El Seguro Hipotecario Privado (PMI) es un tipo especial de póliza de seguro, proporcionada por aseguradoras privadas, para proteger a un prestamista contra pérdidas si un prestatario incumple. La mayoría de los prestamistas requieren PMI cuando un comprador realiza un anticipo de menos del 20% del precio de compra de la vivienda o, en términos de la hipoteca, la relación préstamo / valor de la hipoteca supera el 80% (cuanto mayor es la relación LTV) , cuanto mayor sea el perfil de riesgo de la hipoteca). El PMI les permite a los prestatarios obtener financiamiento si solo pueden pagar (o prefieren) pagar solo un 5% a 19. El 99% del costo de la residencia, pero viene con costos mensuales adicionales. Los prestatarios pagan su PMI mensualmente hasta que hayan acumulado suficiente capital en el hogar que el prestamista ya no los considera de alto riesgo.

Los costos de PMI pueden oscilar entre el 0.25% y el 2% (pero normalmente rondan entre el 0. 5 y el 1%) del saldo de su préstamo por año, dependiendo del tamaño del pago inicial y la hipoteca. el plazo del préstamo y su puntaje de crédito. Cuanto mayores sean sus factores de riesgo, mayor será la tasa que paga. Además, dado que el PMI es un porcentaje del monto del préstamo, cuanto más prestado, más PMI pagará. Hay seis compañías principales de PMI en los Estados Unidos. Cobran tasas similares, que se ajustan anualmente.

¿Cuánto tiempo lleva el PMI?

Una vez que el LTV de la hipoteca cae al 78%, lo que significa que su pago inicial más el capital que pagó, equivale al 22% del precio de compra de la vivienda, el prestamista debe cancelar automáticamente el PMI según lo exige la Ley federal de protección de propietarios. , incluso si el valor de mercado de su casa ha disminuido (siempre que esté al día con su hipoteca).

De lo contrario, la cantidad de tiempo que tiene para llevar el PMI depende del tipo de PMI que elija.

Tipos de PMI

Existen tres tipos diferentes de seguro hipotecario privado:

• PMI pagado por el prestatario (BPMI): Usted paga una prima cada mes hasta que su PMI sea cualquiera terminado (cuando su saldo LTV está programado para alcanzar el 78% del valor original de su hogar), o cuando se cancela a petición suya. Cuando un prestatario ha logrado un 20% de equidad en el hogar, puede notificar al prestamista por escrito que es hora de descontinuar las primas de PMI. Los prestamistas deben presentar al comprador una declaración por escrito en el cierre notificándole cuántos años y meses les tomará pagar el 20% del capital de la hipoteca, pero podría suceder antes, debido a la apreciación del precio de la vivienda (verificada por una tasación) o porque ha realizado pagos adicionales del principal. El prestamista debe cumplir siempre que el valor de su casa no haya disminuido, usted tenga un historial de pagos puntuales y certifique que no tiene una segunda hipoteca o gravamen subordinado sobre la propiedad.También puede solicitar la cancelación o cuando llegue al punto medio del período de amortización (un préstamo a 30 años, por ejemplo, alcanzaría el punto medio después de 15 años).
• PMI único superior : Usted paga la prima del seguro hipotecario por adelantado en una sola suma global, lo que elimina la necesidad de un pago mensual de PMI. La prima única puede pagarse en su totalidad al cierre o financiarse en la hipoteca. Si bien requiere más de un desembolso inicial, esta opción puede ahorrar dinero para los propietarios a largo plazo.
• PMI pagado por el prestamista (LPMI) : el prestamista paga el seguro hipotecario privado en nombre del prestatario. Esto puede generar un menor pago mensual de la hipoteca, pero puede terminar pagando más en intereses durante la vida del préstamo, especialmente dado que las tasas suelen ser más altas para este tipo de PMI (ya que su costo está incluido en la tasa de interés hipotecaria para la vida del préstamo). A diferencia de BPMI, no puede cancelar LPMI, porque es una parte permanente del préstamo.

