Forestar Group (FOR) es una de las colecciones de activos más interesantes disponibles para los inversores en la actualidad. Esta compañía posee 111,000 acres de bienes raíces de baja base ubicados en 11 estados y 14 mercados, 7 activos comerciales y de ingresos significativos, y cerca de 590,000 acres de minerales netos, principalmente en Texas, Louisiana, Alabama y Georgia. Forestar también opera aproximadamente 100,000 acres de tierra de los EE. UU. Como bosques, generando crecimiento y ventas de fibra. También tienen aproximadamente 1, 5 millones de acres de intereses de agua en Texas, Louisiana, Alabama y Georgia. La compañía actúa como un desarrollador de bienes inmuebles de comunidades de planes maestros de uso mixto y unifamiliares, así como complejos de apartamentos multifamiliares. Este segmento del negocio también vende terrenos no urbanizados y proyectos inmobiliarios comerciales parcialmente desarrollados.

A pesar de esta increíblemente valiosa colección de activos, el precio de las acciones ha caído en más del 30% en los últimos 5 años, incluso cuando el mercado se ha recuperado. Las acciones inmobiliarias comparables han ganado más del 100% durante el mismo período de tiempo. (Ver también: Informes económicos que influyen en las acciones inmobiliarias). Todo el valor de las operaciones inmobiliarias, así como de las divisiones de madera, minerales y agua, se ha visto ensombrecido por la decisión de la compañía en 2012 de comprar Credo Petroleum Corporation por $ 146. millón. Decir que comprar la compañía nacional de petróleo con operaciones en el campo de Bakken Shale era un error sería quedarse corto. Hasta la fecha, Forestar ha gastado más de $ 300 millones en esta compañía, y todavía está perdiendo dinero. Tan solo en el segundo trimestre de este año obtuvieron $ 57 millones de amortizaciones como resultado de los menores precios del petróleo y el gas.

Atraer la atención de los activistas

Era solo cuestión de tiempo antes de que esta situación captara la atención de los inversores activistas. Con el mejoramiento de las propiedades inmobiliarias y el surgimiento de las multifamiliares como el sector más atractivo en los mercados inmobiliarios, parecía que la debilidad del petróleo y el gas eclipsaba un negocio inmobiliario potencialmente rentable y valioso. En noviembre de 2014, dos empresas activistas, SpringOwl y Cove Street, presentaron un 13D ante la SEC anunciando que habían unido fuerzas para adquirir el 6,2% de la compañía. En la presentación, los inversionistas activistas dijeron que habían comprado las acciones porque sentían que la compañía estaba infravalorada y habían tenido conversaciones con la administración sobre cómo mejorar el valor para los accionistas.

En enero archivaron otro 13D anunciando que habían aumentado su propiedad a más del 7% y lanzaron una carta a la gerencia explicando lo que pensaban que la gerencia de Forestar tenía que hacer para mejorar el rendimiento del precio de las acciones. Expresaron su preocupación por la junta actual y sugirieron que la administración se centre en el negocio inmobiliario principal, arrendando la superficie de mineral a "partes más capaces y abandonando el negocio del petróleo y el gas"."En febrero, Forestar llegó a un acuerdo con los dos fondos activistas y designó a dos de sus representantes para la junta directiva.

Cambio de dirección

Como resultado de la participación de los activistas, la compañía anunció en mayo que habían revisado su estrategia y decidieron enfocarse en sus operaciones inmobiliarias. Redujeron drásticamente los gastos de capital en el negocio de petróleo y gas, lo que les permitió cosechar los flujos de efectivo de las operaciones existentes. También dijeron que harían la transición de 70,000 acres de timberland en reales El consejero delegado Jim DeCosmo dijo a los inversores: "El anuncio de hoy de nuestro plan refleja el firme compromiso de nuestro Consejo de Administración y nuestro equipo directivo de maximizar el valor para los accionistas a largo plazo mediante la creación de una mejor opción. negocio de bienes raíces de clase mundial y el valor neto creciente de los activos. "

Cambios de ejecutivos

En el último desarrollo, el Sr. DeCosmo dejó el cargo de CEO y fue reemplazado por y Phillip J. Weber, que había sido presidente del comité de inversiones inmobiliarias de la compañía. Unos días más tarde, el CFO Christopher Hines también renunció y fue reemplazado por Charles D. Jehl, el ex vicepresidente ejecutivo de la división de petróleo y gas. También se hicieron cambios en la junta para traer miembros con más experiencia en bienes raíces.

Andrew M. Wallach, co-CEO de SpringOwl, felicitó a la compañía por los cambios en el ejecutivo y el cambio de enfoque. Publicó un comunicado de prensa en el que declaraba: "Elogiamos a la Junta Directiva de Forestar en esta transición oportuna y en los pasos recientes para enfocar el negocio principalmente en el desarrollo inmobiliario. Esperamos trabajar con la nueva Junta y la administración para continuar maximizando el valor para los accionistas . "

Potencial de Valor

Los problemas de petróleo y gas están ocultando un negocio potencialmente valioso de desarrollo de bienes raíces. Una vez que se deshace de las pérdidas de petróleo y gas y convierte las operaciones mineras de breakeven en bienes raíces, esta empresa podría valer la pena mucho más que el actual límite de mercado de $ 475 millones. Si anualiza las ganancias inmobiliarias de $ 15 .5 millones, tendría ganancias anuales de alrededor de $ 62 millones. Si la compañía cotizaba en un múltiplo de ganancias entre 15 y 20 ese otro inmueble comparable los desarrolladores negocian por, la compañía valdría en algún lugar entre $ 930 millones y $ 1 .24 mil millones. Cuando se ejecutan los números, es fácil ver qué atrajo a los inversores activistas a la empresa.

SpringOwl y Cove Street tendrán alguna compañía como inversionistas activistas en Forestar en el futuro. El 29 de septiembre, el inversor activista James Pappas presentó un nuevo 13D anunciando que su empresa JCP Investment Partnership, LP había adquirido aproximadamente el 6,5% de la compañía y había sido compradores activos de las acciones durante los últimos 60 días. El Sr. Pappas ha participado en varias campañas de activistas durante su carrera.

The Bottom Line

Forestar tiene una valiosa colección de activos, particularmente el negocio de bienes raíces y desarrollo. Si los activistas pueden obligar a la junta a salir por completo del negocio del petróleo y el gas, la acción podría tener el potencial de grandes ganancias para los accionistas pacientes.