¿Es dueño de bienes inmuebles que alquila? Además del potencial de un ingreso continuo y la revalorización del capital, tales inversiones ofrecen deducciones que pueden reducir el impuesto sobre la renta sobre sus ganancias. Pero primero, ¿qué tipo de inversor de bienes raíces es usted: un inversor pasivo o un profesional de bienes raíces? En este artículo, le mostraremos cómo su clasificación podría marcar una gran diferencia en la cantidad de desgravaciones fiscales que obtiene.
Si pasa la mayor parte de su tiempo en el negocio de bienes raíces como un profesional de bienes raíces, sus pérdidas de alquiler no son pasivas. Esto significa que sus pérdidas son totalmente deducibles de todos los ingresos, pasivos y no pasivos. De lo contrario, sus pérdidas son pasivas y solo deducibles hasta $ 25,000 contra los ingresos de su renta (la deducción se elimina gradualmente si su ingreso bruto ajustado modificado (MAGI) es entre $ 100, 000 y $ 150, 000). Sin embargo, las pérdidas de más de $ 25,000 pueden transferirse al año siguiente.

El IRS define a un profesional de bienes raíces como alguien que pasa más de la mitad de su tiempo de trabajo en el negocio de alquiler. Esto incluye el desarrollo de propiedades, construcción, adquisición y administración. También debe gastar más de 750 horas por año trabajando en sus propiedades de alquiler de bienes inmuebles. (Para obtener recursos adicionales sobre la propiedad de propiedades de alquiler, consulte Invertir en bienes inmuebles y Consejos para el propietario potencial .)

Fuentes de ingresos comunes
Renta de alquiler
El dinero que recibe por el alquiler generalmente se considera sujeto a impuestos en el año en que lo recibe, no cuando se adeuda o se gana; por lo tanto, debe incluir pagos adelantados como ingreso.

Por ejemplo, supongamos que alquila una casa por $ 1, 000 por mes y exige que los nuevos inquilinos paguen el primer y último alquiler cuando firman un contrato de arrendamiento. En este caso, tendrá que declarar los $ 2, 000 que recibió como ingresos, aunque $ 1 000 de esos $ 2 000 cubre un período que podría ser de varios años en el futuro.

Gastos pagados por el inquilino
Los gastos que su inquilino paga por usted se consideran ingresos. Esto incluiría, por ejemplo, una reparación de emergencia en un refrigerador que un inquilino tiene que haber hecho mientras está fuera de la ciudad. A continuación, puede deducir el pago de la reparación como un gasto de alquiler.

Comercio por servicios
Su inquilino podría ofrecer intercambiar sus servicios a cambio de alquiler. Sin embargo, debe incluir un valor justo de mercado de los servicios como ingreso. Como ejemplo, si su inquilino le ofrece pintar la casa de alquiler a cambio de un mes de alquiler (valorado en $ 1, 000), debe incluir los $ 1, 000 como ingreso, aunque en realidad no haya recibido el dinero. Sin embargo, podrá deducir los $ 1, 000 como un gasto.

Depósitos de seguridad
Los depósitos de seguridad no están sujetos a impuestos cuando los recibe si la intención es devolver este dinero al inquilino al final del arrendamiento.Pero, ¿qué pasa si su inquilino no cumple con los términos del arrendamiento?
Por ejemplo, supongamos que recoge un depósito de seguridad de $ 500 y luego su inquilino se muda y deja agujeros en las paredes que cuestan $ 400 para reparar. Puede deducir ese monto del depósito de seguridad durante el año en que lo devuelva. En ese momento, sin embargo, debe incluir los $ 400 que utilizó para reparar el muro como ingreso. También podrá mostrar los $ 400 como un gasto deducible.

Reparaciones vs. Mejoras
Los propietarios de propiedades de alquiler pueden suponer que cualquier cosa que hagan en su propiedad es un gasto deducible. No es tan , según el IRS.

Una reparación mantiene su propiedad de alquiler en buenas condiciones y es un gasto deducible en el año en que paga por ella. Las reparaciones incluyen pintar, arreglar un inodoro roto y reemplazar un interruptor de luz defectuoso. Las mejoras, por otro lado, agregan valor a su propiedad y no son deducibles cuando paga por ellas. Debe recuperar el costo de las mejoras depreciando el gasto sobre la esperanza de vida de su propiedad. Las mejoras pueden incluir un nuevo techo, patio o garaje.

