Préstamos de refinanciamiento hipotecario frente a tasa / plazo

Retiro de efectivo vs. Préstamos de refinanciamiento hipotecario a tasa / plazo

¿Terminología hipotecaria te hizo caer? No se preocupe: descifrar todas las frases complicadas y el vocabulario como "amortización" y "préstamo a valor" es suficiente para intimidar a cualquier prestatario. Y, si está pensando en refinanciar su hipoteca, prepárese para aprender algunos términos nuevos: "préstamo de retiro de efectivo" y "refinanciamiento de tasa / plazo". Déjanos presentarte.

Lo básico

Primero, piense en la refinanciación como la sustitución de una hipoteca existente por otra, o la consolidación de un par de hipotecas en un solo préstamo. (Para más sobre este último, ¿Debería combinar dos hipotecas en una? ) Salir con la vieja (hipoteca) y con la nueva, como dicen. Una vez que refinancia, su antiguo préstamo se amortiza y se coloca uno nuevo en su lugar.

Hay muchas razones para considerar la refinanciación. Ahorrar dinero es obvio. En agosto de 2008, la hipoteca fija promedio a 30 años tenía una tasa de interés de 6. 52%. Después de la crisis financiera, las tasas para el mismo tipo de hipoteca prácticamente se redujeron a la mitad. Con un ahorro potencial de, digamos, $ 500 por mes en una casa de $ 250,000, la refinanciación tenía sentido para mucha gente. Esto resultó en una ola de refinanciamientos que aún continúa ahora, varios años después. Incluso una diferencia de un punto en su tasa podría representar una reducción de $ 150 en su pago. (Para obtener más información sobre este tema, consulte: ¿Debe refinanciar su hipoteca cuando caen las tasas de interés?)

La refinanciación también puede ofrecer una oportunidad de convertir su hipoteca de tasa ajustable en una de tasa fija, para encerrar los pagos con intereses más bajos, especialmente si las tasas parecen estar a punto de subir.

Dos tipos de préstamos

Hay dos préstamos de refinanciamiento básicos. El más simple y directo es el refinanciamiento de tasa / plazo (refi). Ningún dinero real cambia de manos en este caso, fuera de los honorarios asociados con el préstamo. El tamaño de la hipoteca sigue siendo el mismo; simplemente cambia sus términos actuales de hipoteca por términos más nuevos (presumiblemente mejores). Por el contrario, en un préstamo de retiro de efectivo, también conocido como refinanciamiento de retiro de efectivo, la nueva hipoteca es más grande que la anterior. Junto con los nuevos términos del préstamo, también se le está avanzando con dinero efectivo para retirar capital de su casa, en efectivo o para pagar otras deudas.

Puede calificar para una tasa / refi de plazo con una relación de préstamo a valor más alta. (En otras palabras, es más fácil obtener el préstamo, incluso si tiene un riesgo de crédito más bajo). Los préstamos de retiro vienen con términos más estrictos. Si desea que una parte del capital acumulado en su hogar se recupere en forma de efectivo, probablemente le cueste, cuánto depende de la cantidad de capital que haya acumulado en su casa y su puntaje crediticio.

Por ejemplo, si la puntuación FICO de un prestatario es de 700, la relación préstamo-valor es del 76%, y el préstamo se considera efectivo, el prestamista podría agregar 0.750 puntos al costo inicial del préstamo. (Cada prestamista es diferente). Si el monto del préstamo fuera de $ 200,000, por ejemplo, el prestamista agregaría $ 1, 500 al costo. Alternativamente, el prestatario podría pagar una tasa de interés más alta - 0. 125% a 0. 250% más, dependiendo de las condiciones del mercado.

¿Por qué los términos más duros? Debido a que los préstamos en efectivo conllevan un mayor riesgo para el prestamista, según Casey Fleming, asesor hipotecario de C2 Financial Corporation y autor de "The Loan Guide: Cómo obtener la mejor hipoteca posible". "Estadísticamente, es mucho más probable que un prestatario se vaya de su casa si se mete en problemas si ya ha sacado el valor líquido de él. Es particularmente cierto si ha sacado más de lo que inicialmente invirtió en el pago inicial. En consecuencia, cualquier préstamo que se considere efectivo tiene un precio más alto para reflejar ese riesgo, hasta que haya tanto capital que el prestatario ya no se vaya. "

Pero un puntaje crediticio más alto y una relación préstamo-valor más baja pueden cambiar los números sustancialmente a su favor. Por ejemplo, un prestatario con un puntaje de crédito de 750 y un índice de préstamo a valor de menos del 60% no pagará ningún costo adicional por un préstamo de retiro de efectivo porque no es más probable que incumpla el préstamo que si él o ella estaban haciendo un refi de tasa / término.

