Para muchas personas, comprar una casa es la mayor inversión financiera que jamás harán. Debido a la etiqueta de precio fuerte, la mayoría de la gente generalmente necesita una hipoteca. Una hipoteca es un tipo de préstamo amortizado en el que la deuda se amortiza en cuotas regulares durante un período. El período de amortización se refiere al período de tiempo, en años, que un prestatario elige pagar una hipoteca.

Si bien el tipo más popular es la hipoteca con tasa fija a 30 años, los compradores tienen otras opciones, incluidas las hipotecas a 25 y 15 años. El período de amortización afecta no solo el tiempo que demorará el reembolso del préstamo, sino cuánto se pagará por la vida de la hipoteca. Períodos de amortización más largos normalmente implican pagos mensuales más pequeños y mayores costos de interés totales durante la vigencia del préstamo. Los períodos de amortización más cortos, por otro lado, generalmente implican pagos mensuales más grandes y menores costos totales de intereses. Es una buena idea para cualquier persona en el mercado para una hipoteca considerar las diversas opciones de amortización para encontrar una que proporcione el mejor ajuste en cuanto a capacidad de administración y ahorros potenciales. Aquí, echamos un vistazo a las diferentes estrategias de amortización de hipotecas para los compradores de viviendas de hoy.

Programas de amortización

La cantidad exacta de capital e intereses que componen cada pago se muestra en el cronograma de amortización de la hipoteca (o tabla de amortización). Al principio, una mayor parte de cada pago mensual se destina a intereses. El interés en una hipoteca es deducible de impuestos. Si se encuentra en una categoría impositiva alta, esta deducción tendrá más valor que para aquellos con tasas impositivas más bajas. Con cada pago subsecuente, más y más del pago va al principal, y menos al interés, hasta que la hipoteca se pague en su totalidad, y el prestamista presente una Satisfacción de la hipoteca con la oficina del condado o la oficina de registro de la propiedad.

Periodos de amortización más largos Reduzca el pago mensual

Los préstamos con períodos de amortización más largos tienen pagos mensuales más pequeños porque tiene más tiempo para devolver el préstamo. Esta es una buena estrategia si desea pagos que sean más manejables. La siguiente figura muestra un ejemplo abreviado de un plan de amortización para un préstamo de tasa fija de $ 200,000 a 30 años al 4. 5%:

Figura 1 El pago de la hipoteca para esta hipoteca de tasa fija a 30 años 4. 5% es siempre la misma cada mes ($ 1, 013. 37). Sin embargo, las cantidades que van hacia el capital y el interés cambian todos los meses. Aquí se muestran los primeros tres meses del cronograma de amortización, y luego los pagos a 180, 240, 300 y 360 meses.

Resumen de la tasa fija a 30 años 4. Préstamo del 5%:

- Monto hipotecario = $ 200,000

- Pago mensual = $ 1, 013. 37

- Monto de interés = $ 164, 813 42

- Costo total = $ 364, 813. 20

Periodos de amortización más cortos le ahorran dinero

Si elige un período de amortización más corto, por ejemplo, 15 años, tendrá pagos mensuales más altos, pero lo hará también ahorrará considerablemente en intereses durante la vida del préstamo, y usted será el propietario de su casa más pronto.Además, las tasas de interés de los préstamos más cortos son generalmente más bajas que las de los plazos más largos. Esta es una buena estrategia si puede cumplir holgadamente los pagos mensuales más altos sin dificultades excesivas. Recuerde, aunque el período de amortización es más corto, todavía implica hacer 180 pagos secuenciales. Es importante considerar si puede mantener ese nivel de pago.

La Figura 2 muestra cómo se ve el cronograma de amortización para el mismo préstamo de $ 200, 000 4. 5%, pero con una amortización de 15 años (una vez más, una versión abreviada por simplicidad):

Figura 2 El mismo préstamo de $ 200, 000 4. 5%, pero con una amortización de 15 años. Se muestran los primeros tres meses del calendario de amortización, junto con los pagos a 60, 120 y 180 meses.

