Un importante motor de la demanda de viviendas de lujo después de la recesión mundial fue una camarilla de inversores internacionales ricos que buscaban un lugar seguro para obtener rendimientos superiores en un entorno con tasas de interés bajas. Como han retrocedido debido a eventos internacionales como el desplome de los precios del petróleo y la desaceleración del crecimiento económico en China, así como los aumentos de impuestos y tasas de interés en algunas áreas, los precios han caído en algunas ciudades clave. Aún se espera que otras ciudades importantes presenten un crecimiento significativo en 2016, pero no en niveles tan emocionantes como sus ganancias posteriores a la recesión.

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Aquí hay un vistazo a siete ciudades clave y lo que está sucediendo en sus mercados inmobiliarios residenciales de lujo. También compartiremos algunos consejos de expertos sobre cuán inteligente es invertir en un mercado en declive.

1. Shanghai

La oferta de viviendas de lujo de Shanghái creció como el bambú el año pasado, con un aumento notable del 440% con respecto al inventario de 2014, según una investigación de Knight Frank, una compañía que brinda servicios globales de asesoría sobre propiedades residenciales y comerciales. La ciudad también vio el precio de venta promedio aumentar en un 14% durante el mismo período. Los apartamentos de lujo en Downtown experimentaron un crecimiento superior a la media en el cuarto trimestre, y Pudong y Huanpu tienen algunos de los precios más altos en la ciudad.

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Las tasas hipotecarias más bajas y las nuevas reglas que hacen que sea más fácil y menos costoso obtener una hipoteca para una propiedad en otra ciudad contribuyeron al boom. Knight Frank proyecta un aumento del 5% en los precios promedio de las viviendas de lujo en Shanghai para 2016.

2. Londres

Hace un año y medio, el mercado inmobiliario de lujo de Londres estaba caliente. Pero comenzó a enfriarse en 2015 y, a fines de enero, las ventas se habían reducido considerablemente. Las viviendas tardan más en venderse, y las listas están experimentando recortes de precios múltiples. Las caídas de precios para 2015 fueron mayores en distritos elegantes como Knightsbridge (-6.1%) y menos importantes en vecindarios como Hyde Park (-1.8%); los precios realmente aumentaron en Islington (6. 4%).

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Las posibles causas de la desaceleración general incluyen normas de préstamos más estrictas diseñadas para evitar una burbuja inmobiliaria, mayores impuestos a la propiedad e incertidumbre política y económica. En general, los valores de las propiedades inmobiliarias principales (el 5% más caro de las viviendas) en el centro de la ciudad aumentaron solo un 1% el año pasado.

A pesar de lo que parece ser una gran cantidad de malas noticias, el banco central de Inglaterra, a diferencia de la Reserva Federal, aún no ha aumentado su tasa de interés objetivo. Eso significa que las tasas hipotecarias siguen siendo bajas, y esa es una de las razones por las que Knight Frank anticipa un aumento del 2% en los principales precios inmobiliarios centrales de Londres para 2016. (Para la lectura relacionada, consulte ¿Es el momento adecuado para comprar una casa en Londres? )

3. Nueva York

Los precios inmobiliarios residenciales prime crecieron un 5% el año pasado y se espera que hagan lo mismo este año en la ciudad que nunca duerme, informa Knight Frank.Según Knight Frank, el mayor riesgo para los precios es un aumento mayor al anticipado en la tasa de fondos federales, porque las tasas más altas harían que las viviendas sean menos asequibles para los prestatarios y para los inversores extranjeros cuya posición financiera se debilita a medida que el dólar se fortalece. Otras preocupaciones sobre el mercado de Nueva York incluyen un crecimiento económico más lento en todo el mundo y un lento crecimiento de los salarios. Además, el suministro de nuevas viviendas de lujo en la ciudad de Nueva York está creciendo; si el suministro es demasiado grande, los precios podrían sufrir. (Para obtener información sobre el mercado de la vivienda en general, lea Real Estate de la ciudad de Nueva York: Un refugio seguro )

"En Manhattan vemos un mercado muy fuerte", dice Daniel Blatman, un agente de bienes raíces de lujo con Douglas Elliman Real Estate en la ciudad de Nueva York. "Los productos que son muy buenos se siguen moviendo, mientras que los productos de lujo over-the-top pueden estar desacelerando un poco. "Las casas de lujo que satisfacen las necesidades de las personas y tienen un buen precio son las más activas", según Blatman. "El producto que logra incluir una máquina de café expreso incorporada para cargar más tiende a sentarse un poco más", dice. (Vea Manhattan Luxury Condos As Investments.)