Su préstamo puede ser un préstamo de retiro de efectivo incluso si no recibe reembolso en efectivo. Si está pagando sus tarjetas de crédito, préstamos para automóviles o cualquier otra cosa que originalmente no fuera parte de su hipoteca, el prestamista probablemente lo considere un préstamo de retiro de efectivo. Si está consolidando dos hipotecas en una, y una era originalmente un préstamo de retiro de efectivo, el nuevo préstamo consolidado también se retirará en efectivo.

Más estadounidenses que eligen refinanciamiento de reembolsos

Aunque muchos expertos en finanzas personales desaconsejarían despojar a su casa de su patrimonio en una refinanciación de retiro de efectivo, datos recientes de Freddie Mac muestran que los estadounidenses están eligiendo este tipo de préstamo a tasas no visto desde la crisis financiera.

Casi la mitad de los prestatarios eligieron la opción de retiro de efectivo en el primer trimestre de 2017, muy por debajo del nivel del 90% alcanzado justo antes de la crisis financiera, pero muy superior a 2012 cuando los niveles cayeron al 12%. ¿Por qué el aumento? Las tasas hipotecarias no solo siguen siendo bajas a pesar del entorno de tasas de interés en alza, los precios de las viviendas en muchas áreas del país han aumentado hasta el punto en que los propietarios tienen suficiente capital para hacer que una refinanciación valga la pena. Esas proporciones más altas de préstamo a valor y las hojas de balance personales mejoradas de los estadounidenses hacen que sea más fácil calificar.

Un Loophole Interesante

Con la ayuda de su agente hipotecario, puede generar un poco de efectivo de su refinanciamiento sin que se lo considere un préstamo de retiro de efectivo (y genere los honorarios adicionales que lo acompañan). Básicamente, funciona aprovechando la superposición de fondos al final de un préstamo y el comienzo de otro. Así es como Fleming lo describe:

"Se le permite financiar los costos de cierre en una tasa / refi de plazo. La mayoría de los prestamistas permiten que los costos de cierre incluyan los gastos prepagos, como los intereses prepagos, los intereses acumulados no pagados en su hipoteca existente, el dinero necesario para prefinanciar su cuenta de garantía e incluso los impuestos a la propiedad y el seguro si lo hace correctamente .

"Cuando refinancie, paga los intereses acumulados sobre su hipoteca existente hasta el día en que se cancela. Usted paga por adelantado su interés sobre su nuevo préstamo desde el día que financia hasta el primero del mes siguiente, y luego no realiza un pago el próximo mes. Por lo tanto, ha financiado un mes de intereses sobre su hipoteca dentro del nuevo préstamo.

"Si tiene una cuenta de depósito (o depósito en garantía) para pagar seguro e impuestos con su actual hipoteca, entonces su prestamista actual retiene parte de su dinero, al menos un par de meses de impuestos y seguro cada uno. Cuando refinancie, su nuevo prestamista necesitará algo de dinero a la mano cuando vencen sus facturas de impuestos y seguros para que le pidan algo de dinero por adelantado. Por lo general, puedes financiar esto.

"Luego, una vez que se cierra su préstamo, su antiguo prestamista, que tiene parte de su dinero, le envía un cheque igual al saldo de su cuenta de depósito en garantía cuando pagó ese préstamo. ¡Efectivo!

" Además, porque algunos de los honorarios cambian un poco hasta el financiamiento, la mayoría de los prestamistas permiten un poco de amortización: hasta $ 2,000 en efectivo en depósito en garantía sin que el préstamo se considere efectivo.

"Lo que todo esto significa es que puede financiar 'costos' que no son realmente el costo de originar el préstamo, sino que representan el costo de tener el préstamo. Con un préstamo a tasa / plazo de $ 200, lo haría ser muy factible para generar aproximadamente $ 4,000 en efectivo, las circunstancias correctas, si se estructuró cuidadosamente, sin pagar una multa por retiro de efectivo. "

The Bottom Line

Su trabajo como prestatario es tener suficiente conocimiento para discutir las opciones con su prestamista. Para la mayoría de las personas, evitar el costo adicional de un préstamo de retiro de efectivo es el mejor movimiento financiero. Si usted tiene una razón específica para sacar dinero de su casa, un préstamo de retiro de efectivo puede ser valioso. pero recuerde que la cantidad adicional de dinero que pagará en intereses durante la vida del préstamo puede hacer que sea una mala idea.