3 Tipos de REIT para su cartera

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3 Tipos de REIT para su cartera
Anonim

los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son una categoría de inversión relativamente pequeña; solo hubo 123 REIT de capital en el índice FTSE NAREIT, que incluye todos los REIT intercambiados en los intercambios NYSE, NASDAQ y AMEX, en el cuarto trimestre de 2011. Sin embargo, aunque el universo de inversión REIT es pequeño, contiene muchas subcategorías y dentro de esas subcategorías cada REIT es único.

TUTORIAL: Explorando inversiones inmobiliarias

"Los REIT a menudo parecen simples pero son inversiones muy complejas", dice Mike Maynes, un planificador financiero certificado basado en Boca Raton, Florida. "Pueden desempeñar un papel significativo en una cartera de inversiones al proporcionar activos no correlacionados, ingresos y posiblemente una revalorización del capital", agrega Maynes. Él dice que la mayoría de los modelos de asignación de activos requieren que los inversionistas pongan del 1 al 7% de sus fondos en REIT.

Si busca agregar REIT a su cartera, siga leyendo. Este artículo describirá las características clave de tres subcategorías de REIT de capital: REIT industriales, REIT multifamiliares y REITs de hoteles. (Conozca aún más opciones de REIT en 5 tipos de REIT y cómo invertir en ellos .)

REIT industriales Los REIT industriales, considerados un subsector de la categoría industrial / oficina, representan aproximadamente el 7% de los REIT de acciones incluidos en el índice FTSE NAREIT. Los REIT industriales adquieren, poseen y administran propiedades industriales, como almacenes, centros de distribución, centros de fabricación, edificios flexibles / de oficinas, terrenos no urbanizados, parques empresariales y espacio de alta tecnología.

Los REIT industriales se describen por la cantidad de propiedades que poseen, la cantidad de clientes / inquilinos que tienen, el número de ubicaciones en las que operan y la cantidad de pies cuadrados alquilables que poseen. Para lograr la diversificación, un REIT industrial a menudo tendrá propiedades que abarcan una variedad de ubicaciones geográficas, industrias y arrendatarios.

Los REIT industriales a menudo eligen ubicaciones geográficas estratégicamente ubicadas para su distribución. Los ferrocarriles, los aeropuertos, los puertos marítimos y los principales intercambios de autopistas se consideran elementos de una ubicación estratégica, ya que facilitan el movimiento de mercancías. Los REIT también ubican sus tenencias en áreas geográficas que tienen un buen desempeño económico. Los gerentes de REIT analizan qué está impulsando las economías en sus ciudades objetivo y evalúan si la demanda de propiedades industriales probablemente crecerá, se mantendrá estable o disminuirá en los próximos años. Es posible que se centren aún más en los mercados que cumplen con un umbral mínimo de población o que tienen una cierta cantidad de bienes inmuebles industriales. Las ubicaciones con suelo industrial limitado, que se traduce en un suministro limitado y una competencia limitada, también son un plus.

Los inquilinos de las propiedades industriales de REIT son muy variados, pero pueden estar en el negocio de la construcción, ingeniería, alimentos, bebidas o tecnología de la información.Otros posibles inquilinos incluyen fabricantes, empresas de transporte, proveedores de logística y minoristas. Las empresas nacionales e internacionales tienden a ser inquilinos deseables, porque son empresas establecidas y probadas que probablemente paguen la renta.

Al poseer propiedades diversas con inquilinos diversos, un REIT industrial puede protegerse contra los cambios en los ingresos por alquileres causados ​​por una disminución en una región o industria en particular. El escalonamiento de las fechas de finalización del arrendamiento de las propiedades de la cartera también protege al REIT frente a una pérdida repentina de ingresos si un grupo de propiedades quedara vacante a la vez. Las propiedades que son flexibles y pueden cambiarse de un uso a otro también pueden ayudar a un REIT industrial a mantener su flujo de ingresos al hacer que las propiedades vacantes sean vendibles a una variedad más amplia de posibles inquilinos. (Para más información sobre el análisis de este tipo de inversión, lea Cómo evaluar un Fideicomiso de inversión inmobiliaria (REIT) .)

