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Las altas tasas de interés afectan a los inversores inmobiliarios, independientemente de si la inversión inmobiliaria se realiza en el mercado privado o público. La diferencia entre invertir en bienes inmuebles en el mercado privado versus el mercado público es que el mercado privado incluye un inversor que compra una propiedad inmobiliaria, mientras que el mercado inmobiliario público incluye al inversor que compra una garantía en una empresa de bienes raíces que cotiza en bolsa, más típicamente como fideicomisos de inversión inmobiliaria, o REIT.
Con la excepción del mercado inmobiliario en 2010, donde las tasas de interés y los precios de la vivienda eran bajos, característicamente, las tasas de interés y los valores de las propiedades tienen una relación inversa. Por ejemplo, cuando los precios de la vivienda son altos, las tasas de interés son bajas, y cuando los precios de la vivienda son bajos, las tasas de interés son altas. Para los compradores de vivienda o los inversores inmobiliarios privados que planean conservar la propiedad durante al menos siete años, es aconsejable comprar bienes inmuebles cuando las tasas de interés son más bajas y los valores de las propiedades más altos porque los valores de las propiedades generalmente se aprecian con el tiempo. Además, una tasa de interés más baja con una hipoteca fija de 15 o 30 años mantiene el pago mensual de la hipoteca asequible. Sin embargo, para un inversor de bienes raíces privado que puede permitirse un pago inicial más grande de la propiedad y pagar la hipoteca más rápido con pagos más grandes, es recomendable comprar una propiedad con valores de propiedad más bajos y tasas de interés más altas. Esto se debe a que el inversor puede refinanciar la propiedad cuando las tasas de interés bajan u optar por una hipoteca de tasa ajustable donde la tasa de interés de la hipoteca es inferior a la tasa del mercado.
REITS
Cuando se trata de REIT, las tasas de interés más altas son perjudiciales para el precio REIT, el apalancamiento y su rendimiento. Como el valor de las propiedades tiende a disminuir con el aumento de las tasas de interés, el precio de los REIT tiende a disminuir, lo que resulta en una depreciación de los pagos de dividendos. Como los REIT están obligados a desembolsar el 90% de sus ganancias imponibles como dividendos, los pagos de dividendos reducidos y los valores más bajos de los REIT suelen dar como resultado que los inversores retiren sus inversiones.
A partir de 2015, aunque los índices de endeudamiento de REITS se han mantenido por debajo del 55% en los últimos 10 años, con un alto valor liquidativo, un REIT puede apalancar más líneas de crédito o acumular más deuda , crecer. Sin embargo, a medida que los valores de propiedad disminuyen con altas tasas de interés, el valor neto de los activos de un REIT también se deprecia, a su vez reduciendo el apalancamiento del REIT, lo que limita la cantidad de crédito que puede ser apropiado.
El rendimiento de un REIT es directamente proporcional a la capacidad de REIT de acumular ingresos. Los ingresos generalmente se devengan de los ingresos por alquileres, los ingresos por servicios relacionados y los fondos de las operaciones, o FFO.Si el REIT posee bienes inmuebles garantizados por un arrendamiento largo, el REIT no puede entonces aumentar las rentas de esas propiedades. Por el contrario, lo inverso también se aplica; si el alquiler puede aumentar en propiedades en un REIT que ahora tiene un valor de propiedad menor, debido a tasas de interés más altas, un REIT no solo mantiene el ritmo de la inflación sino que también sigue siendo rentable sin ningún consumo adicional de recursos o expansión cuando enfrenta un mercado con alta tasas de interés.
El alto potencial de una pérdida financiera que enfrenta un REIT en una economía con altas tasas de interés a veces se mitiga con swaps de tasas de interés, donde el acreedor cubre la tasa de interés con una contraparte de swaps. El REIT está obligado a realizar un prepago más grande por adelantado con los pagos de préstamos subsiguientes fijados a una tasa de interés fija que se determina que aumentará durante la vigencia del canje de préstamos. El swap protege al REIT de la caída en el precio y le permite calcular su apalancamiento futuro. Sin embargo, el REIT solo puede mantener su rendimiento si no enfrenta una disminución en sus FFO o ingresos por alquiler, lo que aumenta la relación costo-beneficio general del REIT.
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