Cancelación de PMI

Con BPMI, es importante realizar un seguimiento de los pagos de su hipoteca y la acumulación de capital. Ese umbral del 78% para la terminación automática se basa en la fecha en que el LTV está programado para alcanzar el 78%, de acuerdo con su cronograma de amortización, no en sus pagos reales. Eso significa que si realizó pagos adicionales y alcanzó el umbral del 78% antes de lo previsto, su prestamista no tiene que cancelar el PMI hasta la fecha programada originalmente, lo que podría dejarle haciendo meses o incluso años de pagos de PMI innecesarios. (Por ley, los prestamistas deben informarle sobre su derecho general a cancelar el PMI, pero no cuando usted en particular pueda hacerlo).

Tampoco debe contar con el prestamista para saber que su capital en la propiedad ha alcanzado el 20% de su precio de compra original o valor de tasación actual. Si es así, entonces usted tiene la responsabilidad de solicitar la cancelación. Para solicitar la cancelación, debe estar al día con los pagos de su hipoteca y tener un buen registro de pagos; específicamente, que tiene:

• no hizo un pago con vencimiento de 60 días o más dentro de los primeros 12 meses de los últimos dos años anteriores a la fecha de cancelación (o la fecha en que solicita la cancelación, lo que ocurra más tarde) ; o
• no realizó un pago con vencimiento de 30 días o más dentro de los 12 meses anteriores a la fecha de cancelación (o la fecha en que solicita la cancelación, lo que ocurra más tarde).

El pago de su hipoteca no es la única forma de acumular capital que le permite solicitar una cancelación. Hacer mejoras que agreguen suficiente valor a su hogar también puede llevarlo al mínimo requerido. Si está realizando una gran renovación -una remodelación significativa de la cocina, por ejemplo- revise los números para ver si ahora califica para una solicitud de cancelación de PMI por escrito.

Una vez que el PMI ha sido cancelado, el prestamista no puede requerir más pagos de PMI más de 30 días después de la fecha en que recibió su solicitud por escrito o la fecha en que cumplió con los requisitos de evidencia y certificación, lo que ocurra más tarde.

PMI vs. MIP: la diferencia entre el seguro hipotecario privado y la prima de seguro hipotecario

Técnicamente, el PMI solo se aplica a los préstamos convencionales.Los préstamos de la Administración Federal de la Vivienda tienen su propio seguro hipotecario con diferentes requisitos.

Los préstamos de la FHA son similares a los préstamos de PMI en que requieren que el prestatario pague un seguro hipotecario, además de los pagos regulares de la hipoteca. Pero este seguro, conocido como la prima de seguro hipotecario (MIP), requiere una tarifa inicial al cierre, así como una prima mensual, por un número determinado de años; se paga directamente al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD). Los préstamos de la FHA también difieren en que están disponibles para los prestatarios con un crédito menos que perfecto, permiten pagos iniciales de tan solo el 3. 5% del precio de compra de una vivienda y no pueden utilizarse para inversión o residencias secundarias.

Los MIP a menudo se suspenden en las mismas condiciones que los PMI. Sin embargo, su prestamista puede legalmente tener derecho a continuar requiriéndolo en su préstamo de la FHA en varias circunstancias:

• Cuando realizó pagos con más de 30 días de retraso en el año anterior y más de 60 días tarde en los últimos dos años, su prestamista puede continuar para considerarte un prestatario de alto riesgo. Su prestamista puede llegar a la misma conclusión cuando su puntaje de crédito actual es muy bajo.
• Si tiene una segunda hipoteca, como un préstamo con garantía hipotecaria, en su propiedad. La idea es que, si tiene una proporción mayor de endeudamiento, es más probable que incumpla con sus obligaciones.
• El valor de su vivienda ha disminuido drásticamente desde que se emitió por primera vez el préstamo de la FHA, de modo que su LTV se mantiene en un 80% o más utilizando su valor de mercado actual.

¿Qué influye en las tasas de PMI?