REIT multifamiliares La mayoría de los REIT residenciales son REIT multifamiliares, también denominados REIT de apartamentos. A partir del cuarto trimestre de 2011, 15 de los 123 REIT de capital, o el 12%, eran REIT multifamiliares. Los REIT de apartamentos se caracterizan por la cantidad de propiedades que poseen y la cantidad de unidades que contienen.

Un apartamento REIT posee una cartera de propiedades de apartamentos de alquiler. Estas son propiedades residenciales generalmente grandes, como edificios de mediana altura y rascacielos, viviendas para estudiantes y viviendas para personas mayores. Las propiedades multifamiliares a menudo tienen cientos de unidades de alquiler residencial en una sola propiedad. Algunos desarrollos multifamiliares incluso tienen miles de unidades. Algunos apartamentos REIT están "completamente integrados", lo que significa que no solo poseen propiedades, sino que también las desarrollan, redesarrollan y administran.

Los REIT multifamiliares derivan su rendimiento de los precios de alquiler y las tasas de ocupación. Como tal, los REIT multifamiliares buscan invertir en mercados que tienen un fuerte crecimiento económico y altas barreras de entrada, y que están listos para beneficiarse de los cambios poblacionales, como la generación del baby boom envejecida que se muda a viviendas para ancianos y la Generación Y que se muda de sus padres 'casas y en apartamentos. La formación de nuevos hogares también significa una mayor demanda de vivienda.

El empleo es otro aspecto fundamental del rendimiento multifamiliar de REIT. Si no hay trabajos en una ciudad en particular, habrá una demanda reducida de vivienda. Por otro lado, los ingresos más ajustados pueden mejorar la demanda de viviendas de alquiler, en comparación con las viviendas de propiedad, y ayudar a los REIT multifamiliares si el alquiler es más asequible que la propiedad. Dicho esto, en algunos mercados, como Washington, DC, la gente alquilará por elección, incluso si la posesión es más asequible, debido a la flexibilidad que ofrece el alquiler. Junto con Manhattan, Washington, D.C. es uno de los mayores mercados de viviendas multifamiliares en los Estados Unidos, basado en el volumen total de ventas de unidades multifamiliares. En general, los mercados de departamentos son más fuertes en las costas este y oeste, por lo que algunos REIT multifamiliares concentran sus tenencias en estas áreas.

Muchos REIT multifamiliares se enfocan en propiedades de lujo y de gama alta que atraen inquilinos de mayor calidad y respaldan rentas más caras. Poseer dichas propiedades generalmente significa que los REIT deben administrar servicios como casas club, piscinas, gimnasios, salas de juegos y centros comerciales que forman parte de propiedades de alta gama. Sin embargo, las comodidades de alta gama pueden ayudar a retener a los inquilinos incluso cuando comprar es más asequible. Por el mismo pago mensual, podría ser posible alquilar un lugar mucho mejor de lo que uno podría comprar.

Un riesgo de REIT multifamiliares es la pérdida de ingresos si no puede retener a los residentes actuales y atraer a otros nuevos. Esto podría suceder si la competencia en el mercado inmobiliario hace que un tipo diferente de vivienda o una propiedad en competencia sea más atractiva. Los precios más bajos de la vivienda también pueden afectar negativamente a los REIT multifamiliares a medida que los inquilinos deciden convertirse en propietarios. Este cambio puede reducir los alquileres y las tasas de ocupación de las propiedades multifamiliares. Los salarios fijos o decrecientes también pueden significar problemas ya que limitan la capacidad de los propietarios para aumentar los alquileres.

