Antes de la crisis hipotecaria de 2008-2009, comprar una casa embargada era una propuesta mucho más difícil. Los cazadores de gangas de bienes raíces anteriormente tenían que seguir las subastas presentadas en los juzgados o revisar una gran cantidad de documentos legales. Pero la ola de ejecuciones hipotecarias provocadas por la crisis subprime no solo ha aumentado el número de propiedades disponibles, sino que ha hecho que sea más fácil encontrarlas y adquirirlas. De hecho, el proceso suele ser similar a la búsqueda de cualquier otro tipo de hogar. Las casas embargadas están disponibles en prácticamente todos los mercados de bienes raíces en todo el país, proporcionando oportunidades para propietarios e inversores por igual.

Cómo encontrar casas en ejecución hipotecaria

Se pueden encontrar propiedades con ejecución hipotecaria en publicaciones periódicas y sitios web del Servicio de listas múltiples (MLS), búsquedas en línea de bienes raíces, oficinas bancarias y sitios y periódicos locales. Hay muchos sitios web que ahora se especializan en encontrar casas y propiedades en ejecución hipotecaria, como ee.uu. la ejecución hipotecaria. com y HomePath de Fannie Mae. com. Algunas instituciones financieras, como Bank of America, también ofrecen páginas dedicadas a ayudarlo a buscar una vivienda hipotecada. En los servicios locales de listados múltiples, las propiedades que están siendo ejecutadas pueden no ser destacadas per se; esto solo se puede indicar en la descripción de la propiedad.

Los prestamistas están vendiendo cada vez más sus activos incautados a través de agentes de bienes raíces, por lo que no dude en preguntarle a un agente de bienes raíces por las oportunidades. Algunos agentes de bienes raíces incluso se especializan en propiedades de ejecución hipotecaria.

Más específicamente, ubicar una vivienda ejecutada depende de dónde se encuentre exactamente en el proceso de ejecución hipotecaria: las propiedades aún pueden ser propiedad del propietario original (en las etapas iniciales, en caso de propiedades de pre venta y venta en descubierto), o por una entidad como un banco o el gobierno (en los posteriores). Aquí hay cinco tipos de ejecuciones hipotecarias y enfoques de compra.

1. Ejecución hipotecaria previa a la ejecución de la hipoteca
Una propiedad está en ejecución hipotecaria previa después de que el prestamista hipotecario haya notificado a los prestatarios que están en incumplimiento, pero antes de que la propiedad se ofrezca a la venta en una subasta. Si un propietario puede vender la propiedad durante este tiempo, él o ella podrá evitar los procedimientos de ejecución hipotecaria y su efecto negativo en su historial crediticio y perspectivas futuras (consulte Cómo obtener una hipoteca después de una bancarrota y una ejecución hipotecaria ). Como tal, algunos propietarios están dispuestos a negociar. Las ejecuciones hipotecarias previas suelen enumerarse en los edificios de los juzgados de la ciudad y el condado. Además, muchos recursos en línea, incluyendo www. juicio hipotecario. com, enumera las propiedades que se encuentran en la fase de pre ejecución hipotecaria.

2. Ventas cortas
Las ventas en corto ocurren cuando el prestamista está dispuesto a aceptar menos de lo que se debe en una hipoteca. Los prestatarios no necesariamente deben estar en incumplimiento de los pagos de la hipoteca para que un prestamista acepte una venta corta; Sin embargo, generalmente necesitan probar algún tipo de dificultad financiera, como la pérdida de un trabajo, lo que probablemente resulte en incumplimiento.A menudo, la residencia en cuestión está bajo el agua, lo que significa que vale menos que el saldo de la hipoteca pendiente. Para calificar como una venta corta, el prestamista debe aceptar "vender la propiedad corta" al aceptar menos de lo que se debe, y la casa debe estar lista para la venta. Estas propiedades generalmente se anuncian como ventas cortas "pendiente de aprobación bancaria".

Comprar una propiedad de venta corta es casi igual a una compra tradicional, pero el lenguaje en los contratos será diferente, especificando que los términos están sujetos a la aprobación del prestamista Un banco puede tardar varios meses en responder a una oferta de venta corta, por lo que el proceso puede llevar mucho más tiempo que una compra tradicional. Muchos sitios web de bienes raíces, incluidas firmas individuales o servicios de listado, ofrecen la opción de buscar por venta corta.

3. Subastas de venta de sheriff
Una subasta de venta de sheriff se produce después de que el prestamista haya notificado al prestatario de incumplimiento y haya concedido un período de gracia para que el prestatario se ponga al día con los pagos de la hipoteca. Una subasta está diseñada para que el prestamista obtenga rápidamente el reembolso del préstamo que está en incumplimiento. Estas subastas a menudo ocurren en los pasos de la corte de una ciudad, gestionados por las autoridades locales de aplicación de la ley. La propiedad se subasta al mejor postor en un lugar, fecha y hora anunciados públicamente. Estos avisos se pueden encontrar en los periódicos locales y en muchas ubicaciones en línea mediante la búsqueda de "subastas de venta de sheriff".

