El apalancamiento es el uso de varios instrumentos financieros o capital prestado para aumentar el rendimiento potencial de una inversión, y es un término extremadamente común tanto en Wall Street como en el mercado inmobiliario de Main Street. (Obtenga más información sobre los diversos usos del apalancamiento en Desafío de inversión apalancada .)

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Considere el requisito común de compra de bienes inmuebles de un anticipo del 20% - o $ 100, 000 en un activo de $ 500,000. El comprador utiliza esencialmente un porcentaje relativamente pequeño de su propio dinero para realizar la compra, y el prestamista le proporciona la mayor parte del dinero. Los inversores inmobiliarios a menudo se refieren al resto del precio de compra como "dinero de otras personas", ya que otras personas además del prestatario proporcionaron el dinero necesario para realizar la compra.

Suponiendo que la propiedad se valora en un 5% por año, el valor neto del prestatario de esta compra aumentaría a $ 525, 000 en solo 12 meses. Al comparar esta ganancia con la ganancia de una compra no apalancada, se destaca el valor del apalancamiento. Por ejemplo, el mismo prestatario podría haber usado los $ 100, 000 para realizar una compra total pagada de una propiedad de $ 100, 000. Suponiendo la misma tasa de apreciación del 5%, el valor neto del comprador por la compra habría aumentado $ 5,000 en el transcurso de 12 meses, en comparación con $ 25,000 por la propiedad más cara. La diferencia de $ 20,000 demuestra el potencial aumento neto proporcionado a través del apalancamiento. Ahora, imaginen ese 5% de ganancia cada año durante 20 años. Con el tiempo, el uso del apalancamiento puede tener un impacto significativo y positivo en su patrimonio neto.

Formas de acceder al apalancamiento

La forma más fácil de acceder al apalancamiento es usar su propio dinero. En el caso de una hipoteca, un anticipo estándar del 20% le permite obtener el 100% de la vivienda en la que desea vivir. Algunos programas de hipotecas le permiten gastar aún menos dinero.

Si está comprando la propiedad como una inversión, es posible que se encuentre en una posición en la que sus socios le proporcionen parte (o incluso la totalidad) del dinero. Del mismo modo, algunos vendedores están dispuestos a financiar parte del precio de compra de la propiedad que desean vender. Bajo tal acuerdo, puede comprar una propiedad con poco dinero y, en algunos casos, sin dinero en absoluto.

Infomerciales, estafas y realidad

Las imágenes de compras sin dinero me hacen pensar en los infomerciales nocturnos en los que los vendedores de tono suave sugieren que puedes ganar millones de dólares comprando propiedades sin dinero presionado Si bien esto es posible, hay algunas preguntas que debes hacerte antes de lanzarte:

• ¿Cuántas personas conoces personalmente que se convirtieron en millonarios que trabajan 20 horas a la semana porque otras personas les vendieron bienes inmuebles valiosos sin dinero reducido?
• Si tuvieras un plan genial por el que la gente te diera millones o millones de dólares en bienes raíces sin dinero, ¿por qué necesitarías hacer infomerciales nocturnos vendiendo lecciones de compra de bienes raíces?

Los peligros del apalancamiento

Así como el apalancamiento puede funcionar en su nombre, también puede funcionar en su contra. Revisando nuestro ejemplo anterior, si utiliza un pago inicial de $ 100, 000 para comprar un hogar de $ 500, y los precios inmobiliarios en su área disminuyen durante varios años seguidos, el apalancamiento funciona a la inversa. Después del primer año, su propiedad de $ 500,000 podría valer $ 475,000 si se deprecia en un 5%. Un año después de eso, podría valer $ 451, 250 - una pérdida en capital de $ 48, 750.

En ese mismo escenario de reducción de precio del 5%, si esos $ 100, 000 se hubieran utilizado para una compra en efectivo de una casa de $ 100, 000, el comprador habría perdido $ 5, 000 el primer año los precios de la vivienda cayeron.

En los mercados inmobiliarios, donde los precios bajan significativamente, los propietarios pueden terminar debiendo más dinero en la casa de lo que realmente vale la casa. Para los inversores, la disminución de los precios puede reducir o incluso eliminar las ganancias. Si los alquileres también caen, el resultado puede ser una propiedad que no se puede alquilar a un precio que cubra el costo de la hipoteca y otros gastos. (Si está pensando en convertirse en propietario, lea Consejos para el propietario potencial y Convertirse en propietario: ¿Más problemas de lo que vale? para ver los pros y los contras) > Los problemas se agrandan aún más cuando se trata de unidades múltiples, ya que los inversores inmobiliarios a menudo gastan tan poco dinero como sea posible. El objetivo es aprovechar su dinero tomando el control del 100% de los activos, mientras que solo se paga el 20% del valor. Considere los $ 500,000 que revisamos en nuestro ejemplo anterior. Dado que la casa se compra con $ 100, 000 como anticipo, si el valor del hogar disminuye en un 30%, la casa vale solo $ 350, 000 pero el inversionista debe pagar intereses y capital sobre el valor total de los $ 400, 000 préstamo. En caso de que la cantidad que el inversionista recibe en la renta también disminuya, el resultado podría ser el incumplimiento de la propiedad. Si el inversionista estaba usando el flujo de efectivo de esa propiedad para pagar la hipoteca de otras propiedades, la pérdida de ingresos podría producir un efecto dominó que puede terminar con una cartera completa en ejecución hipotecaria por un préstamo incobrable en una propiedad.

Aprovechamiento que puedes vivir con … ¡y en!

Aunque es posible que no lo consideren como un apalancamiento, la mayoría de las personas usa una hipoteca cuando compra una casa. Pagan el préstamo en un período de años o décadas, mientras disfrutan del uso de la propiedad. La moraleja de la historia es que el apalancamiento es una herramienta común que funciona bien, cuando se usa con prudencia.

Para conocer las ventajas de la inversión inmobiliaria, consulte nuestro

Tutorial de Exploración de inversiones inmobiliarias y Invertir en bienes inmuebles .