Las tasas de interés hipotecarias tienen un impacto muy significativo en el costo total a largo plazo de comprar una vivienda a través de la financiación. Por un lado, los prestatarios de hipotecas están buscando las tasas más bajas posibles, pero por otro lado, los prestamistas hipotecarios tienen que administrar su riesgo a través de las tasas de interés que cobran. Las tasas de interés hipotecarias más bajas solo están disponibles para los prestatarios con las finanzas más sólidas y los excelentes historiales de crédito.

Si bien la salud financiera de los prestatarios afecta las tasas de interés específicas que pueden obtener, el nivel general de las tasas de interés hipotecarias está influenciado por una serie de factores económicos críticos, así como por la política financiera del gobierno. Los factores que influyen en las tasas hipotecarias representan reglas básicas de oferta y demanda de una u otra forma.

1) Inflación

El movimiento ascendente gradual de los precios debido a la inflación es un factor importante en la economía en general y un factor crítico para los prestamistas hipotecarios. La inflación erosiona el poder adquisitivo de los dólares a lo largo del tiempo. Los prestamistas hipotecarios generalmente tienen que mantener las tasas de interés a un nivel que sea al menos suficiente para superar la erosión del poder adquisitivo a través de la inflación, a fin de garantizar que sus rendimientos de intereses representen un beneficio neto real. Por ejemplo, si las tasas hipotecarias son del 5%, pero el nivel de inflación anual es del 2%, entonces el rendimiento real del prestamista en términos del poder adquisitivo de los dólares que recibió en concepto de amortización es solo del 3%. Por lo tanto, los prestamistas hipotecarios monitorean cuidadosamente la tasa de inflación y ajustan las tasas en consecuencia.

2) El nivel de crecimiento económico

Las tasas hipotecarias también están influenciadas por indicadores de crecimiento económico como el producto interno bruto (PIB) y la tasa de empleo. Los niveles de crecimiento económico más altos generalmente producen mayores ingresos y niveles más altos de gasto de los consumidores, incluidos más consumidores que buscan obtener préstamos hipotecarios para la compra de viviendas. El aumento en la demanda general de hipotecas tiende a impulsar las tasas hipotecarias más altas, ya que solo hay una cierta oferta de dinero que los prestamistas tienen disponible para prestar. Naturalmente, el efecto contrario es el resultado de una economía debilitada. El empleo y los salarios disminuyen, lo que lleva a una menor demanda de préstamos hipotecarios, lo que a su vez ejerce una presión a la baja sobre las tasas de interés que ofrecen los prestamistas hipotecarios.

3) Política monetaria de la Reserva Federal

La política monetaria seguida por el Banco de la Reserva Federal es uno de los factores más importantes que influyen tanto en la economía en general como en las tasas de interés específicamente, incluidas las tasas hipotecarias. La Reserva Federal no establece las tasas de interés específicas en el mercado hipotecario, pero sus acciones para establecer la tasa de fondos federales y ajustar la oferta monetaria hacia arriba o hacia abajo tienen un impacto significativo en las tasas de interés disponibles para el público prestatario.En general, los aumentos en la oferta monetaria presionan a la baja las tasas, al tiempo que ajustan las tasas de presión de la oferta monetaria hacia arriba.

4) The Bond Market

Los bancos y otras empresas de inversión comercializan valores respaldados por hipotecas (MBS) como productos de inversión. Los rendimientos disponibles de estos títulos de deuda deben ser lo suficientemente altos como para atraer compradores. Parte de esta ecuación es el hecho de que los bonos gubernamentales y corporativos ofrecen inversiones competidoras de renta fija a largo plazo. Los rendimientos disponibles en estos productos de inversión competidores afectan los rendimientos que se ofrecen en los MBS. Por lo tanto, la condición general del mercado de bonos más grande afecta indirectamente las tasas hipotecarias que cobran los prestamistas, ya que los prestamistas deben generar suficientes rendimientos para los MBS para hacerlos competitivos en el mercado total de la deuda.

Un punto de referencia de bonos del gobierno utilizado con frecuencia a los que los prestamistas hipotecarios a menudo vinculan sus tasas de interés es el rendimiento del bono del Tesoro a 10 años. Típicamente, el margen promedio para los MBS por encima del rendimiento del bono del Tesoro a 10 años es de aproximadamente 1. 7%. Los vendedores de MBS deben ofrecer mayores rendimientos porque el reembolso no está garantizado al 100%, como ocurre con los bonos del gobierno.

5) Condiciones del mercado de la vivienda

Las tendencias y condiciones en el mercado de la vivienda también afectan las tasas hipotecarias. Cuando se construyen o se ofrecen menos casas para la reventa, la disminución de las viviendas que se compran conduce a una disminución de la demanda de hipotecas y reduce las tasas de interés. Una tendencia reciente que también ha aplicado presión a la baja a las tasas es un número creciente de consumidores que optan por alquilar en lugar de comprar una casa. Tales cambios en la disponibilidad de viviendas y la demanda de los consumidores afectan los niveles en los que los prestamistas hipotecarios fijan las tasas de los préstamos.