4. Propiedades de propiedad del banco
Las propiedades que no se venden en una subasta vuelven al banco; es decir, se convierten en propiedades propiedad de bienes inmuebles (REO). A menudo son gestionados por el departamento de REO de un banco, que mantiene una lista de las propiedades de propiedad del banco. Fuentes en línea como www. Realtytrac. com tiene listados extensos que se pueden buscar por ciudad, estado o código postal.

5. Propiedades de propiedad del gobierno
Algunas viviendas se compran con préstamos garantizados por la Administración Federal de Vivienda (FHA) o el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA). Cuando estas propiedades entran en ejecución hipotecaria, son embargadas por el gobierno y vendidas por intermediarios que trabajan para el gobierno. Un corredor registrado por el gobierno debe ser contactado para comprar una propiedad del gobierno. Los compradores pueden investigar tales propiedades en www. HUD. gov (haga clic en "ÁREAS DE TOPICOS" y seleccione "Casas en venta").

Por qué las casas embargadas son más baratas

El mayor punto de venta de las casas embargadas es, por supuesto, su precio rebajado, a menudo significativamente más bajo que otras propiedades similares en la misma área (conocidas como comparables o comps en broker -hablar). La mayoría de las ejecuciones hipotecarias se venden al 5% por debajo del valor de mercado, al menos, con descuentos aún mayores en ciertas regiones. Los compradores también pueden aprovechar los ahorros adicionales con ventajas como pagos iniciales reducidos, tasas de interés más bajas o la eliminación de las tarifas de evaluación y ciertos costos de cierre.

¿Qué los convierte en un trato así? Si la residencia se encuentra en la etapa de pre-ejecución hipotecaria o venta en descubierto, sus dueños están en una situación financiera financiera: necesitan dinero. Y el tiempo no está de su parte: tienen que descargar la propiedad y obtener lo que pueden mientras puedan, para que no la pierdan por completo.En resumen, estos vendedores no están negociando exactamente desde una posición de fortaleza. Si bien puede parecer cruel aprovecharse de la desgracia de los demás, los compradores pueden beneficiarse.

Pueden beneficiarse aún más si la propiedad ha sido confiscada. La oficina del sheriff no está interesada en quedarse en una casa; los bancos no quieren estar en el negocio del propietario. Las instituciones financieras generalmente quieren deshacerse de las propiedades ejecutadas rápidamente (por un precio razonable, por supuesto, tienen que responder a los inversores y auditores que hicieron todo lo posible para recuperar la mayor cantidad posible del préstamo original). Nuevamente, esto beneficia a los compradores.

Por último, las casas embargadas usualmente se venden en la condición "tal como está", si hay daños, las reparaciones no son parte de la ecuación y, como lo saben los aficionados al automóvil usado y muebles de época, "tal cual" se traduce en un descuento. Por supuesto, "tal como es" puede ser una espada de doble filo, como veremos a continuación.

Riesgos de comprar una casa en ejecución hipotecaria

Propiedad Problemas

Si bien conlleva un descuento compensatorio, la condición "como está" puede ser bastante desalentadora. Si la casa aún está siendo ocupada por los propietarios, a menudo se mantiene de manera deficiente; después de todo, si la gente no puede hacer los pagos de la hipoteca, es probable que se atrasen en el pago del mantenimiento regular, sin mencionar reparaciones importantes. Además, algunas personas que enfrentan u obligados a una ejecución hipotecaria están amargadas y sacan sus frustraciones en su hogar antes de que el banco recupere sus bienes. Esto a menudo implica la eliminación de electrodomésticos y accesorios, y en ocasiones incluso el vandalismo total.

Si la propiedad ya ha sido embargada, la situación podría ser aún peor. El crimen es una gran preocupación con los hogares desocupados. Los jardines descuidados y los techos en ruinas anuncian a los ladrones que el lugar está vacío. Muchos de estos oportunistas robarán la casa de tuberías de cobre, cableado de cobre, electrodomésticos y accesorios. El hogar vacante también puede convertirse en un imán para tratos de drogas, prostitución y crímenes violentos. Las comunidades pobres son especialmente afectadas porque tienen menos recursos para realizar mejoras en comparación con los residentes de las áreas más prósperas. Incluso sin el elemento delictivo, las casas que permanecieron inactivas durante meses o incluso años probablemente hayan estado expuestas a los elementos y tengan un riesgo sustancial de algún tipo de daño: moho, tuberías deterioradas, podredumbre de la madera, termitas, cosas que requieren un gasto sustancial para arreglar, haciendo que ese precio de oferta sea menos de una ganga. Algunas instituciones financieras realizarán el mantenimiento básico de sus propiedades REO, como la invernada. Aun así, rechazan cualquier responsabilidad por la condición actual de la propiedad, ni harán ninguna reparación antes de que se venda. Por supuesto, un informe de inspección de la vivienda puede revelar muchos problemas potenciales, y un contratista general puede proporcionar estimaciones de reparación. Desafortunadamente, los compradores en una subasta a menudo no tienen la oportunidad de inspeccionar sus propiedades antes de la compra, lo que significa que puede encontrar cualquier cantidad de sorpresas desagradables en su casa después de que firme en la línea punteada.(Para obtener más información, consulte Las trampas de comprar una casa de ejecución hipotecaria .)

