Si la próxima casa que planea comprar tiene un precio particularmente elevado, es posible que deba solicitar una hipoteca jumbo para financiarla. Estos préstamos, a menudo de más de medio millón de dólares, están diseñados para financiar propiedades y viviendas de lujo en mercados inmobiliarios locales altamente competitivos y cuentan con requisitos de suscripción e implicaciones impositivas únicos.

Pero, aparte de ser grandes, ¿qué son exactamente los préstamos o hipotecas jumbo, y cómo difieren de sus contrapartes convencionales de menor cuantía?

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Fannie Mae, Freddie Mac y Loan Limits

Aproximadamente el 90% de todas las hipotecas escritas en los EE. UU. Están respaldadas por dos agencias gubernamentales casi públicas, Fannie Mae y Freddie Mac. (Para obtener más información, consulte: Fannie Mae: qué hace y cómo funciona .)

Estas dos agencias securitizarán (es decir, comprarán, empaquetarán y revenderán) virtualmente cualquier hipoteca siempre que se adhiera a sus lineamientos de "préstamo conforme", que tienen en cuenta el puntaje crediticio y el historial del prestatario, la relación deuda / ingresos (DTI), el índice préstamo-valor de la hipoteca y otro factor clave: el tamaño del préstamo. A partir de 2017, el máximo nacional para los préstamos conformes es de $ 424, 100 para una vivienda de una sola unidad. Sin embargo, más de 208 condados alrededor de los Estados Unidos están designados como áreas competitivas de alto costo (piense en Nueva York, Los Ángeles, Nantucket); en estos, los límites máximos del préstamo pueden llegar a $ 625, 500.

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Cuando las hipotecas superan estos umbrales, es cuando reciben su estado "jumbo". Tenga en cuenta, sin embargo, que si bien las hipotecas jumbo quedan fuera de las restricciones de préstamo y Fannie Mae o Freddie Mac no las respaldan, muchas todavía siguen las pautas para "hipotecas calificadas" establecidas en enero de 2014 por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor.

Calificación: hipotecas convencionales vs. jumbo

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Debido a que los préstamos jumbo no están respaldados por agencias federales como lo son las hipotecas convencionales, los prestamistas están asumiendo más riesgos cuando los ofrecen. Esto significa que enfrentará requisitos de crédito más estrictos si está tratando de obtener uno. La mayoría de los prestamistas querrán ver lo siguiente:

• Comprobante de ingresos: Venga preparado con dos años de documentación impositiva o documentación similar que demuestre que tiene una fuente de ingresos confiable y consistente. Los prestamistas también querrán ver que tenga suficientes activos líquidos disponibles para cubrir el valor de seis meses de pagos de la hipoteca o más.

• Calificación e historial de crédito en libras esterlinas: Generalmente, necesita un puntaje de crédito de al menos 620 (considerado "justo") antes de que un prestamista le apruebe una hipoteca convencional. Sin embargo, hay una baja probabilidad de que los prestamistas lo aprueben para una hipoteca jumbo si su puntaje de crédito cae por debajo del rango 700-720, aunque hay alguna evidencia de que esto está empezando a cambiar.

• Proporción deuda / ingreso (DTI): Dado que la mayoría de las hipotecas convencionales también son hipotecas calificadas, su relación deuda-ingreso (sus obligaciones mensuales de deuda en comparación con su ingreso mensual) debe ser 43% o menos . Esta misma regla se aplicaría a las hipotecas jumbo que también son hipotecas calificadas, pero a menudo los prestamistas querrán que tengas un DTI más bajo dado que el préstamo es muy grande. (Consulte ¿Cómo afecta mi relación deuda / ingresos (DTI) mi capacidad para obtener una hipoteca? )

• Anticipos: Hace un par de años, los prestamistas hipotecarios jumbo habrían exigido mayores pagos iniciales - alrededor del 30% o más - en comparación con las hipotecas convencionales, que son típicamente del 20%. Sin embargo, la relación entre el pago inicial y el valor de la hipoteca se ha relajado para ambas categorías, y los principales prestamistas como PNC Financial Services Group y Wells Fargo han ofrecido recientemente hipotecas gigantes por tan solo 15% y 10. 1% de descuento, respectivamente.

Comparación de tasas

En los últimos meses, la tasa de porcentaje anual promedio (APR) para una hipoteca jumbo ha estado más o menos a la par con las hipotecas convencionales. De hecho, no es raro ver un menor APR para una hipoteca jumbo.

Para comparar las tasas de hipoteca jumbo, es útil usar una calculadora de hipoteca como la que se muestra a continuación.

The Tax Bill

Si ya es propietario de una vivienda, probablemente sepa que puede deducir de sus impuestos el interés que pagó en su hipoteca para un año determinado. Pero probablemente nunca tuvo que preocuparse por el límite que el IRS le asigna a esta deducción.

Sí, puede deducir intereses hipotecarios, siempre que la hipoteca en sí sea de $ 1 millón o menos. Si su hipoteca es más grande, no obtiene la deducción completa. Por ejemplo, si sacó una hipoteca jumbo de $ 2 millones que acumula $ 60,000 en intereses al año, solo puede deducir $ 30,000, el interés sobre el primer millón de su hipoteca. Por lo tanto, solo obtiene una exención impositiva sobre la mitad del interés hipotecario, en efecto.

The Bottom Line

Los requisitos para obtener una hipoteca son estrictos en estos días. Debido a que las hipotecas jumbo son mucho más valiosas y no están respaldadas por el gobierno, los prestatarios deben tener activos considerables y un sólido historial crediticio. Aún así, hay indicios de que los jumbos son cada vez más fáciles de obtener; sin duda, las tasas de interés sobre ellos están en línea con los de las hipotecas convencionales.

Podría contribuir con estas tasas bajas al hecho de que los prestatarios de hipotecas jumbo tengan un excelente crédito y activos considerables. Además, los banqueros están ansiosos por atraer el negocio de individuos de alto patrimonio para un producto a largo plazo, como una hipoteca, ya que estos prestatarios también pueden convertirse en clientes de otros productos y servicios de administración de patrimonio que el banco pueda ofrecer.