Hay muchas opciones de hipoteca diferentes disponibles para los propietarios. Una hipoteca tradicional a 30 años con tasa fija ya no es la única opción de financiamiento del consumidor. Hay hipotecas de tasa variable de ajuste mensual, hipotecas de tasa ajustable (ARM) de período fijo, buy-downs 3-2-1 y ARM de opción de pago, solo por nombrar algunas. (Para obtener más información sobre hipotecas, consulte Comprar una hipoteca , Descripción de la estructura de pago hipotecario y Invertir en bienes inmuebles .)

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Como es el caso con la mayoría de las decisiones financieras, generalmente hay una compensación entre el riesgo y la recompensa en la elección de una hipoteca. En este artículo, lo guiaremos a través del proceso para tomar su propia decisión sobre la hipoteca basada en el riesgo.

Conozca su hipoteca

Una hipoteca de tasa ajustable, por ejemplo, podría ofrecer pagos mensuales iniciales bajos basados ​​en las tasas de interés actuales, pero los pagos mensuales tienen el potencial de aumentos sustanciales en el futuro si aumentan las tasas de interés. Una hipoteca de opción de pago puede ofrecer pagos mensuales iniciales muy bajos cuando se agregan intereses diferidos al saldo de capital de la hipoteca, pero existen factores que pueden provocar que los pagos mensuales aumenten repentinamente. Un propietario probablemente enfrentaría serias dificultades financieras si los precios de la vivienda caen mientras aumenta el saldo principal de la hipoteca. La clave para tomar una decisión financiera sólida con respecto a la elección de una hipoteca es identificar y medir los riesgos asociados con esa hipoteca y luego hacer las siguientes preguntas: "¿Vale la recompensa el riesgo?" y "¿Pueden tolerarse los riesgos asociados con un mal resultado?"

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Dos medidas principales de riesgo hipotecario

Hay dos riesgos principales asociados con la elección de una hipoteca que deben identificarse y medirse: el riesgo de shock de pago y el efecto de una hipoteca sobre el valor neto de la vivienda.

Choque de pago

Choque de pago es el término utilizado para describir el potencial de aumentos sustanciales de pagos mensuales. El shock de pago generalmente se asocia con hipotecas de tasa ajustable. Es el resultado de la expiración de una tasa de inicio temporal o un período de tasa de interés fijo, una tasa de interés cada vez más indexada, el final de un período de pago de solo interés o la refundición de un pago mínimo por brazo de opción de pago.

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Todas las hipotecas de tasa ajustable conllevan cierto riesgo de shock de pago. Muchos tienen las características mencionadas anteriormente, que se suman a este riesgo. Por ejemplo, las recompras 3-2-1 o 2-1 ofrecen un cronograma de tarifas iniciales de inicio temporal; a medida que caducan las tarifas de inicio, aumentan los pagos mensuales. Los ARM de período fijo tienen una tasa de interés fija durante un período de tiempo, por lo general de tres, cinco o siete años. A medida que expire el período de tasa fija, es probable que aumenten los pagos mensuales.

Las hipotecas de solo interés pueden ofrecer pagos iniciales más bajos porque el pago mensual solo consiste en intereses; cuando vence el período de solo interés, el pago mensual aumentará.Algunas hipotecas, como las llamadas ARM de opciones de pago, ofrecen pagos mensuales iniciales muy bajos, pero también tienen desencadenantes que pueden hacer que el pago aumente sustancialmente. (Para seguir leyendo sobre los ARM, consulte ¿Sueño americano o pesadilla hipotecaria?, Hipotecas ARMADAS Y PELIGROSAS : tasa fija frente a tasa ajustable )

Home Equity

La equidad de la vivienda es una medida del valor neto de un hogar para el propietario. La creación de capital inmobiliario genera riqueza y abre beneficios financieros adicionales y opciones de financiamiento. Sin embargo, la destrucción de la equidad de la vivienda también puede limitar severamente las opciones de financiamiento futuras.