Por lo tanto, desde el punto de vista fiscal, debe hacer las reparaciones a medida que surgen los problemas en lugar de esperar hasta que se multipliquen y requieran renovaciones.

Deducciones comunes
Gastos hipotecarios
Los gastos para obtener una hipoteca no son deducibles cuando los paga. Estos incluyen comisiones y tasaciones. Sin embargo, puede amortizarlos durante la vigencia de su hipoteca.

Una vez que comience a hacer los pagos de la hipoteca, recuerde que no todo el pago es deducible. Como parte de cada pago se destina a pagar el capital, este monto no es un gasto deducible; la porción pagada por intereses es deducible. Su compañía hipotecaria le enviará un Formulario 1098 cada año que muestra cuánto ha pagado en intereses durante el año. Esto es deducible Además, si una parte de su pago incluye dinero que ingresa a una cuenta de depósito en garantía para cubrir impuestos y seguro, su compañía hipotecaria también debe informarle eso.

Gastos de viaje
El dinero que gasta en viajes para cobrar el alquiler o mantener su propiedad alquilada es deducible. Sin embargo, si el propósito del viaje fue para mejoras, debe recuperar ese gasto como parte de la mejora y su depreciación.

Tiene dos opciones para deducir los gastos de viaje: los gastos reales o la tarifa de millaje estándar. Puede leer más sobre los requisitos del IRS y la asignación de millaje actual en Publicación 463 .

Otros gastos comunes
Además de las reparaciones y la depreciación, algunos de los otros gastos comunes que puede deducir son:

• Seguro
• Impuestos
• Cuidado del césped
• Tasa de preparación de declaraciones de impuestos
• Pérdidas por causalidades (huracanes, terremotos, inundaciones, etc.) o robos

Condominios y cooperativas
Si posee un condominio o cooperativa de alquiler, cada uno tiene algunas reglas especiales.

Condominios
Con un condominio, usted podría pagar cuotas o gravámenes para hacerse cargo de la propiedad de propiedad común.Esto incluye la estructura del edificio, vestíbulos, ascensores y áreas recreativas.

Cuando alquila su condominio, puede deducir gastos, como depreciación, reparaciones, intereses e impuestos relacionados con la propiedad común. Sin embargo, al igual que con un alquiler de una sola familia, no puede deducir el dinero gastado en mejoras capitales, como una evaluación para una cabaña en la casa club. En su lugar, debe depreciar su costo de cualquier mejora sobre su expectativa de vida.

Cooperativas
Los gastos que tiene para un apartamento cooperativo que usted alquila son deducibles. Esto incluye los honorarios de mantenimiento pagados a la corporación de vivienda cooperativa. Las mejoras de capital se tratan de manera diferente: no se puede deducir el costo de la mejora, ni se puede depreciar. Debe agregar el costo de la mejora a su costo en las acciones de la corporación. Esto reducirá su ganancia de capital cuando venda el apartamento.

Mantener buenos registros
Según el Anexo E del IRS, hay espacios para numerosas categorías de gastos. Por lo tanto, el IRS le da flexibilidad en los artículos que puede deducir. Pero prepárese para respaldar su reclamo, y asegúrese de separar los gastos de reparación y mantenimiento de aquellos que son mejoras capitales. Recuerde, el dinero que gasta en mejoras podría reducir su obligación tributaria cuando venda.

Además, si usted afirma ser un profesional de bienes raíces, debe conservar la documentación de respaldo (agendas, agendas, calendarios, registros, etc.) para comprobar su participación activa y el tiempo que pasa en sus propiedades cada año.

En general, hay bastantes tipos de deducciones disponibles para los inversores inmobiliarios y vale la pena saber para cuáles calificar.

Para leer más acerca de los alquileres, consulte ¿Su venta de vivienda lo dejará con un shock fiscal? , ¿Para alquilar o comprar? Los problemas financieros: Parte 1 y Parte 2 .