4. Singapur

En Singapur, el segundo mercado de viviendas de lujo más caro de Asia (solo Hong Kong es más caro), los precios y el volumen de ventas cayeron levemente en 2014 y 2015 después de un aumento de casi 80% desde 2008 hasta 2013. El gobierno aumentó los impuestos en los extranjeros que compran propiedades allí porque los inversores chinos, malasios e indonesios estaban contribuyendo a un mercado sobrecalentamiento, y el aumento ha llevado a estos inversores a considerar otras ciudades globales importantes. Muchas casas nuevas en Singapur ahora están vacantes.

Algunos inversores y analistas tienen sentimientos positivos sobre el mercado de viviendas de lujo de Singapur debido al atractivo general del país para los ultra ricos; otros ven el potencial de nuevas caídas a medida que aumentan las tasas de interés y los inversores se preocupan por el mercado y la economía en general. Knight Frank espera que los precios bajen en 3. 3% este año. Los precios pueden estar tocando fondo.

5. Sydney

La ciudad más grande de Australia es el lugar más brillante en las predicciones del mercado de viviendas de lujo 2016 de Knight Frank, con aumentos de precios proyectados del 10%. Eso sigue a un 2015 espectacular, cuando los precios aumentaron en un 15% estimado. Sydney está experimentando una gran demanda por parte de los chinos, que buscan estabilidad en las inversiones en el extranjero, y de los inversores locales.

Las mayores amenazas al mercado de lujo de Sydney son los precios bajos del petróleo, a medida que la demanda de materias primas disminuye y aumenta la oferta, y una desaceleración mayor a la prevista en el crecimiento económico de China, que también afecta los precios del petróleo y los productos básicos. demanda de exportaciones, dice el informe. Además, un prestamista ha llamado públicamente al mercado de viviendas de lujo de Sydney "significativamente sobrevaluado". "(Para la lectura relacionada, vea Cómo financiar extranjero Real Estate .)

6. Hong Kong

El mercado de la vivienda de Hong Kong se enfrenta a una serie de riesgos moderadamente graves, incluido un aumento más rápido de lo esperado en la U.S. tasas de interés (un problema porque la moneda de Hong Kong está vinculada al dólar de los Estados Unidos), crisis políticas globales que interrumpirían el comercio y una mayor regulación gubernamental del mercado de la vivienda, según Knight Frank.

La empresa predice una disminución del 5% en el crecimiento de los precios de las ciudades residenciales principales en 2016, después de un aumento del 1,5% en 2015, lo que convierte a Hong Kong en la ciudad más débil de la lista. Contribuir al problema es un aumento en el suministro de viviendas de la ciudad. Una cosa de la que probablemente Hong Kong no tenga que preocuparse es el bajo crecimiento salarial creando problemas de asequibilidad y deprimiendo la demanda. (Obtenga más información en Consejos para comprar Luxury Real Estate y Top 6 Billionaires Living in Hong Kong .)

7. Los Ángeles

Aunque no está incluido en el informe de Knight Frank, Los Ángeles sigue siendo una ciudad clave para el lujo de bienes raíces. Los inversores globales se sienten atraídos por su sólida trayectoria y su asombroso potencial de crecimiento, dice Jay Belson, presidente y CEO de Jay Belson Luxury Development en Beverly Hills. Pero en comparación con otras ciudades clave, los precios parecen una ganga porque L. A. tiene algo que esas ciudades no tienen: la tierra.

"Cuando miras las ciudades más caras del mundo, con un precio promedio por pie cuadrado en Londres de $ 5, 300, Tokio en $ 7, 600 y Hong Kong, vendiendo a $ 11, 000, Beverly Hills es una maravilla negociar a $ 3,000 con medio acre de tierra ", dice Belson. La ciudad atrae a los compradores internacionales que visitan sus hogares L. A. solo unas pocas veces al año, dice, mientras que también ve la demanda constante de los residentes actuales de L. A. (Para la lectura relacionada, vea Conviértase en un agente inmobiliario para Ultra Rich .)

Aún así, las áreas exclusivas como Malibu Beach tienen demasiado inventario, y las casas allí se venden por debajo del precio de lista, según La mayor actualización del mercado de Los Ángeles de Sotheby's International Realty para el cuarto trimestre de 2015. Uno de los submercados más fuertes de LA es Pacific Palisades, donde el inventario es bajo y las casas se venden casi en la lista. Y el precio promedio de las 29 casas vendidas en elegante Air Bel en 2015 fue casi un 19% más alto que el de las 39 viviendas vendidas en el mismo período en 2014.

Invertir en un mercado de vivienda de lujo más lento

¿Debería invertir? en bienes raíces residenciales de lujo dadas las condiciones actuales del mercado? Considere lo que tres agentes inmobiliarios de lujo nos dijeron.

