Cuando compra una vivienda con una hipoteca, refinancia su hipoteca existente o vende su casa a otra persona que no sea un comprador en efectivo, la tasación de la vivienda es un componente clave de la transacción. Si usted es un comprador, propietario o vendedor, querrá comprender cómo funciona el proceso de evaluación y cómo un tasador determina el valor de la casa.

(Para obtener más información sobre cómo comprar una casa, consulte: Cómo comprar su primera casa: un tutorial paso a paso )

AD:

¿Qué es una evaluación del hogar?

Una evaluación es una opinión profesional imparcial sobre el valor de una casa. Las tasaciones casi siempre se usan en transacciones de compra y venta y se usan comúnmente en transacciones de refinanciamiento. En una transacción de compra y venta, se utiliza una tasación para determinar si el precio del contrato de la casa es apropiado dada la condición, ubicación y características del hogar. En una refinanciación, le asegura al prestamista que no está entregando al prestatario más dinero del que vale la casa.

AD:

Los prestamistas quieren asegurarse de que los propietarios no estén sobrecargados de una propiedad porque la casa sirve como garantía para la hipoteca. Si el prestatario no paga la hipoteca y entra en ejecución hipotecaria, el prestamista recuperará el dinero que prestó vendiendo la casa. La evaluación ayuda al banco a protegerse contra préstamos más de lo que podría recuperar en este escenario del peor de los casos.

Nota: Si está considerando una refinanciación, es beneficioso investigar las tasas de interés utilizando una calculadora de hipotecas.

AD:

El proceso de evaluación y cómo se determinan los valores de tasación

Debido a que la tasación protege principalmente los intereses del prestamista, el prestamista generalmente ordenará la tasación. De acuerdo con el Appraisal Institute, una asociación de tasadores profesionales de bienes raíces, un tasador calificado debe tener licencia o certificación (como se requiere en los 50 estados) y estar familiarizado con el área local. Las regulaciones federales establecen que el tasador debe ser imparcial y no tener interés directo o indirecto en la transacción. Fannie Mae requiere que los evaluadores certifiquen que tienen experiencia en la evaluación de propiedades similares en la misma área geográfica.

El valor de tasación de una propiedad está influenciado por las ventas recientes de propiedades similares y por las tendencias actuales del mercado. Las comodidades del hogar, la cantidad de dormitorios y baños, la funcionalidad del plano del piso y los pies cuadrados son también factores clave para evaluar el valor de la casa. El tasador debe hacer una inspección visual completa del interior y el exterior y tomar nota de cualquier condición que afecte negativamente el valor de la propiedad, como las reparaciones necesarias.

Por lo general, los tasadores usan el Informe Uniforme de Evaluación Residencial de Fannie Mae para viviendas unifamiliares. El informe le pide al tasador que describa el interior y el exterior de la propiedad, el vecindario y las ventas comparables cercanas.El evaluador luego proporciona un análisis y conclusiones sobre el valor de la propiedad en base a sus observaciones.

El informe debe incluir un mapa de calles que muestre la propiedad tasada y las ventas comparables utilizadas; un boceto del edificio exterior; una explicación de cómo se calculó el metraje cuadrado; fotografías de la escena del frente, la espalda y la calle de la casa; fotografías exteriores frontales de cada propiedad comparable utilizada; y cualquier otra información, como datos de ventas de mercado, registros públicos de propiedad y registros de impuestos públicos, que el tasador utiliza para determinar el valor justo de mercado de la propiedad. Una tasación cuesta varios cientos de dólares y, en general, el prestatario paga esta tarifa.

Lo que los compradores de vivienda deben saber

Cuando compra una vivienda y está bajo contrato, la evaluación será uno de los primeros pasos en el proceso de cierre. Si la tasación es igual o superior al precio del contrato, la transacción continúa según lo planeado. Sin embargo, si la tasación viene por debajo del precio del contrato, puede retrasar o descarrilar la transacción.

Es probable que ni usted ni el vendedor quieran que la transacción fracase. Como comprador, tiene la ventaja de que una tasación baja puede servir como una herramienta de negociación para convencer al vendedor de que baje el precio para que la transacción pueda avanzar. El banco no le prestará a usted ni a ningún otro posible comprador más de lo que vale la casa. Si bien las evaluaciones ayudan a los compradores a evitar pagar de más las viviendas, un vendedor puede sentir que una baja tasación es incorrecta y se muestra reacia a bajar el precio. Si hay una mala evaluación entre usted y la compra de su casa, busque una segunda opinión a través de una segunda tasación. Los tasadores pueden cometer errores o tener información imperfecta.

Lo que los vendedores de viviendas deben saber

Como vendedor, una evaluación baja, si es precisa, significa que tendrá que reducir el precio de su vivienda para que se venda. Los prestamistas no aprobarán préstamos por más de lo que vale un hogar, y para un comprador en efectivo que no requiera una tasación como condición para completar la transacción es poco probable que genere un precio de venta más alto. Nadie quiere pagar de más por un hogar.

Desafortunadamente, las ventas en dificultades recientes en los alrededores pueden reducir el valor de tasación de su casa. Si cree que el valor de su casa se ha visto reducido por los precios de venta de las ejecuciones hipotecarias y las ventas en corto cercanas, es posible que pueda convencer al tasador de que su casa vale más si está en condiciones significativamente mejores que esas propiedades. Los vendedores también deben saber que las pautas federales (destinadas a eliminar los valores de tasación exagerados que contribuyeron a la crisis de la vivienda) a veces provocan que las evaluaciones sean inferiores al valor justo de mercado y pueden dificultar las bajas evaluaciones.

Lo que la refinanciación de los propietarios necesita saber

Si está refinanciando una hipoteca convencional, una baja tasación puede evitar que refinancie su casa. El hogar debe evaluar al monto o por encima del monto que desea refinanciar para que se apruebe su préstamo. Sin embargo, si su hipoteca actual es una hipoteca de la FHA, puede refinanciar sin una evaluación a través del programa FHA Streamline.FHA Streamline es una excelente opción para propietarios de viviendas bajo el agua.

The Bottom Line

Cuando todo transcurre sin problemas, la evaluación de la casa es solo otra casilla para marcar en una lista de verificación para cerrar el préstamo. Cuando el valor de tasación es menor de lo esperado, la transacción se puede retrasar o incluso cancelar. Independientemente de la situación que encuentre en la experiencia de compra, venta o refinanciamiento de su casa, una comprensión básica de cómo funciona el proceso de evaluación solo puede funcionar a su favor.