Un hogar es típicamente la mayor inversión individual que una persona hace. Debido al alto costo, generalmente implica algún tipo de financiamiento. Mientras que un préstamo hipotecario residencial es el tipo más común de financiación, existen alternativas. Una de esas opciones es la financiación del propietario, que ocurre cuando un comprador financia directamente la compra a través del vendedor, en lugar de a través de un prestamista hipotecario convencional o un banco.

Con financiamiento del propietario (también llamado financiamiento del vendedor), el vendedor no le entrega dinero al comprador como lo haría un prestamista hipotecario. En cambio, el vendedor extiende suficiente crédito al comprador para cubrir el precio de compra de la vivienda, menos cualquier pago inicial, y luego el comprador realiza pagos regulares hasta que el monto se pague en su totalidad. El comprador firma un pagaré al vendedor, que detalla los términos del préstamo, incluida la tasa de interés, el calendario de amortización y las consecuencias del incumplimiento. El propietario conserva el título de propiedad de la casa hasta que el comprador salda el préstamo.

La mayoría de los negocios de financiamiento de propietarios son a corto plazo, y un acuerdo típico podría implicar la amortización del préstamo en 30 años, pero con un último pago final después de cinco, la teoría es que después de cinco años el el comprador debe tener suficiente capital en el hogar y / o haber tenido suficiente tiempo para mejorar su situación financiera para calificar para un préstamo hipotecario convencional. El financiamiento del propietario puede ser una buena opción tanto para compradores como para vendedores, pero existen riesgos. A continuación, le mostramos los pros y los contras del financiamiento del propietario, ya sea que usted sea un comprador o un vendedor.

Pros de financiación del propietario

La financiación del propietario puede ser una buena opción para ambas partes en una transacción inmobiliaria:

Ventajas para los compradores:

• Cierre más rápido: sin esperar el oficial de crédito bancario, suscriptor y departamento legal para procesar y aprobar la solicitud.
• Cierre más barato - sin comisiones bancarias ni costos de tasación.
• Pago inicial flexible: sin requisitos mínimos exigidos por el banco o el gobierno.
• Buena opción para compradores que no pueden asegurar una hipoteca.

Ventajas para los vendedores:

• Se puede vender "tal cual": posibilidad de vender sin realizar costosas reparaciones que los prestamistas tradicionales podrían necesitar.
• Buena inversión: posibilidad de obtener mejores tasas sobre el dinero que recaudó al vender su casa que invirtiendo esa suma en otras formas.
• Opción de suma global: el pagaré se puede vender a un inversor, lo que le proporciona un pago único de inmediato.
• Conservar título: si el comprador incumple, usted mantiene el pago inicial, el dinero que se pagó, más la casa.
• Vender más rápido: posibilidad de vender y cerrar más rápido ya que los compradores evitan el proceso de la hipoteca.

Desventajas del financiamiento del propietario

Aunque la financiación del propietario puede ser beneficiosa tanto para compradores como para vendedores, también presenta algunas desventajas legales, financieras y logísticas:

Desventajas para compradores:

• Mayor interés: el interés que pagas probablemente sea más alto que lo que le pagaría a un banco
• . Aún necesita la aprobación del vendedor, incluso si un vendedor es un juego para el financiamiento del propietario, es posible que no quiera convertirse en su prestamista.
• Cláusula de vencimiento: si el vendedor tiene una hipoteca sobre la propiedad, su banco o prestamista puede exigir el pago inmediato de la deuda en su totalidad si la casa se le vende (a usted). Esto se debe a que la mayoría de las hipotecas tienen cláusulas de "vencimiento" y, si el prestamista no recibe el pago, el banco puede ejecutar una hipoteca. Para evitar este riesgo, asegúrese de que el vendedor sea propietario de la casa libre y claro, o de que el prestamista del vendedor acepte la financiación del propietario.
• Pagos en globo: con muchos arreglos de financiamiento del propietario, un gran pago global vence después de cinco años. Si no puede asegurar la financiación para entonces, podría perder todo el dinero que ha pagado hasta ahora, más la casa.

Desventajas para vendedores:

• Ley Dodd-Frank (ver ¿Qué es la Ley Dodd-Frank? ¿Cómo me afecta?) - se aplican nuevas reglas al financiamiento del propietario: los pagos globales pueden no ser una opción , y es posible que deba involucrar a un Originador de Préstamo Hipotecario, según la cantidad de propiedades que el propietario financie cada año.
• Predeterminado: el comprador podría dejar de realizar pagos en cualquier momento. Si esto sucede y él no se marcha, podría terminar el proceso de ejecución hipotecaria.
• Costo de reparación: si recupera la propiedad por algún motivo, es posible que tenga que pagar por reparaciones y mantenimiento, según cuán bien el comprador se hizo cargo de la propiedad.

The Bottom Line

El financiamiento del propietario puede ayudar a los vendedores a colocar el cartel de "Vendido" más rápido y ayudar a los compradores a entrar en los hogares, incluso si no pudieran obtener una hipoteca tradicional (ver Fundamentos de Hipoteca: cómo Obtenga una hipoteca) . Existen ventajas y desventajas que los compradores y vendedores deben tener en cuenta al considerar o participar en un acuerdo de financiación del propietario. Un abogado de bienes raíces calificado ( ver ¿Qué deben hacer los abogados de bienes raíces? ) debe ser consultado para responder cualquier pregunta, además de escribir el contrato de venta y el pagaré.