a:

La tasa de capitalización es la línea base más utilizada para comparar propiedades de inversión. Es análogo a la tasa de rendimiento efectiva estimada de una inversión de seguridad típica. Por ejemplo, una propiedad en efectivo de $ 100, 000 con un tope de 4. 5% producirá los mismos rendimientos que $ 100, 000 invertidos en valores en 4. 5%. Esta cifra ayuda a los inversores inmobiliarios a determinar el mejor uso de sus fondos de inversión.

Cálculo de la tasa de capitalización

Una fórmula simple para calcular la tasa de capitalización es el ingreso operativo neto anual dividido por los costos totales de adquisición. Esta fórmula es realmente la inversa de un precio estándar / múltiplo de ganancias.

El ingreso operativo neto se puede calcular restando de los ingresos brutos todos los costos de administración, costos de servicios públicos, mantenimiento, seguros, impuestos y otros costos operativos. El ingreso operativo neto no representa los pagos de la hipoteca.

Los costos de adquisición son más altos que el precio de compra establecido. Deben contabilizar los honorarios de corretaje y los costos de cierre. Si la propiedad no está lista para el alquiler, todos los costos incurridos para la rehabilitación deben ser incluidos también.

Los inversores deben comparar las tasas de capitalización que incluyen los mismos costos. Por ejemplo, no es válido comparar una tasa de capitalización que descuenta los ingresos por alquileres en función de las vacantes anuales promedio y otra que no hace tal descuento.

Importancia de la tasa de capitalización

El uso principal de la tasa de capitalización es discriminar entre las diferentes oportunidades de inversión. Si una inversión en seguridad ofrece un rendimiento estimado del 4% y una propiedad tiene una tasa de capitalización del 8%, es probable que un inversor se concentre en la propiedad.

Las tasas de capitalización también pueden formar tendencias para los propietarios de propiedades comerciales. Las tendencias pueden mostrar hacia dónde puede dirigirse el mercado, lo que permite ajustes basados ​​en alquileres estimados.

Hay un límite para la utilidad de la tasa de capitalización; las propiedades de inversión con flujos de efectivo irregulares o complicados no pueden depender de tasas de capitalización simples. Lo mejor sería confiar en el análisis de flujo de caja descontado.