Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT, por sus siglas en inglés) son una consideración clave a la hora de construir cualquier cartera de renta variable o de renta fija. Proporcionan una mayor diversificación, rendimientos totales potencialmente más altos y / o un riesgo general más bajo. En resumen, su capacidad para generar ingresos por dividendos junto con la revalorización del capital los convierte en un excelente contrapeso a acciones, bonos y efectivo. Los REIT generalmente poseen y / o administran bienes raíces comerciales que producen ingresos, ya sean las propiedades mismas o las hipotecas sobre esas propiedades. Puede invertir en las compañías individualmente o a través de un fondo cotizado o un fondo de inversión. Hay muchos tipos de REIT disponibles. Aquí vemos algunos de los principales y sus retornos históricos. Al final de este artículo, debe tener una mejor idea de cuándo y qué comprar.

Devoluciones históricas de los REIT

Los fideicomisos de inversión inmobiliaria son históricamente una de las clases de activos con mejores resultados disponibles. El índice FITE NAREIT Equity REIT es lo que la mayoría de los inversores utilizan para medir el rendimiento del mercado inmobiliario de los EE. UU. Entre 1990 y 2010, el rendimiento anual promedio del índice fue de 9. 9%, solo superado por las acciones de mediana capitalización, que promedió 10. 3% anual durante el mismo período. En comparación, los activos de renta fija administraron el 7% de los rendimientos anuales y los productos básicos tan solo el 4, 5% anual. Los bienes inmuebles fueron los que obtuvieron peores resultados de ocho clases de activos en tan solo dos años de 20. Los ingresos fijos, por otro lado, fueron los de peor desempeño seis veces en el mismo período de 20 años.

Más recientemente, el promedio de tres años para los REIT entre marzo de 2013 y marzo de 2016 estuvo en línea con los promedios en el período de 20 años, alcanzando un nivel de 9. 85% durante ese tiempo. Históricamente, los inversores que buscan rentabilidad han invertido mejor en bienes inmuebles que los ingresos fijos, la clase de activos tradicional para este propósito. Una cartera cuidadosamente construida debería considerar ambos. (Obtenga más información en Cómo evaluar un Fideicomiso de inversión inmobiliaria.)

REIT minoristas

Aproximadamente el 24% de las inversiones de REIT se realizan en centros comerciales y tiendas minoristas independientes. Esto representa la mayor inversión individual por tipo en América. Cualquiera que sea el centro comercial que frecuenta, es probable que sea propiedad de un REIT. Cuando se considera una inversión en bienes raíces minoristas, primero se debe examinar la industria minorista. ¿Es económicamente saludable en el presente y cuáles son las perspectivas para el futuro?

Es importante recordar que los minoristas REIT obtienen dinero del alquiler que cobran a los inquilinos. Si los minoristas están experimentando problemas de flujo de efectivo debido a las malas ventas, es posible que puedan retrasar o incluso incumplir con esos pagos mensuales, y que finalmente se vean forzados a la bancarrota. En ese punto, es necesario encontrar un nuevo inquilino, lo cual nunca es fácil.Por lo tanto, es crucial que invierta en REIT con los arrendatarios ancla más fuertes posibles. Estos incluyen supermercados y tiendas de mejoras para el hogar.

Una vez que haya realizado la evaluación de su industria, su enfoque debería centrarse en los REIT. Como cualquier inversión, es importante que tengan buenas ganancias, balances sólidos y la menor deuda posible, especialmente a corto plazo. En una economía pobre, a los REIT minoristas con posiciones de efectivo significativas se les ofrecerán oportunidades de comprar buenos inmuebles a precios desfavorables. Las empresas mejor administradas se aprovecharán de esto.

Dicho eso, hay preocupaciones a más largo plazo para el espacio minorista de REIT en que las compras cambian cada vez más en línea en comparación con el modelo de centro comercial. Los propietarios del espacio han seguido innovando para llenar su espacio con oficinas y otros inquilinos orientados a la venta minorista, pero el subsector está bajo presión. (Para obtener más información sobre bienes raíces comerciales, consulte 7 Pasos para una oferta comercial inmobiliaria).

REIT residenciales

Estos son REIT que poseen y operan edificios de apartamentos multifamiliares, así como también viviendas prefabricadas. Cuando se busca invertir en este tipo de REIT, se deben considerar varios factores antes de saltar. Por ejemplo, los mejores mercados de apartamentos tienden a ser donde la asequibilidad del hogar es baja en relación con el resto del país. En lugares como Nueva York y Los Ángeles, el alto costo de las casas individuales obliga a alquilar a más personas, lo que aumenta el precio que los propietarios pueden cobrar cada mes. Como resultado, los REIT residenciales más grandes tienden a centrarse en los grandes centros urbanos.

Dentro de cada mercado específico, los inversionistas deberían buscar crecimiento poblacional y laboral. En general, cuando hay una afluencia neta de personas a una ciudad, es porque los empleos están disponibles y la economía está creciendo. Una caída de la tasa de vacantes junto con el aumento de las rentas es una señal de que la demanda está mejorando. Mientras el suministro de departamentos en un mercado particular se mantenga bajo y la demanda continúe aumentando, los REIT residenciales deberían tener éxito. Al igual que con todas las empresas, aquellas con los balances más fuertes y el capital más disponible normalmente hacen lo mejor.