Costos ocultos

Junto con reparaciones imprevistas y obras de renovación, morosidad como impuestos atrasados ​​y gravámenes (que las propiedades de la subasta a menudo han adjuntado para ellos, ya sea por el IRS o el estado u otros acreedores) puede agregar costos adicionales a una casa de otro modo deseable. Lo que se debe, el gobierno primero debe ser pagado y liquidado antes de que el proceso de compra pueda seguir adelante. Esto se aplica principalmente a las propiedades que se subastan; un banco siempre pagará los gravámenes embargados a la propiedad antes de revenderla a otra parte.

Los postores en una subasta deben pagar sus propiedades en efectivo en el momento de la compra: no se permite el financiamiento. Por lo tanto, asegúrese de comprar su casa de negociación no le deja efectivo pobre.

Proceso lento

Las complicaciones anteriores a menudo significan mucho papeleo. Por lo general, las ejecuciones hipotecarias tendrán una cantidad de documentos adicionales que deben completarse para prepararse para el cierre, que no siempre es tan oportuno. Si se trata de una situación de venta corta, el prestamista del propietario debe aprobar el trato y eso puede llevar un tiempo, como se mencionó anteriormente. Los daños graves que se encuentran en la casa pueden ocasionar una menor tasación de la vivienda, lo que puede afectar la capacidad del comprador para asegurar un préstamo. Algunos prestamistas no prestarán por debajo de un determinado monto en dólares porque el potencial de ganancias en un préstamo menor no justifica el riesgo.

Si bien usted pensaría que un banco estaría ansioso por descargar una residencia embargada, los tiempos de respuesta entre el banco y otras partes involucradas también pueden ser lentos con las propiedades de REO. La cantidad de tiempo que toma obtener una respuesta en su oferta puede variar ampliamente; Si el banco que posee su propiedad está inundado de ejecuciones hipotecarias, puede tomar mucho más tiempo para que el banco procese su solicitud. Se sabe que los bancos con una gran cantidad de pedidos acumulados demoran hasta 90 días para responder a una oferta. Si planea financiar la compra, sería prudente pasar el tiempo obteniendo una aprobación previa para una hipoteca.

Competencia

Al igual que en cualquier mercado, cada vez que existe la posibilidad de adquirir algo con un descuento del precio actual, la demanda se disparará. Por lo tanto, el aumento del interés y la competencia, no solo de los posibles ocupantes, sino también de los inversores y los profesionales de inversión, son inevitables cuando se trata de propiedades con ejecución hipotecaria que valen la pena. Muy a menudo, una casa ejecutada puede tener un precio atractivo por debajo de las otras casas en el área circundante, pero cuando se corre la voz, muchas ofertas pueden llegar rápidamente y se produce una guerra de ofertas. Entonces, lo que una vez fue una casa con un precio bajo en un gran vecindario puede convertirse rápidamente en una propiedad costosa.

Es probable que los posibles compradores de casas embargadas presenten ofertas en varias propiedades al mismo tiempo, porque es posible que los compradores en competencia obtengan una propiedad con una oferta más alta o una oferta en efectivo. Pero no se desanime si alguien supera su oferta por una propiedad en particular; revise periódicamente para ver si reaparece en el inventario del banco. Los tratos de ejecución hipotecaria tienden a fracasar con bastante frecuencia.

Comprar una casa adjudicada

Si compra en un banco, tendrá que agudizar sus habilidades de negociación y comenzar el proceso con una oferta lowball en la propiedad que desee. Los bancos que han acumulado inventarios considerables de propiedades embargadas estarán más inclinados a negociar sobre el precio; cuanto más tiempo lleve el banco en posesión de la propiedad, mayores serán las probabilidades de que considere seriamente ofertas más bajas, especialmente en propiedades que se han mantenido por períodos más largos. Por lo tanto, probablemente deba hacer su oferta inicial a un precio que sea al menos un 20% inferior al precio actual del mercado, o tal vez incluso más si la propiedad que está pujando está ubicada en un área con una alta incidencia de ejecuciones hipotecarias.

