Las violaciones éticas y las actividades delictivas en diversas industrias han afectado nuestra economía en las últimas décadas, particularmente en los sectores bancario, financiero y de vivienda. En este artículo, examinamos los complejos problemas éticos y penales relacionados con el fraude hipotecario. El fraude en su forma más simple es la tergiversación deliberada y el engaño. El fraude en acción significa que uno engaña a otro al tergiversar información, hechos y cifras. (Cuatro jugadores principales cortan y cortan su hipoteca en el mercado secundario, en Detrás de las escenas de su hipoteca .)

¿Qué es un fraude hipotecario?

El fraude hipotecario no es solo prácticas de préstamos predatorios dirigidas a ciertos prestatarios. Según el Buró Federal de Investigaciones (FBI), el fraude hipotecario es "declaración equivocada material, tergiversación u omisión relacionada con la propiedad o hipoteca potencial en la que confía un suscriptor o prestamista para financiar, comprar o asegurar un préstamo". Con esta definición de trabajo, vemos que el fraude hipotecario puede ser cometido tanto por prestatarios individuales como por profesionales de la industria.

¿Por qué cometer fraude hipotecario?

Los prestatarios y profesionales están motivados para cometer fraude hipotecario por muchas razones. Podemos describir la mayoría de esas razones definiendo dos factores principales: fraude para la vivienda y fraude con fines de lucro. El fraude en la vivienda es cometido por prestatarios que, a menudo con la asistencia de oficiales de crédito u otro personal prestamista, tergiversan u omiten detalles relevantes sobre empleo e ingresos, deuda y crédito, o valor y condición de la propiedad con el objetivo de obtener o mantener la propiedad inmobiliaria . Es importante tener en cuenta que el fraude en la vivienda puede ser cometido por personas que tienen la intención de ocupar una propiedad como residencia principal, o por inversores que tienen la intención de alquilar la propiedad como fuente de ingresos o revender para obtener ganancias.

Fraude con fines de lucro es cometido por profesionales de la industria que tergiversan, tergiversan u omiten detalles relevantes sobre su personal o el empleo e ingreso de sus clientes, deuda y crédito, o valor y condición de la propiedad con el objetivo de maximizar ganancias en una transacción de préstamo. Es importante señalar aquí que cualquier profesional de la cadena de transacciones de préstamo puede cometer fraude con fines de lucro, incluido el constructor, el agente de ventas de bienes raíces, el agente de préstamos, el agente hipotecario, el asesor de crédito / deuda, el tasador de bienes raíces, el inspector de propiedades y el agente de seguros. , compañía de títulos, abogado y agente de plica. Los profesionales de la industria también pueden trabajar en concierto, como una red, para defraudar a los suscriptores, prestamistas y prestatarios, y maximizar las tarifas y compartir las ganancias de todos los servicios relacionados con las hipotecas. Estas acciones están motivadas por el deseo de obtener comisiones de ventas adicionales o simplemente aumentar una posición de inversión. (Los ladrones de identidad están usando líneas de crédito con garantía hipotecaria para cometer sus crímenes.Obtenga más información en Protéjase de HELOC Fraude .)

Esquemas y fraudes comunes de fraude hipotecario

Los esquemas de fraude hipotecario para inversionistas más comunes son diferentes tipos de flipping de propiedad, fraude de ocupación y estafa comprador de paja . El cambio de propiedad en general no es ilegal cuando se asocia con la compra de una casa, su mantenimiento / reparación y luego su reventa con fines de lucro. Por otro lado, cuando una propiedad se compra por debajo del mercado y se vende inmediatamente con ganancias con la ayuda de un tasador corrupto que "verifica" que el valor de la propiedad es en realidad el doble del monto de la compra inicial, está indicado el fraude hipotecario.

El fraude de ocupación es un esquema utilizado por los inversionistas para calificar para un mayor préstamo a valor y menores costos de bolsillo en compras, además de tasas hipotecarias más bajas. El fraude de ocupación ocurre cuando un prestatario afirma que la casa estará ocupada por el propietario para obtener un estado bancario favorable cuando la propiedad realmente permanecerá vacante. El comprador de paja usa su crédito de identidad y sus ingresos para obtener la propiedad de otro comprador que no califica. Los compradores de paja a menudo son utilizados por los inversores, voluntaria o inconscientemente para encubrir otras formas y múltiples capas de fraude.

Las estafas de fraude hipotecario individual más comunes son el robo de identidad y la falsificación de ingresos / activos. Robo de identidad, donde el comprador real obtiene financiación de manera fraudulenta utilizando información de una víctima dispuesta e inconsciente, incluidos los números de seguridad social, fechas de nacimiento y direcciones. El robo de identidad para fines hipotecarios también puede incluir talones de pago robados, registros bancarios, declaraciones de impuestos, formularios W2 y cartas de verificación de empleo falsificadas. Incluso los registros de propiedad de la propiedad pueden ser falsificados, y un prestatario puede obtener una hipoteca fraudulenta en una propiedad que ni poseen ni ocupan.