Los REIT multifamiliares se consideran una buena forma de diversificar las inversiones inmobiliarias, porque cuando disminuye la propiedad de la vivienda, el alquiler aumenta y los REIT de apartamentos funcionan relativamente bien. De hecho, algunos analistas de vivienda pensaron que los REIT multifamiliares se beneficiaron de la explosión de la burbuja inmobiliaria, ya que las ejecuciones hipotecarias, los precios deprimidos y el financiamiento ajustado hicieron que el alquiler fuera más atractivo que comprar. Según la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria (NAREIT), cuando las rentas aumentan, los ingresos adicionales se transfieren directamente a los accionistas porque, por ley, los REIT deben pagar el 90% de los ingresos gravables como dividendo.

En lugar de ser dueño de un edificio de apartamentos, invertir en un apartamento REIT proporciona una diversificación mucho mayor en diferentes propiedades y áreas geográficas, así como también un ahorro de tiempo y una gestión profesional de la propiedad.

Hotel REITs Los REIT del hotel, como es lógico, poseen propiedades de hotel y también son conocidos como REIT de alojamiento o de vacaciones. A partir del cuarto trimestre de 2011, 14 de estos REIT se cotizan en bolsa en el índice FTSE NAREIT. Al igual que los REIT multifamiliares, los REIT de hotel se describen por el número de propiedades y el número de habitaciones que poseen.

Hay muchos tipos diferentes de propiedades hoteleras que un hotel REIT podría tener, incluidas las de servicio limitado, servicio completo, complejo turístico, centro de conferencias, suite y aeropuerto. Puede que se sorprenda al saber que algunas propiedades hoteleras operadas bajo las populares marcas Marriott, Hyatt, Hilton, Starwood y Fairmont son propiedad de REIT del hotel. Los REIT también pueden tener un interés de empresa conjunta en hoteles, en lugar de una propiedad completa.

Los REIT del hotel obtienen valor del valor subyacente de las propiedades del hotel que posee el REIT y de los ingresos generados por esas propiedades. Las ganancias de los hoteles están influenciadas por la demanda del consumidor y del negocio de servicios de viaje y alojamiento, tarifas de habitaciones, tasas de ocupación y demanda de diferentes tipos de propiedades y habitaciones (por ejemplo, de gama más alta, de gama baja). Un hotel REIT también puede obtener ingresos mediante la licencia de una marca de hotel.Esto puede ayudar a un hotel REIT a diversificar su flujo de ingresos y reducir su riesgo de inversión. La adquisición de hoteles con reconocimiento nacional de marca puede ser una estrategia de inversión REIT en un hotel.

Los inversores comúnmente utilizan los fondos de las operaciones (FFO) y los fondos ajustados de las operaciones (AFFO) para evaluar las ganancias de REIT. Una medida financiera única utilizada en el análisis financiero del hotel REIT para evaluar el rendimiento de las propiedades hoteleras individuales y comparar el rendimiento entre diferentes propiedades es el ingreso por habitación disponible, que multiplica la tasa de ocupación de un hotel por su tarifa diaria promedio.

Próximos pasos
Determinar en qué categoría o subcategorías de REIT invertir es solo un primer paso.

"Los inversores deben sopesar varios factores al seleccionar un REIT que sea adecuado para su plan de inversión, incluida la experiencia del fideicomiso y los años de operación comercial exitosa, historial, registros, deuda, reputación general e impuestos sobre el REIT", dice David B. . Blanco, JD, CPA, CLU, ChFC y presidente de David. B. White Financial en Detroit, Michigan.

También sugiere que los inversionistas analicen los fondos de las operaciones para asegurarse de que el REIT cubra completamente el pago de dividendos, y aún hay más factores a considerar.

"Los inversores deben tener en cuenta varias trampas potenciales cuando invierten en REIT, incluidos materiales llamativos, falta de revelación completa en el proceso de venta, falta de liquidez y retención de inversión a largo plazo. Los inversores también deben buscar dividendos que puedan se cortará, especialmente si el FFO no cubre el dividendo ", agrega White.

The Bottom Line REIT ofrece a los inversores una forma conveniente y económica de obtener exposición a un grupo diverso de propiedades inmobiliarias. Como una clase de activos única que se mueve de manera diferente de acciones y bonos, hacen una adición lógica a una cartera. (Para obtener más información, lea The REIT Way y The Basics Of REIT Taxation .)