Los inversores inmobiliarios deben tener habilidades básicas de valoración para realizar compras, vender o mantener decisiones. Las compañías de inversión inmobiliaria han desarrollado sofisticados modelos de valoración para ayudarlos a tomar decisiones de inversión. Sin embargo, al usar herramientas de hojas de cálculo, una persona puede producir una valoración adecuada en la mayoría de los bienes raíces que producen ingresos. Esto incluiría bienes raíces residenciales comprados como propiedad de alquiler residencial.

La valoración de bienes inmuebles utilizando el flujo de caja descontado o los métodos de capitalización es similar a la valoración de acciones o bonos. La única diferencia es que los flujos de efectivo se derivan del arrendamiento de espacio en lugar de vender productos y servicios. Siga leyendo para descubrir cómo cualquier inversor puede crear una valoración lo suficientemente satisfactoria como para desbaratar las posibles oportunidades de inversión.

Valoraciones individuales

Algunas personas sienten que producir una valoración es innecesario si se ha completado una evaluación certificada. Sin embargo, la valoración de un inversor puede diferir de una evaluación por varias razones.

El inversionista puede tener opiniones diferentes sobre la capacidad de la propiedad de atraer inquilinos o las tarifas de arrendamiento que los inquilinos están dispuestos a pagar. Como posible comprador o vendedor, el inversor puede sentir que la propiedad tiene más o menos riesgo que el tasador.

Los evaluadores realizan evaluaciones de valor por separado. Incluyen el costo de reemplazar la propiedad, una comparación de transacciones recientes y comparables y un enfoque de ingresos. Algunos de estos métodos suelen estar a la zaga del mercado, subestiman el valor durante la tendencia alcista y sobrevaloran los activos en una tendencia bajista.

Encontrar oportunidades en el mercado inmobiliario implica encontrar propiedades que el mercado ha valorado incorrectamente. Esto a menudo significa administrar una propiedad a un nivel que supera las expectativas del mercado. Una valoración debe proporcionar una estimación del verdadero potencial de producción de ingresos de una propiedad.

Valoración inmobiliaria

El enfoque de ingresos para evaluar bienes inmuebles es similar al proceso de valoración de acciones, bonos o cualquier otra inversión generadora de ingresos. La mayoría de los analistas utilizan el método de flujo de efectivo descontado (DCF) para determinar el valor presente neto (VPN) de un activo .

VPN es el valor de la propiedad en dólares de hoy que logrará la rentabilidad ajustada al riesgo del inversionista. El VAN se determina descontando el flujo de efectivo periódico disponible para los propietarios según la tasa de rendimiento requerida por el inversor (RROR). Dado que la RROR es la tasa de rendimiento requerida por los inversionistas para los riesgos involucrados, el valor derivado es un valor ajustado al riesgo para ese inversionista individual. Al comparar este valor con los precios de mercado, un inversor puede tomar una decisión de comprar, mantener o vender.

Los valores de las acciones se obtienen descontando los dividendos, los valores de los bonos mediante el descuento de los pagos de cupones de intereses.Las propiedades se valoran descontando el flujo de caja neto o el efectivo disponible para los propietarios después de que todos los gastos se hayan deducido de los ingresos por arrendamiento. Valorar una propiedad implica estimar todos los ingresos por alquiler y luego deducir todos los gastos requeridos para ejecutar y mantener esos arrendamientos.

Todas las estimaciones de ingresos provienen directamente de los arrendamientos. Los arriendos son acuerdos contractuales entre inquilinos y un propietario. Todos los aumentos de alquiler y contractuales en el alquiler (escaladas) se detallarán en los contratos de arrendamiento, así como las opciones de espacio y alquiler de concesiones. Los propietarios también recuperan parte o la totalidad de los gastos de propiedad de los inquilinos. La forma en que se recaudan estos ingresos también se establece en el contrato de arrendamiento. Hay tres tipos principales de arrendamientos:

• Arrendamiento de servicio completo
• Arrendamiento neto
• Arrendamiento de triple red (NNN)

En arrendamientos de servicio completo, los inquilinos no pagan nada además del alquiler. En los arrendamientos netos, los inquilinos generalmente pagan su parte del aumento en los gastos para el período posterior a su ingreso a la propiedad. En los arrendamientos de triple red, el inquilino paga una parte prorrateada de todos los gastos de la propiedad.

Los siguientes son los tipos de gastos que deben considerarse al preparar una valoración de ingresos:

• Costos de arrendamiento
• Costo de administración
• Costos de capital

Los costos de arrendamiento se refieren a los gastos necesarios para atraer inquilinos y para ejecutar arrendamientos. Los costos de administración se refieren a los gastos del nivel de propiedad, como los servicios públicos, la limpieza, los impuestos, etc., así como los costos de administración de la propiedad. El ingreso menos los gastos de operación es igual al ingreso operativo neto (NOI). NOI es el flujo de efectivo derivado de las operaciones normales de la propiedad. El flujo de efectivo se deriva al restar los costos de capital de NOI. Los costos de capital son los desembolsos periódicos de capital para mantener la propiedad. Estos incluyen cualquier capital para comisiones de arrendamiento, mejoras de inquilinos o reservas de capital para futuras actualizaciones de propiedades.

Ejemplo de valuación

Una vez que se determinan los flujos de efectivo periódicos, se pueden descontar para determinar el valor de la propiedad. La Figura 1 muestra un diseño de valoración simple que se puede ajustar para valorar la mayoría de las propiedades.