Comprender el efecto probable de una hipoteca sobre el valor acumulado de la vivienda en un horizonte de tiempo planificado es importante para las consideraciones financieras futuras. Una medida de riesgo principal utilizada por los prestamistas es el tamaño de la hipoteca en relación con el valor de la propiedad. Esto se conoce como la relación préstamo-valor. Si se destruye el valor acumulado de la vivienda, la relación préstamo-valor aumenta. Esto puede dificultar el refinanciamiento de un préstamo existente, exigir que el nuevo financiamiento se realice a una tasa de interés más alta, requerir el pago de un seguro hipotecario privado o requerir el uso de un tipo diferente de hipoteca. En el peor de los casos, si el valor de una vivienda cae por debajo del saldo de capital restante de una hipoteca, todas las opciones de financiación se eliminan de manera efectiva. (Para seguir leyendo sobre este tema, consulte Hipotecas: ¿Cuánto puede pagar? , Pagando su hipoteca y Sacando de su deuda personal .) > En los préstamos tradicionales, parte del pago de la hipoteca de cada mes se aplica al saldo del capital de la hipoteca de acuerdo con un cronograma de amortización. Sin embargo, muchas hipotecas nuevas que se han vuelto populares en los últimos años ofrecen características tales como pagos de solo interés, o incluso pagos que son menores que los pagos de solo interés. Cuando se realiza un pago de solo interés, el saldo principal restante de la hipoteca permanece constante. Cuando se realiza un pago que es menor que el pago de solo interés, se genera un interés diferido. El interés diferido se agrega al saldo principal de la hipoteca. Esto se conoce como amortización negativa. ¡El saldo principal de la hipoteca en realidad aumenta! Cuando el saldo principal de una hipoteca se mantiene constante o aumenta, el valor acumulado de la vivienda puede permanecer constante o puede ser destruido, dependiendo de la tasa de apreciación del precio de la vivienda. Debido a que el valor líquido de la vivienda juega un papel importante en las consideraciones financieras futuras, la tasa de creación de capital de la vivienda debe ser una parte importante de cualquier decisión de la hipoteca. Esto es especialmente cierto para las hipotecas de amortización negativa e interés solamente porque la mayoría de los prestatarios eligen estos préstamos con la intención de refinanciarlos dentro de un horizonte de tiempo determinado.

Hacer estimaciones

La medición adecuada de los riesgos de amortización de pagos y el valor acumulado de la vivienda requiere inherentemente hacer estimaciones de las tasas de interés futuras y la apreciación del precio de la vivienda. Estas estimaciones deben basarse en un resultado más probable o probable.No deberían basarse únicamente en los mejores o peores escenarios posibles. Estos cálculos se pueden hacer para los pagos de la hipoteca y el valor líquido de la vivienda.

Calcular capital acumulado en la vivienda

El capital inmobiliario es una función de dos cosas: la tasa a la que el precio de mercado de una vivienda se aprecia o deprecia y el saldo de capital restante de una hipoteca. (El valor acumulado de la vivienda es igual al valor de la casa menos el saldo principal de la hipoteca). La velocidad a la que los hogares aprecian o se deprecian varía de estado a estado, de ciudad en ciudad e incluso de vecindario a vecindario dentro de la misma ciudad. No existe una manera única e infalible para hacer una estimación de la apreciación futura del precio de la vivienda. Sin embargo, el desempeño pasado reciente y la tendencia de las tasas de apreciación a revertir a sus promedios a largo plazo proporcionan cierta orientación. Por ejemplo, si una casa se apreció 10% en el año anterior, pero el promedio a largo plazo es 5%, 7% podría ser una buena estimación para el próximo año (6% podría ser una buena estimación para el año siguiente, y 5% es una buena estimación para los años restantes).

La forma más simple de calcular los valores futuros de las viviendas en base a las estimaciones de apreciación de precios es usar una hoja de cálculo donde el valor de la vivienda en cada mes sea igual al valor del hogar en el mes precedente x (1 + (tasa de apreciación anual estimada) / 12)). Nota: este método utiliza la composición mensual de una tasa anual, lo que significa que la apreciación anual calculada será ligeramente mayor que un simple cálculo anual. (Para obtener más información sobre capitalización, consulte

Cómo superar el lado oscuro de la composición y Comprender el valor temporal del dinero .) Calcular pagos mensuales futuros

Calcular los pagos mensuales futuros de algunas hipotecas pueden ser bastante difíciles porque implican estimaciones de tasas de interés futuras, que deben aplicarse a la estructura de tasas de interés integradas de la hipoteca, como límites de tasas de interés iniciales, periódicas y de por vida, así como límites de amortización negativos y compras temporales. downs. Existen muchas herramientas en la web para ayudar. La clave, como se mencionó anteriormente, es usar estimaciones razonables y probables de las tasas de interés futuras.