Resumen de la tasa fija a 15 años 4. 5% del préstamo:

- Monto hipotecario = $ 200, 000

- Pago mensual = $ 1, 529. 99

- Monto de interés = $ 75, 397 58

- Costo total = $ 275, 398. 20

Como podemos ver en los dos ejemplos, la amortización más larga de 30 años da como resultado un pago más asequible de $ 1, 013. 37, en comparación con $ 1, 529. 99 para el préstamo a 15 años, una diferencia de $ 516. 62 cada mes. Eso puede marcar una gran diferencia para las familias con un presupuesto ajustado o que simplemente quieren limitar los gastos mensuales. Los dos escenarios también ilustran que la amortización a 15 años ahorra $ 89, 416 en costos de intereses. Si un prestatario puede pagar cómodamente los pagos mensuales más altos, se pueden hacer ahorros considerables con un período de amortización más corto.

Opciones de pago acelerado

Incluso con una hipoteca de amortización más larga, es posible ahorrar dinero en intereses y pagar el préstamo más rápido a través de una amortización acelerada. Esta estrategia implica agregar pagos adicionales a su factura mensual de la hipoteca, lo que puede ahorrarle decenas de miles de dólares y permitirle estar libre de deudas (al menos en términos de la hipoteca) años antes. Tome la hipoteca de $ 200, 30 años del ejemplo anterior. Si se aplicara un pago adicional de $ 100 al principal cada mes, el préstamo se devolvería en su totalidad en 25 años en lugar de 30, y el prestatario obtendría $ 31, 745 de ahorros en pagos de intereses. Traiga hasta $ 150 adicionales cada mes, y el préstamo estaría satisfecho en 23 años con un ahorro de $ 43, 204. 16. Incluso un único pago adicional realizado cada año puede reducir la cantidad de intereses y acortar la amortización, siempre que el pago se destine al principal y no al interés (asegúrese de que su prestamista procese el pago de esta manera). Naturalmente, no debe renunciar a las necesidades ni retirar dinero de las inversiones rentables para realizar pagos adicionales. Pero reducir los gastos innecesarios y destinar ese dinero a pagos adicionales puede tener un buen sentido financiero. Y a diferencia de la hipoteca a 15 años, le da la flexibilidad de pagar menos algunos meses.

Sugerencia: las calculadoras de amortización de hipotecas en línea pueden ayudarlo a decidir qué hipoteca es adecuada para usted y calcular el impacto de realizar pagos adicionales de la hipoteca. Además, las calculadoras de hipotecas se pueden utilizar para determinar las mejores tasas de interés disponibles.Para comenzar, prueba nuestra calculadora a continuación.

Otras opciones

Las hipotecas de tasa ajustable pueden permitirle pagar incluso menos por mes que una hipoteca de tasa fija a 30 años y es posible que pueda ajustar los pagos de otras maneras que podrían igualar un aumento esperado en el ingreso personal . Sin embargo, los pagos mensuales pueden aumentar, con qué frecuencia depende de los indicadores económicos y de cómo se redacta el contrato, y con el interés hipotecario aún en mínimos históricos, probablemente sean una apuesta imprudente para la mayoría de los propietarios. Del mismo modo, los tipos de hipotecas de solo interés y de otro tipo a menudo tienen pagos bajos, pero te dejarán un gran saldo al final del plazo del préstamo, lo que también es una apuesta arriesgada.

The Bottom Line

Decidir qué hipoteca puede pagar no se debe dejar solo al prestamista: incluso en el clima crediticio actual con sus estándares más estrictos, es posible que se le apruebe un préstamo más grande del que realmente necesita. Si le gusta la idea de un período de amortización más corto para que pueda pagar menos intereses y ser dueño de su casa antes, pero no puede pagar los pagos más altos, considere buscar una casa en un rango de precios más bajo. Con una hipoteca más pequeña, es posible que pueda cambiar los pagos más altos que vienen con un período de amortización más corto.

Debido a que muchos factores pueden afectar qué hipoteca es mejor para usted, es importante evaluar su situación. Si está considerando una gran hipoteca y se encuentra en una categoría impositiva alta, por ejemplo, la deducción de su hipoteca probablemente será más favorable que si tiene una hipoteca pequeña y está en una categoría impositiva más baja. O bien, si obtiene buenos rendimientos de sus inversiones, podría no tener sentido financiero reducir la construcción de su cartera para hacer pagos de hipoteca más altos. Lo que siempre tiene sentido desde el punto de vista financiero es evaluar sus necesidades y circunstancias, y tomarse el tiempo para determinar la mejor estrategia de amortización de la hipoteca para usted.