REIT Healthcare

HealthIT REIT será un subsector interesante para observar a medida que los estadounidenses envejecen y los costos de atención médica continúan aumentando. Los REIT de salud invierten en propiedades inmobiliarias de hospitales, centros médicos, centros de enfermería y residencias de ancianos. El éxito de esta propiedad inmobiliaria está directamente relacionado con el sistema de salud. La mayoría de los operadores de estas instalaciones dependen de las tarifas de ocupación, los reembolsos de Medicare y Medicaid, así como el pago privado. Siempre que el financiamiento de la atención médica sea un signo de interrogación, también lo son los REIT de atención médica.

Las cosas que debe buscar en un REIT de atención médica incluyen un grupo diversificado de clientes, así como inversiones en varios tipos de propiedades diferentes. El enfoque es bueno en cierta medida, pero también está extendiendo el riesgo. En general, un aumento en la demanda de servicios de atención médica (que debería ocurrir con una población que envejece) es bueno para el sector inmobiliario de atención médica.Por lo tanto, además de la diversificación del cliente y del tipo de propiedad, busque compañías cuya experiencia en el cuidado de la salud sea significativa, cuyos balances sean sólidos y cuyo acceso al capital de bajo costo sea alto.

Office REITs

Office REIT invierte en edificios de oficinas. Reciben ingresos de alquiler de inquilinos que generalmente han firmado contratos de arrendamiento a largo plazo. Cuatro preguntas vienen a la mente de cualquiera que esté interesado en invertir en una oficina. REIT

1. ¿Cuál es el estado de la economía y qué tan alta es la tasa de desempleo?
2. ¿Cómo son las tasas de vacantes?
3. ¿Cómo se invierte económicamente el área en la que REIT invierte?
4. ¿Cuánto capital tiene para adquisiciones?

Trate de encontrar REIT que inviertan en fortalezas económicas. Es mejor tener un montón de edificios promedio en Washington, DC, que poseer un espacio de oficina principal en Detroit, por ejemplo. (Para más información sobre bienes raíces comerciales, vea Encuentre Fortune In Commerical Real Estate . )

Mortgage REITs

Aproximadamente el 10% de las inversiones de REIT están en hipotecas en comparación con el inmueble en sí. Las inversiones más conocidas pero no necesariamente las más grandes son Fannie Mae y Freddie Mac, empresas patrocinadas por el gobierno que compran hipotecas en el mercado secundario.

Pero solo porque este tipo de REIT invierte en hipotecas en lugar de equidad no significa que no entraña riesgos. Un aumento en las tasas de interés se traduciría en una disminución de los valores de libros REIT hipotecarios, lo que reduciría los precios de las acciones. Además, los REIT hipotecarios obtienen una cantidad considerable de su capital a través de ofertas de deudas garantizadas y no garantizadas. En caso de que suban las tasas de interés, la financiación futura será más costosa, reduciendo el valor de una cartera de préstamos. En un entorno de tasas de interés bajas con la perspectiva de tasas crecientes, la mayoría de los REIT hipotecarios cotizan con un descuento sobre el valor neto de los activos por acción. El truco es encontrar el correcto. (Obtenga más información sobre los efectos de las tasas de interés en El impacto de las tasas de interés en los fideicomisos de inversión inmobiliaria . )

Las claves para evaluar cualquier REIT

He hablado sobre tipos específicos de REIT como así como qué buscar al invertir en ellos. Sin embargo, hay algunas cosas a tener en cuenta al evaluar cualquier REIT. Incluyen lo siguiente:

1. REIT son inversiones verdaderas de rendimiento total. Ofrecen altos rendimientos de dividendos junto con una apreciación moderada del capital a largo plazo. Busque compañías que hayan hecho un buen trabajo históricamente al proporcionar ambas.
2. A diferencia de los inmuebles tradicionales, muchos REIT se negocian en bolsas de valores. Obtienes la diversificación que proporciona el sector inmobiliario sin estar bloqueado a largo plazo. La liquidez importa
3. La depreciación tiende a exagerar la disminución de una inversión en el valor de la propiedad. Por lo tanto, en lugar de usar la proporción de pago (qué dividendo usan los inversores) para evaluar un REIT, en su lugar, mire sus fondos de operaciones (FFO). Esto se define como el ingreso neto menos la venta de cualquier propiedad en un año determinado y la depreciación. Simplemente tome el dividendo por acción y divida por FFO por acción.Cuanto mayor sea el rendimiento, mejor.
4. La administración fuerte hace la diferencia. Busque empresas que hayan existido por un tiempo o que al menos posean un equipo de administración con mucha experiencia.
5. La calidad cuenta. Solo invierta en REIT con grandes propiedades e inquilinos.
6. Considere comprar un fondo mutuo o ETF que invierta en REIT, y deje la investigación y la compra a los profesionales.

Conclusión

El gobierno federal hizo posible que los inversionistas compraran proyectos inmobiliarios comerciales a gran escala ya en 1960. Sin embargo, solo en la última década los inversores individuales aceptaron los REIT. Las razones para esto incluyen bajas tasas de interés, que obligaron a los inversionistas a mirar más allá de los bonos para inversiones generadoras de ingresos, la llegada de fondos cotizados y mutuos centrados en bienes raíces y, hasta la fusión inmobiliaria 2007-08, un apetito insaciable en el parte de los estadounidenses para poseer bienes inmuebles y otros activos tangibles. Los REIT, como cualquier otra inversión en 2008, sufrieron mucho. Pero a pesar de esto, continúan siendo una excelente adición a cualquier cartera diversificada.

Para la lectura relacionada, eche un vistazo a Los fundamentos de los impuestos REIT y obtenga una inversión de ida y vuelta con REIT internacionales.