El gran "secreto" sobre las hipotecas, desde el punto de vista del prestamista, es que se trata de competencia y riesgo. La competencia limita lo que puede cobrar un banco porque los prestatarios buscarán el mejor trato. Pero la competencia está atemperada por el riesgo. Las personas con buenos puntajes de crédito, evidencia de que habitualmente pagan sus cuentas a tiempo, son mejores riesgos que las personas que no lo hacen, sin importar las razones, por lo que generalmente obtienen mejores tasas. (Para obtener más información, consulte Su puntaje crediticio y su pago hipotecario: importa .) Cualquiera sea su situación, aquí hay algunas cosas que quizás no sepa, pero necesite, al obtener una hipoteca. Asegúrate de tenerlos en cuenta.

1. Puede ahorrar mucho dinero con un préstamo a más corto plazo.

Las hipotecas más comunes tienen tasas fijas y un plazo de 15 o 30 años. Las tasas (NY-NJ-CT) durante 15 años a finales de mayo de 2015 se encontraban en el vecindario de 3. 38% durante 15 años y 4. 00% durante 30 años, una diferencia de 63 puntos básicos (0. 63%). Cualquier calculadora de hipotecas en línea hará los cálculos y le mostrará que a esas tasas, una hipoteca de $ 200, 000 durante 30 años le costará alrededor de $ 955 por mes en capital e intereses. El pago de intereses durante los 30 años sumará aproximadamente $ 144,000. La nota a 15 años costará $ 1, 418 por mes, pero el interés acumulado será de solo $ 53,000, un ahorro de $ 89,000. Eso hará una abolladura en sus facturas de matrícula en el camino! Si su flujo de efectivo puede soportar el pago mensual más alto, una hipoteca de 15 años es un buen negocio. (Ver también: Beneficios de pagar su hipoteca y Comparación de una hipoteca de 30 años vs. una de 15 años. )

2. Puede ahorrar si paga en un horario quincenal.

Algunos bancos permiten o incluso fomentan pagos quincenales como alternativa a los pagos mensuales, básicamente haciendo que pague la mitad del monto mensual 26 veces al año o el equivalente a un mes completo adicional por año. En el ejemplo anterior de 30 años, el plazo del préstamo se acorta a 49 meses y los ahorros son de aproximadamente $ 22,000.

3. Puede reducir sus costos iniciales con un ARM.

Las hipotecas de tasa ajustable (ARM, por sus siglas en inglés) generalmente comienzan con tasas de interés más bajas que se fijan durante cinco o siete años y luego se restablecen a 2. 5 a 3 puntos porcentuales por encima del LIBOR (tasa de oferta interbancaria de Londres < ) , actualmente alrededor de 0. 75%. Se describen como "5/1" o "7/1", lo que significa que se reparan durante 5 o 7 años y luego se restablecen anualmente en relación con el LIBOR. El riesgo con los ARM es que las tasas de interés, incluido el LIBOR, subirán bruscamente cuando se restablezca el préstamo. Los términos ARM incluyen topes en el ajuste de intereses, generalmente expresados ​​como "Caps: 5/2/5", lo que significa que la cantidad máxima que se puede aumentar la tasa de interés después del primer período es de 5 puntos porcentuales, después del segundo período , 2 puntos, y después del tercer período, otros 5 puntos, para un total de 12 puntos por encima de la tasa inicial de quizás 3.25% Comprará las gorras más bajas que pueda encontrar. Por supuesto, el prestamista se verá limitado por las condiciones en el momento, pero si ingresamos a otro período de tasas de interés extremas, como se experimentó a fines de la década de 1970, un ARM podría ser bastante costoso.

En cualquier punto, tiene la opción de mantenerse firme o refinanciar con una hipoteca de tasa fija u otro ARM, dependiendo de las condiciones en ese momento. Los préstamos ARM son más riesgosos que los préstamos con tasa fija, pero también pueden ser más baratos. Asegúrese de que su hipoteca se pague temprano sin penalización. (Para obtener más información, consulte

Hipoteca de tasa variable o variable .) 4. Los puntos pueden funcionar a tu favor.

Un punto es por costumbre 1% del monto de la hipoteca. En nuestro ejemplo de préstamo de $ 200, más arriba, un punto sería $ 2, 000. Se trata esencialmente de intereses prepagos adeudados en el momento del cierre, y si puede pagar el efectivo por adelantado, le generará una tasa de interés más baja. Si el pago de puntos tiene sentido depende de cuánto tiempo va a tener su propia casa, y una vez más, hay calculadoras en línea que le ayudarán a determinar dónde está el punto de equilibrio entre pagar puntos por adelantado y reducir los costos generales.

Cuanto más tiempo poseas tu casa, mejor será el beneficio de pagar puntos por adelantado. Algunos prestamistas prefieren o requieren que pagues puntos, a otros no les importa. Una vez más, cuanto mejor sea su puntaje de crédito, más flexibilidad tendrá, ya que el prestamista puede requerir puntos para limitar su riesgo.

5. A veces es bueno tener un intermediario.

Los agentes hipotecarios son firmas de servicios financieros que lo ayudarán a encontrar una hipoteca. Por lo general, tienen buenas relaciones con varios prestamistas en un área geográfica, y saben día a día cuáles son las tasas para cada uno de los muchos tipos de préstamos que están disponibles. También saben cuáles son las reglas de cada prestamista para posibles prestatarios. Siempre hay matices, incluso en una industria fuertemente regulada.

Un corredor de hipotecas lo ayudará a comprender los requisitos y también lo ayudará a completar los formularios, a armar la documentación necesaria y a presentarla a uno o más prestamistas. Sus ganancias provienen de la diferencia entre la tasa que pueden obtener porque el banco tiene menos trabajo que hacer para obtenerlo como cliente hipotecario, y lo que puede obtener haciendo todo el trabajo usted mismo, o proviene de tarifas de origen y otros cargos a tú.

Las condiciones varían, por supuesto, pero usar un agente hipotecario debe ser una opción baja o sin costo para usted, y la tasa que obtenga a través de un corredor será tan buena o muy cercana a la mejor tasa que usted podría obtener. .

Caveat emptor, sin embargo. Asegúrese de hacer esas preguntas sobre costos y tarifas cuando entreviste a los corredores. (Para más información, consulte Ventajas y desventajas del uso de un agente hipotecario .) Conclusión

Comprar una casa y sacar una hipoteca son las transacciones financieras más grandes que la mayoría de nosotros emprenderá alguna vez , pero rara vez en la historia ha habido un mejor momento para hacerlo, desde una perspectiva de tasa de interés, al menos, y ahí es donde se encuentra la mayor parte del costo de propiedad.El proceso puede ser desalentador, pero si hace su tarea y no compra más casa de la que necesita solo porque las tasas de interés son bajas, puede prosperar.