Usted podría estar pensando en refinanciar su préstamo con garantía hipotecaria por varias razones. Es posible que desee reducir su pago mensual obteniendo una tasa de interés más baja o extendiendo el plazo de su préstamo. Es posible que desee acortar el plazo de su préstamo, por lo que pagará menos intereses a largo plazo y estará libre de deudas antes. Es posible que incluso desee sacar más dinero de su casa. Cualquiera sea su razón, estas son sus opciones y los pasos que debe seguir en cada caso.

AD:

Opción 1: hacer un refinanciamiento de retiro de efectivo.

Una refinanciación en efectivo de su casa puede ser una buena manera de refinanciar un préstamo con garantía hipotecaria si también quiere refinanciar su primera hipoteca. Cuando cierre su nuevo préstamo, parte de los ingresos se destinarán al pago de su primera hipoteca y la parte de retiro de efectivo pagará su préstamo hipotecario anterior. Si tiene suficiente capital, incluso podría tener dinero en efectivo adicional. (Obtenga más información en Cómo utilizar su valor acumulado en la vivienda para obtener efectivo y Cómo combinar dos hipotecas en una sola )

AD:

Hágase estas preguntas cuando considere si tiene sentido refinanciar su primera hipoteca: ¿Tiene un préstamo de tasa variable que desea convertir en un préstamo de tasa fija antes de que suban las tasas de interés? ¿Tiene un préstamo de tasa fija con una tasa de interés más alta de la que podría obtener hoy? (Lea ¿Debe refinanciar su hipoteca cuando caen las tasas de interés? ) ¿Tiene un préstamo de la FHA (consulte Comprensión de los préstamos de la FHA ) que era lo único que podía calificar en ese momento, pero ahora sus circunstancias han mejorado y ¿le gustaría tener un préstamo convencional menos costoso sin seguro hipotecario? Del mismo modo que hay muchas razones por las que podría querer refinanciar un préstamo con garantía hipotecaria, hay muchas razones por las que podría querer refinanciar su primera hipoteca. Ahorrar dinero o salir de un préstamo insostenible en uno que pueda administrar mejor debería ser su principal consideración.

AD:

Para ser elegible para una refinanciación de retiro de efectivo, debe haber sido propietario de la vivienda durante al menos seis meses. Necesitará tener suficiente capital de la casa para pagar el saldo del capital en su primera hipoteca, pagar lo que debe en su préstamo con garantía hipotecaria y aún tener una participación del 20% en su casa. Los prestamistas suelen vender las hipotecas que se originan a Fannie Mae o Freddie Mac. Para hacerlo, deben seguir las pautas de préstamo de Fannie o Freddie. Fannie no comprará préstamos de refinanciamiento en efectivo en una residencia principal de una unidad (es decir, su casa) con una relación préstamo-valor superior al 80%. Si tiene un préstamo con un saldo alto (los límites varían según el condado), su proporción de LTV no puede exceder el 60%. Si ha incluido su casa para la venta en los últimos seis meses, la relación préstamo-valor máxima permitida es del 70%.También necesitará un puntaje crediticio mínimo de 640 a 680, dependiendo de su relación préstamo-valor. Comprenda que los prestamistas pueden tener sus propios estándares más estrictos (consulte Cómo los sobrecargos de los prestamistas previenen las hipotecas ) y requieren una calificación más alta. Para más información, consulte ¿Por qué es importante la relación préstamo-valor?

Aquí hay un ejemplo de cómo funcionan los requisitos de préstamo sobre valor en una refinanciación de retirada de efectivo típica que requiere un 80% de LTV. Si su casa vale $ 300, 000, necesitará tener $ 60, 000 en capital acumulado después de hacer una devolución de efectivo. Eso significa que su primera hipoteca más su préstamo con garantía hipotecaria no pueden sumar más de $ 240,000. Es bueno entender cómo funciona el cálculo (vea ¿Cómo calculo cuánto patrimonio tengo? ), pero puede usar una calculadora de refinanciamiento en efectivo para hacer rápidamente los cálculos de su situación. Para saber cuánto capital tiene, su prestamista ordenará una tasación, que le costará unos cientos de dólares. (Obtenga más información en The Home Appraisal: su clave para un refinanciamiento exitoso .)