Su tasa dependerá de varios factores, que incluyen:

• Tamaño de su pago inicial. PMI costará menos si tiene un pago inicial más grande (y viceversa).
• Su puntaje de crédito. Cuanto mayor sea su puntaje de crédito, menor será su prima de PMI.
• Potencial de apreciación de la propiedad. Si vive en un mercado con valores de propiedad en declive, su prima de PMI podría ser más alta.
• Tipo de préstamo. Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) requieren pagos de PMI más altos que las hipotecas de tasa fija.
• Ocupación del prestatario. Si la propiedad financiada estará ocupada por el propietario (usted vivirá allí), su prima de PMI será menor que si se tratara de una propiedad de alquiler o inversión.

Supongamos que tiene una hipoteca de tasa fija de 4. 5% por 30 años por $ 200,000. Su pago hipotecario mensual (capital más intereses) sería de $ 1, 013. Si el PMI cuesta 0. 5%, usted pagaría una $ 1,000 adicionales por año, o $ 83. 33 cada mes, con lo que el pago mensual de su casa asciende a $ 1, 096. 70.

En muchos casos, el PMI premium único es la opción más económica siempre que planee quedarse en el hogar durante al menos tres años. Por el mismo préstamo de $ 200, 000, puede pagar aproximadamente 1. 4% por adelantado, o $ 2, 800 (en comparación con alrededor de $ 3,000 después de tres años con pagos mensuales de PMI).

Cómo evitar el seguro hipotecario privado

Cualquiera que sea el tipo que elija, PMI no es barato. (Y no lo confunda con el seguro de vida hipotecario, que le corresponde a usted, o a sus herederos, para pagar su hipoteca si queda discapacitado o muere.El prestamista es el único beneficiario de PMI). Pero existen formas de evitarlo.

Una alternativa para pagar el PMI es usar una segunda hipoteca o un préstamo a cuestas. Al hacerlo, el prestatario toma una primera hipoteca con un monto equivalente al 80% del valor de la vivienda, lo que evita el PMI, y luego toma una segunda hipoteca con un monto igual al precio de venta de la vivienda menos el pago inicial y el monto de la primera hipoteca. Con una hipoteca "80-10-10" a cuestas, por ejemplo, el 80% del precio de compra está cubierto por la primera hipoteca, el 10% está cubierto por el segundo préstamo y el 10% final está cubierto por su pago inicial. Esto reduce el préstamo a valor (LTV) de la primera hipoteca a menos del 80%, eliminando la necesidad de PMI. Por ejemplo, si su nueva casa cuesta $ 180, 000, su primera hipoteca sería $ 144, 000, la segunda hipoteca sería $ 18, 000, y su pago inicial sería de $ 18, 000.

Por supuesto, hay un inconveniente : Una segunda hipoteca en la mayoría de los casos tendrá una tasa de interés más alta que la primera hipoteca.

PMI Strategies

¿Cómo decidir entre estas dos opciones básicas: utilizar una primera hipoteca "independiente" y pagar PMI o usar una segunda hipoteca? Hay varias variables que pueden influir en esta decisión, que incluyen:

• Los números mensuales: ¿Los pagos combinados de la primera y la segunda hipoteca son menores que los pagos de la primera hipoteca más el PMI?
• Los ahorros en impuestos asociados con el pago de PMI corresponden a los ahorros en impuestos asociados con el pago de intereses en una segunda hipoteca. La ley de impuestos en los Estados Unidos permite la deducción de PMI solo para niveles de ingresos específicos, como las familias que ganan menos de $ 100, 000. Por el contrario, generalmente no hay restricciones para deducir intereses hipotecarios regulares.
• Las diferentes tasas de reducción de capital de las dos opciones.
• El valor de tiempo del dinero.

Sin embargo, la variable más importante en la decisión es:

• La tasa esperada de apreciación del precio de la vivienda

Por ejemplo, si el prestatario elige usar una primera hipoteca independiente y pagar PMI versus una segunda hipoteca Para eliminar el PMI, ¿qué tan rápido puede el hogar apreciar su valor hasta el punto donde el LTV es del 78% y el PMI puede ser eliminado? Este es el factor decisivo primordial.

Apreciación: la clave para la toma de decisiones

La clave de la decisión es que una vez que se elimina el PMI de la primera hipoteca independiente, el pago mensual será menor que los pagos combinados en la primera y la segunda hipoteca. Entonces hacemos las preguntas: "¿Cuánto tiempo pasará antes de que el PMI pueda ser eliminado?" y "¿Cuáles son los ahorros asociados con cada opción?"