La historia ha demostrado que si bien ningún método para pronosticar las tasas de interés futuras es totalmente exacto, la mejor estimación de las tasas de interés futuras es un consenso de opinión del mercado. La opinión del mercado se refleja mejor en la forma de la curva de rendimiento. Por lo tanto, cuando se utiliza una calculadora basada en la web para calcular los valores futuros de la hipoteca, se sugiere que el curso de las tasas de interés futuras se determine por la forma de la curva de rendimiento. Por ejemplo, si el índice al que está vinculado un ARM es actualmente del 6% y el rendimiento del Bono del Tesoro a tres meses es del 5%, mientras que el rendimiento del bono del Tesoro a dos años es del 6%, podemos suponer que el índice que la hipoteca está vinculada aumentará en un 1% (el margen entre los bonos del Tesoro a tres meses y los bonos del Tesoro a dos años) en los próximos dos años.

Midiendo valores e identificando riesgos

Hacer un pronóstico razonable de las tasas de interés futuras y usar una buena calculadora de hipotecas basada en la web permite la identificación, medición y oportunidad del riesgo de shock de pago.Al usar una calculadora basada en la web, se sugiere que los valores calculados de la hipoteca se copien en una hoja de cálculo. Después de que los valores iniciales se calculen utilizando un pronóstico más probable de las tasas de interés futuras como se describió anteriormente y se copian en una hoja de cálculo, se pueden hacer cálculos adicionales basados ​​en pronósticos de interés futuros variables y copiarlos en la misma hoja de cálculo. Los valores del resultado más probable se pueden comparar y comparar con valores basados ​​en pronósticos variables de tasas de interés futuras.

Los cálculos de la equidad de la vivienda pueden realizarse de la misma manera. Los valores remanentes del saldo principal calculados usando la calculadora de hipotecas basadas en la web se pueden restar de las estimaciones futuras del valor de la vivienda realizadas como se describe anteriormente en la sección Calculando la equidad de la vivienda. Se pueden hacer estimaciones variables de la apreciación futura del precio de la vivienda y medirlas en función del resultado más probable.

Tomando una decisión basada en riesgo

Con una hoja de cálculo que muestra y compara un cronograma de un escenario de pago mensual más probable con diferentes escenarios de pagos mensuales, y un análisis similar de escenarios de patrimonio neto, una decisión hipotecaria efectiva basada en el riesgo puede hacerse.

Las siguientes preguntas importantes se pueden formular y responder de forma educada y basada en el riesgo.

Escenario de pago mensual

"Entender que el escenario de pago mensual más probable es una estimación, pero tener la capacidad de medir diferentes escenarios de pago mensual en su contra, es el riesgo de elegir la hipoteca" x "que vale la recompensa, y puede el riesgo de un mal resultado se tolera si ocurre? " En otras palabras, "Me gusta el pago mensual inicial bajo, pero ¿vale la pena arriesgarse ahora de que pueda aumentar sustancialmente en el futuro, y si aumenta, podré cumplir con el pago sin poner en peligro mi situación financiera? "
Home Equity Scenario

" Entender que el escenario hipotecario más probable es un cálculo aproximado, pero tener la capacidad de medir diferentes escenarios de patrimonio inmobiliario en su contra, es el riesgo de elegir la hipoteca "x" que valga la recompensa, y ¿Se puede tolerar el riesgo de un mal resultado si ocurriera? En otras palabras, "me gusta la hipoteca" x "debido a los bajos pagos mensuales iniciales, y mi mejor estimación exige una apreciación sustancial del precio de la vivienda, por lo que no me importa tanto pagar el saldo principal de mi hipoteca, pero si mis estimaciones de la apreciación del precio de la vivienda resultan ser incorrectas, ¿cómo será la situación de mi capital inmobiliario, cómo afectarán mis futuras opciones de financiamiento, y ese es un riesgo que puedo permitir? "
(Por una Deje de comprar hipotecas subprime y el colapso de las hipotecas subprime, eche un vistazo a la

Característica hipotecaria subprime .)