Los títulos de propiedad se utilizan para transferir bienes inmuebles de un otorgante (vendedor) a un concesionario (comprador). Para que una escritura sea legalmente operativa, deben existir varios elementos esenciales, incluida la identificación del otorgante y el beneficiario, y la descripción adecuada de la propiedad. Además, las escrituras pueden clasificarse de varias maneras, incluyendo garantías, quitclaim y escrituras especiales. Este artículo presentará qué son las escrituras, qué debe incluirse en una escritura para que sea legalmente operativa, y los diferentes tipos de escrituras que se usan en la transferencia de bienes inmuebles.

¿Qué son los títulos de propiedad?

Una escritura de propiedad es un instrumento legal escrito y firmado que se utiliza para transferir la propiedad de bienes inmuebles del propietario anterior (el otorgante) al nuevo propietario (el beneficiario). Históricamente, los bienes inmuebles se transfirieron a través de un acto ceremonial conocido como "librea de seisin". En este acto, la persona que transfiere la tierra entregó una ramita o un terrón de césped de la tierra a la persona que recibía el tierra. Una declaración verbal o escrita a menudo acompañaba el gesto, aunque era la librea de seisin lo que legalmente transfería el título a la propiedad. Hoy, el título de propiedad inmueble se transmite mediante una escritura. Para la lectura relacionada, vea Bienes raíces vs. Stocks: ¿Cuál es el adecuado para usted?

Elementos de propiedad esenciales

Si bien cada estado tiene sus propios requisitos, la mayoría de los actos deben contener varios elementos esenciales para ser legalmente operativos:

• Debe ser por escrito. Si bien la mayoría de las escrituras se completan en formularios impresos, no existe un requisito legal de que se use una forma específica siempre que se incluyan los elementos esenciales.
• El otorgante debe tener capacidad legal, y el concesionario debe ser capaz de recibir la concesión de la propiedad. Una persona que es competente para hacer un contrato válido se considera competente para ser un otorgante.
• El otorgante y el beneficiario deben estar identificados de tal manera que sean comprobables.
• La propiedad debe estar adecuadamente descrita.
• Las palabras operativas de transporte deben estar presentes. Todas las escrituras estándar incluyen el lenguaje legal necesario que realmente transfiere la propiedad.
• La escritura debe estar firmada por el otorgante o los otorgantes si la propiedad es propiedad de más de una persona.
• La escritura debe entregarse legalmente al concesionario o a alguien que actúe en nombre del beneficiario.
• La escritura debe ser aceptada por el concesionario. Típicamente, las escrituras son aceptadas por el concesionario pero en ciertas circunstancias, el concesionario podría rechazar la entrega de la escritura.

Tipos de hechos

Las escrituras se pueden clasificar de muchas maneras. En general, las escrituras se clasifican como oficiales o privadas . Las escrituras oficiales se ejecutan de acuerdo con procedimientos legales o judiciales. Sin embargo, la mayoría de las transacciones de propiedad involucran individuos y entidades comerciales que usan escrituras privadas.

Las escrituras también se clasifican según el tipo de garantías de título otorgadas por el otorgante. La escritura de garantía general, por ejemplo, proporciona el más alto nivel de protección para el comprador. La escritura de quitclaim, por otro lado, típicamente proporciona la menor protección para el comprador. Los diferentes tipos de escrituras incluyen:

Escritura general de garantía

La escritura de garantía general ofrece al concesionario la mayor protección. Con este tipo de escritura, el otorgante hace una serie de promesas legalmente vinculantes (llamadas convenios ) y garantías para el concesionario (y sus herederos) que acuerdan proteger al concesionario contra cualquier reclamo y demanda previa de todas las personas independientemente del en lo que respecta a la tierra transportada. Los convenios usuales para el título incluidos en una escritura de garantía general son el pacto de seisin , lo que significa que el otorgante garantiza que es dueño de la propiedad y tiene el derecho legal de transmitirla; el convenio contra gravámenes , que denota que el otorgante garantiza que la propiedad está libre de gravámenes o gravámenes, excepto como se establece específicamente en la escritura. El pacto de disfrute silencioso , que indica que el concesionario tendrá posesión tranquila de la propiedad, y no será molestado porque el otorgante tenía un título defectuoso. El pacto de mayor garantía es cuando el otorgante se compromete a entregar cualquier documento necesario para que el título sea bueno.