A continuación hay dos ejemplos basados ​​en diferentes estimaciones de la tasa de apreciación del precio de la vivienda.

Ejemplo 1: una tasa lenta de apreciación del precio de la vivienda
Las tablas a continuación comparan los pagos mensuales de una hipoteca fija con 30 años de tasa fija con PMI versus una primera hipoteca combinada de tasa fija a 30 años con una segunda hipoteca de 30 años / vencimiento en 15 años.

Las hipotecas tienen las siguientes características:

Copyright © 2007 Investopedia.com

Figura 1

En la Figura 2, se estiman las tasas anuales de apreciación del precio de la vivienda.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figura 2

Observe que el pago de $ 120 PMI se elimina del pago mensual total de la primera hipoteca independiente en el mes 60, como se muestra en la Figura 3, cuando el LTV alcanza el 78% mediante una combinación de capital reducción y apreciación del precio de la vivienda.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figura 3

La tabla en la Figura 4 muestra los pagos mensuales combinados de la primera y la segunda hipoteca. Tenga en cuenta que el pago mensual es constante. La tasa de interés es un promedio ponderado. El LTV es solo el de la primera hipoteca.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figura 4

Con la primera y la segunda hipoteca, se pueden ahorrar $ 85 dólares por mes durante los primeros 60 meses. Esto equivale a un ahorro total de $ 5, 100. A partir del mes 61, la primera hipoteca independiente obtiene una ventaja de $ 35 por mes por los términos restantes de las hipotecas. Si dividimos $ 5, 100 por $ 35, obtenemos 145. En otras palabras, en este escenario de lenta apreciación del precio de la vivienda, comenzando en el mes 61, tomaría otros 145 meses antes de la ventaja de pago de la primera hipoteca independiente sin PMI podría recuperar la ventaja inicial de la primera y segunda hipotecas combinadas. (Este período de tiempo se alargaría si se tuviera en cuenta el valor temporal del dinero).

Ejemplo 2: una tasa rápida de apreciación del precio de la vivienda
El siguiente ejemplo se basa en las mismas hipotecas que se demostraron anteriormente. Sin embargo, se utilizan las siguientes estimaciones de apreciación del precio de la vivienda.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figura 5

En este ejemplo, solo mostramos una tabla única de pagos mensuales para las dos opciones (consulte la Figura 6). Observe que el PMI se descarta en este caso en el mes 13 debido a la rápida apreciación del precio de la vivienda, que reduce rápidamente el LTV al 78%.

Figura 6

Con una rápida apreciación del precio de la vivienda, el PMI puede eliminarse con relativa rapidez. Las hipotecas combinadas solo tienen una ventaja de pago de $ 85 por 12 meses. Esto equivale a un ahorro total de $ 1, 020. A partir del mes 13, la hipoteca independiente tiene una ventaja de pago de $ 35. Si dividimos $ 1, 020 por 35, podemos determinar que tomaría 29 meses compensar los ahorros iniciales de la primera y la segunda hipoteca combinadas. En otras palabras, a partir del mes 41, el prestatario estaría en mejor situación económica al elegir la primera hipoteca independiente con PMI. (Este período de tiempo se alargaría si se tuviera en cuenta el valor temporal del dinero.)

Una opción más: refinanciación

Después de algunos años, los propietarios pueden tener otra opción para deshacerse de PMI: refinanciación. Si cree que el valor de su casa se ha apreciado, un nuevo préstamo puede representar menos del 80% del valor de la vivienda, lo que significa que no tendrá que pagar PMI. Si bien esto puede ayudar a los propietarios de viviendas, es importante hacer algunos cálculos cruzados de antemano para asegurarse de que la refinanciación tenga sentido financiero. Las tasas de interés podrían haber aumentado sustancialmente desde su compra, por ejemplo.En general, si puede refinanciar a una tasa de interés más baja y favorable y deshacerse de PMI al mismo tiempo, podría ser una buena medida.