Las hipotecas de tasa ajustable (ARM) son un tipo de hipoteca en la que varía la tasa de interés pagada sobre el saldo pendiente, de acuerdo con un punto de referencia específico. Se han utilizado muchos índices de referencia para establecer las tasas de interés para ARMS, incluidos algunos puntos de referencia de propiedad establecidos por prestamistas individuales. Comprender solo algunos de los puntos de referencia más populares y cómo afectan los pagos proporciona una visión general de cómo funcionan los puntos de referencia y una idea de su impacto en los pagos de la hipoteca. (Para obtener más información, consulte La mejor definición de una cartera de referencia es … )

Cumplir con los puntos de referencia
Tres índices de referencia ARM comunes incluyen el Índice de Costo de Fondos (COFI) del 11 ° Distrito, el Tesoro de Vencimientos Constantes de Un Año (CMT) y la Tasa de Oferta Interbancaria de Londres (LIBOR )

• COFI es un punto de referencia basado en un promedio ponderado de los bancos miembros de tasas de interés del Federal Home Loan Bank de San Francisco (el 11 ^th distrito) paga a los clientes que tienen dinero en ahorros y cuentas corrientes . La tasa se ajusta mensualmente. Los préstamos hipotecarios vinculados al COFI cambian una vez al año. Como las tasas podrían aumentar cada mes durante un año, pero el COFI solo se ajusta una vez, los préstamos vinculados al COFI podrían tener una amortización negativa, lo que significa que los pagos mensuales no son suficientes para cubrir los intereses del préstamo.
  

• CMT es un punto de referencia basado en el rendimiento promedio de un año de los cuatro bonos del Tesoro más recientemente subastados. Dado que la tasa se basa en el promedio durante un período de 12 meses, un aumento masivo en la tasa del bono del Tesoro a un año en un mes dado solo se tendrá en cuenta en la tasa de hipoteca del prestatario sobre una base de 1/12, ya que otros 11 los meses serían parte del cálculo utilizado para establecer la tasa de interés.
  
• LIBOR es un punto de referencia basado en la tasa de interés que pagan los bancos en Londres cuando se prestan unos a otros. Es el punto de referencia más utilizado en el mundo para las tasas de interés a corto plazo. Las hipotecas basadas en LIBOR generalmente se basan en la tasa LIBOR de un mes. (Para obtener más información, consulte nuestra Introducción a LIBOR .)

Hay más de una docena de puntos de referencia que se han utilizado para establecer las tasas de interés hipotecario. Los detalles específicos y los nombres de los diversos puntos de referencia no son particularmente importantes, pero es fundamental comprender la mecánica básica de estos puntos de referencia.

Mecánica: cómo funcionan los puntos de referencia
COFI y CMT están basados ​​en promedios. Estas tasas tienden a cambiar lentamente, lo cual es bueno para los prestatarios cuando las tasas están aumentando, pero es menos ventajoso cuando las tasas están cayendo. LIBOR no se basa en promedios; puede aumentar rápidamente, causando un aumento igualmente rápido en el pago mensual de la hipoteca de los prestatarios.

Si bien la tasa que los prestatarios pagan está vinculada al índice de referencia subyacente, no coincide con el índice de referencia. Los prestamistas agregan una cantidad conocida como el margen, que es la porción de la tasa de interés de una hipoteca de tasa ajustable que el prestamista retiene como ganancia.

Por qué los puntos de referencia importan
Los prestatarios pueden elegir la institución a la que solicitan un préstamo cuando solicitan una hipoteca. Al comprar ARM, esto les brinda a los prestatarios la posibilidad de seleccionar o evitar un préstamo de manera intencional en función de su índice de referencia.

Con esto en mente, es importante conocer los detalles del préstamo que está buscando. Algunas de las preguntas que es importante hacernos incluyen: ¿El punto de referencia se basa en los promedios? ¿Con qué frecuencia se ajusta? ¿Cuánto puede ajustarse? ¿Es posible la amortización negativa? ¿Cuánto puede cambiar mi pago? ¿Con qué frecuencia puede cambiar?

Si no se hacen estas preguntas, pueden surgir problemas importantes, como vimos después de la burbuja inmobiliaria que estalló a fines de la década de 2000. Antes del estallido de la burbuja, los ARM constituían más del 20% del mercado hipotecario, según la Asociación de Banqueros Hipotecarios. Después de que estalló la burbuja, los impagos de los préstamos alcanzaron cifras de dos dígitos. Los ajustes en ARM representaron una parte importante de esos incumplimientos y el número de prestatarios interesados ​​en ARM disminuyó significativamente. Desde su nivel récord, los ARM perdieron el 75% de su participación de mercado, cayendo a aproximadamente el 5% del mercado hipotecario. (Para obtener más información, consulte Why Housing Market Bubbles Pop .)

A raíz de la burbuja de la vivienda, los prestamistas se volvieron mucho más conservadores, y muchos de los benchmarks de ARM patentados se desvanecieron a favor de benchmarks más amplios. como CMT y LIBOR. Incluso con estos cambios, los prestatarios todavía tienen una variedad de ARM para elegir.

¿Es adecuado un ARM para usted?
Las hipotecas de tasa ajustable pueden ayudar a los prestatarios a ahorrar dinero si el entorno económico es uno en el que se espera que bajen las tasas de interés. Los ARM también son una herramienta útil para los prestatarios que esperan pagar sus préstamos rápidamente. (Para obtener más información, consulte ARMed And Dangerous .)

Los ARM no deben ser utilizados por prestatarios que confíen en la tasa de interés más baja para poder pagar la hipoteca. Esta es la receta para el desastre, ya que el aumento de las tasas de interés puede obligar al prestatario a incumplir. En caso de duda, los prestatarios deben quedarse con una hipoteca de tasa fija. ( Hipotecas: Tasa Fija Versus Tasa Ajustable proporciona una idea de las ventajas y desventajas de ambos tipos de hipotecas.)