Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) no negociados han hecho que muchos inversores hayan invertido mucho dinero en los últimos años. Esto ha llevado a una mayor demanda, pero este tipo de inversión no es tan optimista como parece. Esto no significa que los REIT no negociados deben excluirse de su lista de inversiones. Significa que necesitará conocer sus pros y sus contras antes de saltar.

REIT no negociados vs. REITs intercambiados en bolsa

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La mayor diferencia entre los REIT cotizados en bolsa y los REIT no negociados es que estos últimos son ilíquidos. De hecho, la mayoría de los REIT no negociables requieren un período mínimo de bloqueo de siete años. Todavía es posible canjear dinero en algunos casos, pero a menudo será después de un año, solo será entre 3% y 5% y los programas de canje a veces se cancelan. Los REIT no negociados vienen con tarifas de front-end tan altas como 15%. La venta, la compensación y los gastos no pueden exceder el 10%. El otro 5% (potencialmente) proviene de los costos del emisor. Los ratios de gastos netos rara vez superan el 1% en los REIT cotizados en bolsa. Ambos tipos de REIT deben devolver el 90% de sus ingresos gravables a los accionistas en forma de dividendos. (Para obtener más información, consulte: REIT residenciales, de atención médica y de oficina .)

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Un REIT no comercializado tiene una vida útil de inversión finita. Después de que se complete su marco de tiempo predeterminado, el REIT debe cotizar en una bolsa de valores o liquidar. Si ocurre la liquidación, podría ver ganancias significativas o podría ver un valor de $ 0. Un REIT negociado en bolsa, por otro lado, no tiene un marco de tiempo predeterminado.

Presentaciones SEC

Al igual que un REIT cotizado en bolsa, un REIT no negociado debe presentarse ante la Comisión de Bolsa y Valores (SEC). Muchos inversores no son conscientes de esto, ya que los REIT no negociables no se cotizan en las bolsas de valores. La clave aquí es la transparencia. Para averiguar todo lo que necesita saber sobre un REIT no negociado específico, vaya a la base de datos EDGAR de la SEC. Encuentre el REIT que desea investigar y lea sus presentaciones 10-Q (trimestral) y 10-K (anual). Esto puede sonar intimidante, pero no lo es. No dejes que la letra pequeña y la terminología elegante te engañen. Alrededor de la mezcolanza, encontrará información de calidad sobre la salud de ese REIT. (Para obtener más información, consulte: Herramientas SEC EDGAR para nuevos inversores .)

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La mayoría de los inversores no se molestan en leer las presentaciones de la SEC. Separarse de la multitud y dar ese paso adicional para que pueda ser un inversionista informado. Si no se siente cómodo haciendo esto, al menos contrate a un asesor financiero para que lo haga por usted.

Al leer una presentación SEC, busque varias cosas: (Para obtener más información, consulte: Presentaciones SEC: Formas que debe conocer .)

• ¿Cómo se aprovecha el REIT? (Si las distribuciones son más que el efectivo neto de las operaciones, hay motivos para preocuparse.)
• Cartera de activos inmobiliarios (investigue estos activos por separado.Esto no debería consumir demasiado tiempo porque los REIT no negociados suelen ser de nicho en una categoría).
• Equipo de gestión (¿El equipo de gestión tiene experiencia? En caso afirmativo, ¿han tenido éxito en el pasado?)
• Gastos generales gastos
• Costo de capital

La imagen de distribución

Las distribuciones en un REIT no comercializado no están garantizadas. En algunos casos, están suspendidos y algunas veces se detienen por completo. Luego, hay casos en que las distribuciones se financian con dinero de otras personas, como en otros inversores. Esta es una bandera roja inmediata y no es diferente de un esquema Ponzi. (Para obtener más información, consulte: Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) - Análisis de REIT y REIT Performance .)

Desea asegurarse de que las distribuciones se financien con alquileres, tasas de ocupación y similares. Además, si encuentra que las distribuciones solo han sido posibles debido a un aumento de la deuda, un descenso en las reservas de efectivo o nuevas ventas de acciones, podría ser una señal de que los métodos tradicionales de generación de ingresos no funcionan. Esto podría ser un intento desesperado de la corporación que ejecuta el REIT para mantener los niveles de distribución actuales. Y si encuentra que un REIT está tomando prestado más del 100% de los activos netos, indica un apalancamiento extremo y la posibilidad de incumplimiento.

Otras advertencias

• Si un REIT no comercializado no se ha registrado en la SEC, se trata de una estafa. Mantente alejado.
• Con una tarifa inicial tan alta como 15%, eso significaría que solo se invertirán $ 85,000 de una inversión de $ 100,000. El rendimiento de REIT debería ser excepcional para que veas un gran rendimiento. Pregúntese si ese capital podría utilizarse mejor en otro lugar.
• La Autoridad Reguladora de la Industria Financiera (FINRA) advirtió sobre información inexacta y engañosa en el mercado REIT no comercializado en mayo de 2013.
• Asegúrese de que un REIT no comercializado proporcione información sobre la especificación de la propiedad. Evita las piscinas ciegas. Solo invierta en REIT en los que pueda evaluar los valores inmobiliarios.
• Evite los REIT no negociados que envían literatura sin detalles específicos mientras prometen rendimientos excepcionales.
• Considere los riesgos inmobiliarios en función de las condiciones actuales del mercado. Asegúrese de dividir esto en categorías. Por ejemplo, es probable que los hospitales superen a los centros comerciales suburbanos en este momento.
• Evita los REIT privados. Estos solo son accesibles para inversores acreditados (patrimonio neto de $ 1 millón o más). Como no se requiere la divulgación a la SEC, no tendrá acceso a información imperativa, lo que le impedirá tomar decisiones informadas. (Para obtener más información, consulte: ¿Qué son los riesgos de los Fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT)? )

Conclusión

Los REIT no negociables tienen el potencial de proporcionar distribuciones durante años. Pero por las razones expuestas anteriormente, esto debe verse como una inversión de alto riesgo. Existen otros vehículos de inversión relacionados que ofrecen índices de riesgo / recompensa mucho mejores. (Para obtener más información, consulte: ¿Cuáles son las posibles dificultades de poseer REIT? )