"Depende de la motivación del comprador y los planes para el hogar", dice Danny Batsalkin, cofundador y CEO de TBG Homes Worldwide en Beverly Hills, California. "Si esta es una residencia principal y el comprador planea vivir en el hogar, entonces, sí, siempre tiene sentido invertir en propiedades inmobiliarias de lujo. Si la intención es comprar y vender rápidamente, puede que no tenga tanto sentido en un mercado a la baja porque existe el riesgo de perder dinero en el proyecto. "

Sin embargo, si está pensando en comprar ahora y vender cinco o 10 años en el futuro, Batsalkin es alcista:" Siempre estoy seguro de que los bienes raíces serán más altos. Si observamos el último mercado a la baja que comenzó en 2007, las personas que compraron mientras el mercado estaba "abajo" entre 2010 y 2012 se han beneficiado enormemente; en algunos casos, ¡esas casas han duplicado su valor desde ese momento!"

Michael Kelczewski, un agente de bienes raíces de Brandywine Fine Properties, Sotheby's International Realty en Centerville, Delaware, dice que" fuera de algunas de las principales áreas metropolitanas y destinos recreativos, el mercado de lujo puede ser un desafío. "Cuando se invierte en una clase de activos desafiante, dice, es importante enfocarse en métricas como estas:

• ¿Cuántas propiedades de lujo se negociaron dentro del mercado sujeto?
• ¿Cuál fue el tiempo promedio en el mercado?
• ¿Qué tan grande era la diferencia entre el precio de lista y el precio de venta?

Si está comprando como inversión, agrega Kelczewski, quiere ver el valor y la apreciación. Además, en cualquier mercado, incluso en sobrecalentamiento, puede desarrollar una estrategia de inversión exitosa y obtener ganancias, dice.

Julio Ybanez, agente de bienes raíces de The Keyes Co. / Luxury Portfolio International, se especializa en bienes raíces de lujo y ultra lujo entre Fort Lauderdale y Boca Raton. Incluso en un mercado lento, dice, hay varias formas de considerar la compra de una casa de lujo:

• Evalúe cuánto mejorará la compra su vida personal o comercial.
• Solicite el asesoramiento de corredores de bienes raíces reputados, locales y de alta gama.
• Obtenga un historial completo de ventas similares durante los últimos tres a cinco años para obtener una visión amplia de los precios en diversas condiciones de mercado para poder hacer la oferta correcta (consulte 10 consejos para obtener un precio justo en una vivienda ).

Las ciudades que generalmente tienen el precio más alto por pie cuadrado para propiedades de lujo, dice Ybanez, son "megacentros económicos" como Londres, Nueva York, Hong Kong, Singapur y Zurich, donde los compradores utilizan estas casas como residencias principales. Eso es cierto a pesar de que las personas de muy alto valor neto a menudo gastan más en su segundo y tercer hogar en lugares como la Riviera francesa y las Islas Caimán, agrega.

Ciudades como Hong Kong o Singapur pueden experimentar un mercado a la baja debido a impuestos más altos en propiedades de primera, dificultades para aprobar a nuevos residentes o la desaceleración en la economía de China, dice, pero los fundamentos están ahí, y esas dos ciudades son centros asiáticos que están aquí para quedarse.

Si le preocupa vender, tenga en cuenta que comercializar un hogar de $ 10 + millones lleva más tiempo, y cuanto más alto sea el precio, más tiempo tomará, dice Ybanez. Si no está buscando cambiar la propiedad, probablemente esté bien, y es difícil saber cómo se verán las condiciones del mercado dentro de tres a siete años o más, cuando esté listo para vender. A veces, las viviendas ultra lujosas tardan años en venderse, señala Ybanez.

The Bottom Line

Si bien los analistas no esperan que el 2016 ofrezca rendimientos espectaculares a los inversores inmobiliarios para viviendas de lujo en las principales ciudades del mundo, Sydney podría ver rendimientos promedio del 10% y la peor proyección del grupo, Hong Kong's, solo exige una disminución del 5%, lo cual no es motivo de pánico. Los enclaves de lujo, como Beverly Hills, California, y Aspen, Colorado también están en contra de la tendencia (ver Los precios de la mansión están alcanzando nuevos máximos) . Como siempre, las tasas de interés, los impuestos a la propiedad, el crecimiento económico, la política y los precios de las materias primas, por nombrar algunos factores clave, influirán en los precios.

Observe no solo el volumen de ventas y los precios actuales, sino también lo que otros individuos de muy alto patrimonio están haciendo y los indicadores de valor a largo plazo, por ejemplo, la importancia de Londres y Nueva York como principales centros financieros, cuando considerar si una ciudad en particular podría ser una buena apuesta para obtener un sólido rendimiento en propiedades inmobiliarias de lujo. (¿Quiere participar en la acción? Lea Invertir en propiedades inmobiliarias de lujo .)