Supuesto	Valor	Supuesto	Valor
Crecimiento en el ingreso Yr1-10 (g)	4%	Crecimiento en el ingreso Yr11 + (g)	3% > RROR (K)
13%	Gastos% del ingreso	40%	Gastos de capital
$ 10, 000	Tasa de reversión Tasa (Kg)	10%	Figura 1

La valoración supone una propiedad que genera un ingreso anual de alquiler de $ 100, 000 en el primer año, que crece un 4% anual y un 3% después del año 10. Los gastos se estiman en un 40% de los ingresos. Las reservas de capital se modelan en $ 10, 000 por año. La tasa de descuento, o RROR, se establece en 13%. La tasa de capitalización para determinar el valor de reversión de la propiedad en el año 10 se estima en 10%. En terminología financiera, esta tasa de capitalización es igual a K-g, donde K es la RROR del inversor (tasa de rendimiento requerida) yg es el crecimiento esperado de los ingresos. K-g también se conoce como la declaración de ingresos requerida del inversionista, o la cantidad del rendimiento total que proporciona el ingreso.

El valor de la propiedad en el año 10 se obtiene tomando el NOI estimado para el año 11 y dividiéndolo por la tasa de capitalización. Suponiendo que la tasa de rendimiento requerida por el inversor se mantenga en 13%, la capitalización sería igual a 10%, o K-g (13% -3%). En la Figura 2, NOI en el año 11 es $ 88, 812. Después de calcular los flujos de efectivo periódicos, se descuentan por la tasa de descuento (13%) para derivar el VAN de $ 58, 333.

Artículo

Año 1	Año 2	Año 3	Año 4	Año 5	Año 6	Año 7	Año 8	Año 9	Año 10	Año 11	Ingresos
100	104	108. 16	112. 49	116. 99	121. 67	126. 54	131. 60	136. 86	142. 33	148. 02	Gastos
-40	-41. 60	-43. 26	-45	-46. 80	-48. 67	-50. 62	-52. 64	-54. 74	-56. 93	-59. 21	Ingresos de explotación netos (NOI)
60	62. 40	64. 896	67. 494	70. 194	73. 002	75. 924	78. 96	82. 116	85. 398	88. 812	Capital
-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-	Flujo de caja (CF)
50	52. 40	54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	75. 40	-	Reversión
-	-	-	-	-	-	-	-	-	888. 12	-	Flujo de caja total
50	52. 40	54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	963. 52	-	Rendimiento del dividendo
9%	9%	9%	10%	10%	11%	11%	12%	12%	13%	-	Figura 2 (en miles de dólares)

La Figura 2 proporciona un formato básico que se puede usar para valorar cualquier propiedad que genere ingresos o renta. Los inversores que compren bienes inmuebles residenciales como propiedades de alquiler deben preparar valoraciones para determinar si las tarifas de alquiler que se cobran son lo suficientemente adecuadas como para respaldar el precio de compra que se paga. Aunque los tasadores a menudo usan un flujo de efectivo de 10 años por defecto, los inversionistas deben generar flujos de efectivo que reflejen las suposiciones en las que se supone que se comprará la propiedad. Este formato, aunque simplificado, se puede ajustar para valorar cualquier propiedad, independientemente de su complejidad. Incluso los hoteles se pueden valorar de esta manera. Solo piense en el alquiler de habitaciones nocturnas como alquileres de un día.

Comprar, vender o mantener

Al comprar una propiedad, si el valor tasado de un inversor es mayor que la oferta del vendedor o el valor tasado, entonces la propiedad se puede comprar con una alta probabilidad de recibir el RROR. Por el contrario, cuando se vende una propiedad, si el valor tasado es menor que la oferta del comprador, la propiedad debe venderse. Además, si el valor tasado está en línea con el mercado y la RROR ofrece un rendimiento adecuado por el riesgo involucrado, el propietario puede decidir mantener la inversión hasta que exista un desequilibrio entre la valoración y el valor de mercado.

El valor se puede definir como la cantidad más grande que alguien estaría dispuesto a pagar por una propiedad. Al comprar un activo, el financiamiento no debe afectar el valor final de la propiedad porque cada comprador tiene diferentes opciones de financiamiento disponibles.

Sin embargo, este no es el caso para los inversores que ya poseen propiedades que han sido financiadas. El financiamiento debe considerarse al momento de decidir el momento adecuado para vender, ya que las estructuras de financiamiento, como las multas por pago anticipado, pueden robarle al inversor los ingresos de su venta. Esto es importante en los casos en que los inversionistas han recibido términos de financiamiento favorables que ya no están disponibles en el mercado. La inversión existente con deuda puede proporcionar mejores rendimientos ajustados al riesgo que los que se pueden lograr al reinvertir los ingresos de ventas prospectivas. Ajuste el riesgo RROR para incluir el riesgo financiero adicional de la deuda hipotecaria.

The Bottom Line

Ya sea que compre o venda, es posible producir un modelo de valoración lo suficientemente preciso como para ayudar en el proceso de toma de decisiones. Las matemáticas involucradas en la creación del modelo son relativamente sencillas y están al alcance de la mayoría de los inversores. Después de obtener algunos conocimientos rudimentarios sobre los estándares del mercado local, las estructuras de arrendamiento y cómo funcionan los ingresos y los gastos en los diferentes tipos de propiedad, uno debe ser capaz de pronosticar los flujos de efectivo futuros.