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Buenas noticias salieron de Washington recientemente. Fannie Mae y Freddie Mac, las agencias autorizadas por el gobierno que compran hipotecas de prestamistas privados, acordaron reglas que potencialmente abrirían los mercados hipotecarios a los prestatarios con un crédito menos que perfecto. (Para obtener más información, consulte Lo que necesita saber sobre las hipotecas de Fannie Mae .)
El problema
Para comprender por qué estas noticias son tan importantes, primero debe comprender el problema. Fannie y Freddie, como se los conoce, no prestan dinero. Un consumidor nunca los llamaría para obtener un estimado de buena fe sobre la próxima compra de una casa. En cambio, Fannie y Freddie son compañías que cotizan en bolsa creadas por el Congreso y que ayudan a brindar estabilidad y liquidez al mercado hipotecario.
Cuando un prestamista hace un préstamo para financiar una compra de vivienda, a menudo el objetivo final de ese prestamista es venderlo a Fannie o Freddie en lo que se llama el mercado secundario. Al vender el préstamo, el prestamista lo libera de sus libros, liberando dinero y obteniendo un beneficio inmediato del préstamo. Fannie y Freddie son acusados por el Congreso de ayudar a las familias de ingresos bajos, moderados y medios a cumplir su sueño de comprar una casa. Eso hace que las agencias deseen comprar estos préstamos del prestamista original (principal) para agregar a su cartera.
Pero aquí es donde sale a la luz el lado oscuro de los préstamos hipotecarios. Fannie y Freddie son dos de los compradores más entusiastas en el mercado secundario. Debido a eso, cuando los prestamistas deciden si una persona es elegible, no están pensando tanto en términos de mantener el préstamo; solo aprobarán el préstamo si creen que Freddie y Fannie lo comprarían.
Como los prestamistas se encontraron en masa durante las secuelas de la crisis inmobiliaria, Fannie y Freddie pueden obligarlos a volver a comprar el préstamo si algo no está bien. O bien, si las agencias no obligaron a un banco a comprar un préstamo insatisfactorio, podrían abofetearlo con multas. Como la recompra del préstamo a menudo equivale a pérdidas para el prestamista, los bancos tratan de evitar que eso suceda.
En primer lugar, los estándares de aseguramiento han aumentado. Si ha solicitado una hipoteca desde la crisis financiera, sabe que el nivel de exploración de sus asuntos financieros es mucho mayor de lo que era antes de 2008. En segundo lugar, los prestamistas no prestarán a prestatarios que apenas cumplan con los estándares de suscripción. Esto deja a los prestatarios mínimamente calificados sin un préstamo porque los prestamistas no quieren correr el riesgo de tener problemas de reventa a Fannie, Freddie o cualquier otro comprador en el mercado secundario.
La Nueva Solución
Ahí es donde las noticias recientes se vuelven importantes. Fannie y Freddie anunciaron que están estableciendo reglas que tranquilizarán la mente de los prestamistas acerca de otorgar préstamos a prestatarios que apenas están calificados.El cambio involucra en gran parte disputas. Si ocurre una disputa entre el prestamista y Freddie o Fannie, Freddie y Fannie ya no son los decisores definitivos. En cambio, irá a un árbitro independiente.
Esto se suma a otros cambios que han aliviado las restricciones en los últimos años, incluido el compromiso de Fannie y Freddie de no obligar a los prestamistas a comprar un préstamo a menos que el prestatario haya perdido más de dos pagos no consecutivos o haya evidencia de fraude. En 2014, las agencias definieron mejor el fraude, y el año pasado aclararon las sanciones por errores en la suscripción, causando menos sanciones severas para problemas menores. Todos estos cambios han contribuido a una relajación del mercado, abriendo la puerta a permitir que los prestatarios menos calificados obtengan hipotecas.
The Bottom Line
En teoría, estas nuevas reglas deberían facilitar que algunos prestatarios potenciales califiquen para una hipoteca. Queda por ver si eso sucede o no. Algunos expertos dicen que los estándares se suavizarán, mientras que otros creen que los consumidores no verán un cambio. (Para obtener más información, consulte Qué esperar de las tasas hipotecarias en 2016 .)
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