La desventaja de elegir la opción de refi de retiro de efectivo es que los costos de cierre asociados con una primera hipoteca suelen ser mucho más altos que los asociados con un préstamo con garantía hipotecaria. Si está refinanciando para ahorrar dinero, tendrá que calcular su período de equilibrio y ver cuántos meses necesitará tener el nuevo préstamo antes de salir adelante después de los costos de cierre. Cuanto más corto sea el período de equilibrio, mejor. Su prestamista puede permitirle financiar sus costos de cierre, lo que alivia el ardor de este gasto adicional en el corto plazo. Pero si su objetivo es gastar menos en el largo plazo, pague por adelantado. De lo contrario, pagará intereses sobre ellos hasta que se pague su préstamo. Otra posibilidad, si está refinanciando un saldo hipotecario relativamente pequeño, es encontrar un prestamista que ofrezca un producto especializado. Por ejemplo, U. S. Bank ofrece un Smart Refinance para saldos de menos de $ 150, 000 sin costos de cierre.

Opción 2. Refinanciar en un nuevo préstamo con garantía hipotecaria

Si está contento con su primera hipoteca, querrá considerar la refinanciación con un nuevo préstamo con garantía hipotecaria. Es posible que desee obtener un nuevo préstamo por la misma cantidad que adeuda en su préstamo actual para ahorrar dinero con una tasa de interés más baja y / o un plazo más corto. Es posible que le interese un nuevo préstamo por un monto mayor si tiene nuevos gastos para los que desea pedir prestado. O tal vez desee obtener un nuevo préstamo con un plazo más largo para que sus pagos mensuales sean más asequibles, teniendo en cuenta que pagará más intereses a largo plazo de esta manera. Pero es una mejor opción que incumplir con su préstamo existente si tiene problemas para realizar los pagos. (Lea Préstamos sobre el valor acumulado de la vivienda: Lo que debe saber .)

Nuevamente, deberá cumplir con los requisitos mínimos de préstamo a valor para calificar, pero estos requisitos son menores para el valor acumulado de la vivienda. préstamos que para una refinanciación en efectivo. Los requisitos varían según el prestamista, pero si pertenece a una cooperativa de crédito, por ejemplo, es posible que pueda tomar prestado hasta el 90% o incluso el 100% del valor de su vivienda, especialmente si tiene condiciones crediticias y crediticias excelentes.Necesitará un puntaje de crédito de al menos 620 para un préstamo con garantía hipotecaria, aunque su tasa de interés será bastante alta con una calificación tan baja. Las mejores tarifas se aplican a los prestatarios con puntajes de 740 o más. Los prestamistas suelen pagar la mayoría o todos los costos de cierre de un préstamo con garantía hipotecaria a menos que cierre el préstamo anticipadamente, dentro de los primeros 24 a 36 meses, en cuyo caso tendrá que reembolsar al prestamista varios cientos a unos miles de dólares por el cierre costos, dependiendo de su ubicación y tamaño del préstamo.

Deberá obtener cotizaciones de varios prestamistas para ver cómo se compara la tasa de interés de un nuevo préstamo con garantía hipotecaria con hacer una devolución en efectivo, suponiendo que esté interesado y califique para ambas opciones. En general, los préstamos con garantía hipotecaria y los reembolsos en efectivo tienen tasas de interés más altas que la simple refinanciación de una primera hipoteca. Una refinanciación de retiro de efectivo a veces también tiene una tasa de interés más alta que un préstamo con garantía hipotecaria. En cualquier caso, la tasa dependerá de su relación préstamo a valor y su solvencia. (Consulte Comprensión de las tasas de préstamos hipotecarios .)

Con el refinanciamiento de retiro de efectivo o el nuevo préstamo con garantía hipotecaria, deberá cumplir con todos los estándares usuales de calificación de la hipoteca, como tener ingresos suficientes y deudas lo suficientemente bajas para realizar los pagos mensuales propuestos, un historial de empleo estable y un buen puntaje crediticio. También deberá enviar documentación para calificar financieramente. Reúna sus dos estados de cuenta bancarios más recientes, comprobantes de pago, formularios W-2 y declaraciones de impuestos federales; página de declaraciones de seguros para propietarios de viviendas; seguro de inundación requerido por el prestamista (ver Entendiendo seguro de inundación requerido por el prestamista ); página de declaraciones, si corresponde; y sus declaraciones de préstamos hipotecarios y hipotecarios más recientes. Esté preparado para proporcionar otros documentos a medida que el suscriptor del préstamo los solicite, especialmente si trabaja por cuenta propia. (Lea Por cuenta propia? 5 pasos para calificar una hipoteca .)

Conclusión

En última instancia, le corresponde al prestamista determinar si califica para una refinanciación de retiro de efectivo o una nueva préstamo con garantía hipotecaria. Es posible que califique con algunos prestamistas y no con otros, ya que los estándares de préstamos varían un poco. Compare precios con bancos, corredores de hipotecas, prestamistas en línea y cooperativas de crédito para encontrar la mejor oferta. Y si va a refinanciar, asegúrese de usar los ingresos sabiamente (consulte 6 consejos para obtener una hipoteca ).