Los fraudes de fraude hipotecario profesionales más comunes en la industria son los préstamos aéreos y el fraude de tasación. El préstamo aéreo es un préstamo obtenido en una propiedad inexistente o para un prestatario inexistente. Un grupo de profesionales a menudo trabajará en conjunto para crear un prestatario falso, una cadena de títulos en una propiedad inexistente y para obtener un título y una carpeta de seguros de propiedad. Además, la cadena de fraude puede incluir bancos telefónicos y buzones de correo para crear verificaciones de empleo falsas, domicilios particulares y números de teléfono del prestatario. La estafa de airloan simplemente pone dinero en efectivo en manos de los perpetradores, y nunca se compra ni se vende ninguna propiedad. El fraude de tasación a menudo involucra a un agente de bienes raíces, constructor, tasador y oficial de préstamo que trabaja en conjunto para maximizar el precio de compra y el monto del préstamo para aumentar la comisión. Por otro lado, los tasadores corruptos a menudo infravalorarán una propiedad para garantizar que un compañero inversionista pueda comprar el activo.

Algunas formas de actividades de préstamos predatorios, rescate de ejecuciones hipotecarias y estafas de reducción de hipotecas dependen en gran medida de las prácticas de fraude hipotecario antes mencionadas. Los préstamos depredadores generalmente implican falsificar las cifras de ingresos de los prestamistas para reflejar de forma inexacta su capacidad para asumir una deuda adicional.Tales actividades contribuyeron fuertemente a la Gran Recesión. (Los esquemas Ponzi son solo un ejemplo de este tipo de estafa; aprenda a evitar convertirse en una víctima, en Fraude de afinidad: no hay seguridad en los números .)

¿Cómo funciona un fraude hipotecario?

En este ejemplo del esquema de cambio de propiedad de cierre de propiedad el mismo día, la cadena de título y la valoración a menudo son fraudulentas e incluyen tres partes: el vendedor, la aleta y el comprador final desprevenido. El vendedor hace un contrato con la aleta para comprar la propiedad por debajo del valor de mercado. La aleta proporciona al comprador final un compromiso de seguro de título fraudulento, que muestra la aleta como propietario (aunque no es el caso) y una evaluación se realiza a un precio inflado que la aleta y el comprador final han acordado.

En varios casos históricos, un procesador de préstamos de Cincinnati utilizó documentación de ingresos falsos, valores de tasación inflados y compañías falsas para robar casi $ 400,000. En Atlanta, se condenó a 10 personas por usar una red de oficiales de crédito, tasadores y compradores de paja para perpetrar un esquema de inversión inmobiliaria de $ 41 millones. Finalmente, en Detroit, un grupo utilizó el robo de identidad para obtener firmas e información personal que se convirtieron en una cadena de títulos falsos utilizada para vender ilegalmente propiedades entre compradores y vendedores desprevenidos.

¿Se puede combatir o detener el fraude hipotecario?

No hay escasez de legislación a nivel local, estatal o federal diseñada para reducir el fraude hipotecario. Los estados han dado un gran paso al exigir licencias para oficiales de crédito y educación continua. Además, las agencias gubernamentales autorizan y supervisan las agencias de bienes raíces, títulos y seguros. Muchos estados también requieren una auditoría periódica de las actividades y transacciones de las compañías de préstamos hipotecarios para monitorear el cumplimiento. Las organizaciones profesionales como las Asociaciones de Banqueros Hipotecarios y la Asociación Nacional de Corredores de Hipotecas tienen un código de conducta y mejores prácticas que son monitoreadas por pares. La Unidad II de Delitos Económicos del FBI también monitorea las quejas y actividades sospechosas en la industria hipotecaria.

¿Cómo afecta el fraude hipotecario a los mercados?

Para comprender las implicaciones para las industrias inmobiliarias y de vivienda, y para las instituciones financieras, simplemente consulte los titulares y la literatura sobre la crisis de las hipotecas subprime de 2008. Un estudio rápido de derivados y valores respaldados por hipotecas cuenta las historias de fallas de las instituciones financieras que siguieron a los préstamos especulativos que a veces se basaban en el fraude hipotecario.

The Bottom Line

La buena noticia es que podemos mejorar los mercados reduciendo el fraude hipotecario. Las personas deben establecer expectativas realistas para los préstamos y la experiencia de propiedad de vivienda. Los inversores deben establecer objetivos realistas para obtener ganancias. Los profesionales de la industria deben perseguir estándares personales más altos y someterse a la responsabilidad de las organizaciones pares. Los gobiernos deben hacer que la legislación sea más uniforme y conciliar la aplicación de la ley con investigaciones activas. (Los estafadores en Los pioneros del fraude financiero fueron los primeros en cometer fraudes, participar en operaciones con información privilegiada y manipular acciones.)