tiempo vender una casa de mayor precio si el prestamista debe ejecutar), esa brecha se ha estado cerrando en los últimos años. En la actualidad, la tasa de porcentaje anual promedio (APR, por sus siglas en inglés) para una hipoteca jumbo a menudo es igual a las hipotecas convencionales, y en algunos casos, incluso más baja. De lo contrario, los bancos pueden cobrar de 0. 25% a 1. 5% más de interés en un préstamo jumbo.

A pesar de que las empresas patrocinadas por el gobierno no pueden manejarlas, los préstamos jumbo son a menudo securitizados por otras instituciones financieras; dado que estos valores conllevan un mayor riesgo, se negocian con una prima de rendimiento de las hipotecas titulizadas convencionales. Sin embargo, últimamente este diferencial se ha reducido, con la tasa de interés de los préstamos mismos.

Pago inicial en préstamos Jumbo

En el lado positivo, los requisitos de pago inicial se han aflojado durante el mismo período de tiempo. En el pasado, los prestamistas hipotecarios jumbo a menudo exigían que los compradores de viviendas pagaran el 30% del precio de compra de la residencia (en comparación con el 20% de las hipotecas convencionales). Ahora, esa cifra ha caído tan bajo como 10% a 15%.(Tenga en cuenta, sin embargo, que puede haber varias ventajas para hacer un pago inicial más alto, entre ellos, para evitar el costo del seguro hipotecario privado: Consulte

Seguro hipotecario privado: Evítelo por estas 6 razones ). Podría atribuir todas estas bajas tasas de interés y anticipos al hecho de que los bancos generalmente están muy ansiosos por encontrar nuevos clientes para sus paquetes de préstamos jumbo. Es probable que los prestatarios de hipotecas Jumbo estén, o estén en vías de convertirse, en el tipo de individuos de alto patrimonio neto que a las instituciones les encanta contratar para productos a largo plazo. Dichos clientes tienen un historial de crédito excelente, muchos activos y, a menudo, la necesidad de servicios adicionales de administración de patrimonio e inversión en el futuro. Además, es más práctico para un banco administrar una única hipoteca de $ 2 millones que 10 hipotecas de $ 200,000.

¿Quién debería obtener un préstamo Jumbo?

Estas hipotecas se consideran las más apropiadas para un segmento de perceptores de ingresos altos que ganan entre $ 250,000 y $ 500,000 al año. Este segmento se conoce como HENRY, un acrónimo de "altos ingresos, no es rico todavía"; se refiere a personas que generalmente ganan mucho dinero pero no tienen millones en efectivo extra u otros activos acumulados, aún.

Mientras que un individuo en el segmento HENRY puede no haber acumulado la riqueza para comprar una casa nueva y costosa con efectivo, esas personas de altos ingresos generalmente tienen mejores puntajes de crédito y historiales crediticios más extensamente establecidos que el comprador promedio que busca una casa convencional préstamo hipotecario por un monto inferior.

Además de tener más crédito bien establecido, los que tienen altos ingresos también tienden a tener cuentas de jubilación más sólidamente establecidas. A menudo han estado contribuyendo a tales cuentas de inversión por un período de tiempo más largo que las personas de bajos ingresos. Por lo general, han aportado más fondos a dichas cuentas, por lo que los saldos de las cuentas representan sumas considerables.

Implicaciones fiscales de un préstamo Jumbo

El hecho de que pueda calificar para uno de estos préstamos no significa que deba tomarlo. Ciertamente no deberías si estás contando con que te proporcione una importante reducción de impuestos, por ejemplo.

Probablemente sepa que puede deducir de sus impuestos los intereses hipotecarios que pagó por un año determinado. Pero probablemente nunca tuvo que preocuparse por el límite que el IRS le asigna a esta deducción. Puede deducir el interés siempre que la hipoteca misma sea de $ 1 millón o menos. Si su hipoteca es más grande, no obtiene la deducción completa. Por ejemplo, si sacó una hipoteca jumbo de $ 2 millones que acumula $ 60,000 en intereses al año, solo puede deducir $ 30,000, el interés sobre el primer millón de su hipoteca. Por lo tanto, solo obtiene una exención impositiva sobre la mitad del interés hipotecario, en efecto.

Y a pesar de que las tasas de interés de los jumbos se ajustan más a las hipotecas convencionales, aún le conviene contraer números y comparar términos, para ver si sacar dos préstamos conformes más pequeños, en lugar de un gran jumbo, podría probar mejor para sus finanzas en el largo plazo.