Si puede pagar la propiedad y las renovaciones necesarias en efectivo, se encontrará en una posición envidiable. Es por eso que algunos compradores deciden asociarse con inversionistas externos que pueden ayudarlos en el frente y compartir ganancias cuando la casa vuelve a entrar en el bloque de ventas. De hecho, las ofertas de efectivo representan una parte considerable de las ventas de REO.

Opciones de financiamiento para casas en ejecución hipotecaria

Puede usar una hipoteca para comprar una propiedad REO, aunque los prestamistas privados tienden a mostrarse cautos sobre la financiación de acuerdos de ejecución hipotecaria. Sin embargo, dos opciones de financiamiento están disponibles para aquellos que califiquen - 203 (k) los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA), y el programa HomeSteps través de Freddie Mac, una de las empresas patrocinadas por el gobierno que la recompra de hipotecas.

203 (k) Préstamos

La FHA diseñó sus hipotecas 203 (k) para ayudar a calmar las preocupaciones de los bancos que de otra manera rehuirían las REO de alto riesgo. compras. Al cobrar a los prestatarios una prima de seguro hipotecario, pueden garantizar préstamos hechos por prestamistas privados que participan en el programa.

Para los prestatarios, una de las grandes ventajas es la capacidad de financiar la compra de una vivienda, más cualquier reparación requerida, en una sola hipoteca. La versión más básica, un préstamo simplificado 203 (k), está destinado a reparaciones limitadas que no requieren planes de ingeniería o arquitectónicos. Las personas pueden pedir prestado hasta $ 35,000 por encima del precio de venta de la vivienda para cubrir los remedios básicos tales como electrodomésticos nuevos, revestimiento y ventanas.

Con arreglos más extensos, como construir un agregado o cuidar el daño estructural, un préstamo 203 (k) tradicional suele ser la mejor opción. A diferencia de la variante optimizada, los propietarios deben sacar al menos $ 5,000; la cantidad máxima se basa en los límites de la FHA para cada condado. Además, debe pagar por un consultor independiente para inspeccionar la propiedad y verificar que el trabajo cumpla con las pautas del programa.

Un inconveniente adicional de estos préstamos es el precio. Además de pagar el seguro hipotecario, los prestatarios generalmente pagan tasas de interés que son un cuarto de punto porcentual más altas que las de los préstamos convencionales. También pueden tener que depositar uno o dos puntos, que son honorarios por adelantado que valen cada uno el 1% del monto del capital.

Figura 1. Una comparación entre los préstamos tradicionales 203 (k) y la versión optimizada.

(Fuente: sitio web del Banco de América)

HomeSteps

Freddie Mac proporciona liquidez al mercado hipotecario comprando préstamos a los bancos, combinándolos y vendiéndolos a los inversores como valores. Con HomeSteps, la organización, a través de sus socios de préstamos privados, ofrece financiamiento especial para aquellos que desean comprar solo las propiedades adjudicadas que posee. HomeSteps está actualmente disponible solo en los siguientes estados: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Carolina del Norte, Carolina del Sur, Tennessee, Texas y Virginia.

Si usted vive en uno de estos estados, HomeSteps tiene algunos beneficios significativos. El principal de ellos es que no tiene que comprar un seguro hipotecario, lo que lo diferencia de los préstamos 203 (k). Solo eso puede ahorrar a los compradores cientos, incluso miles, de dólares en el transcurso de la hipoteca. Además, una hipoteca HomeSteps no requiere una tasación al momento de la originación, lo que puede ser un gran obstáculo para quienes buscan un préstamo convencional.

Los compradores pueden encontrar una lista de propiedades unifamiliares, de condominios y multifamiliares en el sitio web de HomeSteps.

The Bottom Line

En la superficie, las casas embargadas pueden parecer tremendamente atractivas. Sin embargo, los costos pueden ser extremadamente impredecibles y los daños subyacentes podrían hacer que una propiedad no sea deseable. El proceso de compra a menudo es lento, lo que podría provocar una segunda idea en la mente de los compradores, mientras que la fuerte demanda de atractivas propiedades ejecutadas podría alejar a algunos compradores optimistas.

Con todo esto dicho, las casas embargadas pueden terminar siendo ofertas increíbles. Los compradores tienen la oportunidad única de pagar un valor inferior al de mercado para los hogares que no estarían disponibles para ellos en circunstancias normales. Si hay ahorros en el lado de la adquisición, mejora la probabilidad de que el comprador perciba una apreciación de su activo y una ganancia en su inversión si vende en el futuro.

Si se hace de forma responsable, la compra de una vivienda ejecutada puede permitir que un comprador obtenga una gran cantidad de beneficios durante muchos años.