Escritura de garantía especial

Si en una escritura generalmente garantizada el otorgante se compromete a garantizar y defender el título transmitido contra las reclamaciones de todas las personas, el otorgante de una escritura de garantía especial garantiza que recibió el título de la propiedad, y que no han hecho nada mientras tienen el título para crear un defecto. En otras palabras, solo se justifican los defectos que surgieron durante la propiedad de la propiedad por parte del otorgante. Debido a esta limitación, la garantía especial ofrece al concesionario menos protección que la escritura de garantía general. Muchos compradores de inmuebles insistirán en una escritura de garantía general para proteger contra los problemas que puedan surgir como resultado de una escritura de garantía especial.

Escritura de quitclaim

La escritura de quitclaim, también llamada escritura sin garantía, ofrece al concesionario la menor cantidad de protección. Este tipo de escritura transmite cualquier interés que el otorgante tenga actualmente en la propiedad, si corresponde. No se realizan garantías ni promesas con respecto a la calidad del título. Si el otorgante tiene un buen título, la escritura de renuncia es esencialmente tan efectiva como una escritura de garantía general. Sin embargo, si el título contiene un defecto, el concesionario no tiene ningún recurso legal contra el otorgante bajo la escritura. Una escritura de renuncia se usa a menudo si el otorgante no está seguro del estado del título (si contiene algún defecto) o si el otorgante no quiere responsabilidad bajo los convenios del título.

Escrituras de propósito especial

Las escrituras de propósito especial se usan con frecuencia en conexión con procedimientos judiciales y casos en que la escritura proviene de una persona que actúa en algún tipo de cargo oficial. La mayoría de las escrituras de propósito especial ofrecen poca o ninguna protección para el concesionario y son esencialmente acciones de quitclaim.Los tipos de escrituras de propósito especial incluyen, pero no están limitados a:

• Escritura del administrador: Puede usarse cuando una persona muere intestada (sin un testamento). Un administrador designado por el tribunal dispondrá de los bienes del difunto y se podrá usar una escritura de administrador para transmitir el título de propiedad real al concesionario.
• Escritura del albacea - Puede usarse cuando una persona muere testada (con un testamento). El albacea de la herencia dispondrá de los bienes del difunto y la escritura del albacea se puede usar para transmitir el título o la propiedad real al concesionario.
• Escritura del Alguacil - se entrega al adjudicatario en una venta de ejecución celebrada para cumplir una sentencia que se ha obtenido contra el propietario de la propiedad. El concesionario recibe cualquier título que tenga el deudor del fallo.
• Escritura de impuesto - Se emite cuando una propiedad se vende por impuestos atrasados.
• Escritura en lugar de una ejecución hipotecaria - otorgada por un prestatario que está en incumplimiento de una deuda hipotecaria directamente con el prestamista. Esto sirve para evitar los procedimientos de ejecución hipotecaria, y si el prestamista acepta la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria, el préstamo se cancela. Muchos prestamistas prefieren ejecutar una hipoteca para limpiar el título.
• Escritura de obsequio: Una escritura de obsequio o escritura de obsequio se utiliza para transmitir el título de una propiedad real otorgada sin consideración o solo por una consideración simbólica. En algunos estados, la escritura de regalo debe ser recodificada dentro de los dos años o se anula.

Conclusión

La transferencia del título de un propietario se realiza mediante una escritura. Ciertos elementos esenciales deben estar contenidos en la escritura para que sea legalmente operativa. Las diferentes escrituras proporcionan diversos niveles de protección al concesionario, y las obligaciones de un otorgante están determinadas por la forma de la escritura. Dado que las escrituras son documentos legales importantes que afectan los derechos e intereses de propiedad, se debe consultar a un abogado de bienes raíces calificado.