Una de las innovaciones más importantes de Wall Street fue el acto de unir los préstamos para luego dividirse en instrumentos separados que generan intereses. Este concepto de colateralización y financiación estructurada es anterior al mercado de obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO) y obligaciones de deuda garantizadas (CDO). No fue sino hasta principios de la década de 1980 que el concepto se formalizó mediante el reenvasado de hipotecas para crear la industria de seguridad respaldada por hipotecas (MBS).

Los MBS están garantizados por un conjunto de hipotecas en el que todos los intereses y el principal simplemente se transfieren a los inversores. Los CMO se crearon para ofrecer a los inversores flujos de efectivo específicos, en lugar de solo el pase de intereses y principal. Los CMO se emitieron por primera vez en 1983 para Federal Home Loan Mortgage Corp (Freddie Mac) por los bancos de inversión First Boston y Salomon Brothers, que tomaron un grupo de préstamos hipotecarios, los dividieron en tramos con diferentes tasas de interés y vencimientos, y emitieron valores basados ​​en esos tramos. Las hipotecas originarias sirvieron como garantía.

A diferencia de los CMO, los CDO, que surgieron más adelante en los años ochenta, abarcan un espectro mucho más amplio de préstamos más allá de las hipotecas. Si bien hay muchas similitudes entre los dos, hay algunas diferencias claras en su construcción, los tipos de préstamos en conjunto y los tipos de inversores que buscan uno u otro.

CMO: nacida de la necesidad

Las obligaciones hipotecarias garantizadas (CMO), un tipo de garantía respaldada por hipotecas (MBS), son emitidas por un tercero que se ocupa de hipotecas residenciales. El emisor de la OCM obtiene hipotecas residenciales y las vuelve a empaquetar en una cartera de préstamos que se utiliza como garantía para emitir una nueva serie de valores. Luego, el emisor redirige los pagos del préstamo de las hipotecas y distribuye tanto el interés como el principal a los inversionistas en el grupo. El emisor cobra una tarifa, o spread, a lo largo del camino. Con los CMO, los emisores pueden dividir las fuentes predecibles de ingresos de las hipotecas mediante el uso de tramos, pero al igual que todos los productos de MBS, los CMO siguen sujetos a cierto riesgo de prepago para los inversores. Este es el riesgo de que las hipotecas en el grupo se prepaguen anticipadamente, refinanciadas y / o incumplidas. A diferencia de un MBS, el inversor puede elegir cuánto riesgo de reinversión está dispuesto a asumir en un CMO.

A continuación se muestra un ejemplo de una versión simplificada de tres tramos de varios vencimientos utilizando una estructura de pago secuencial. Los tramos A, B y C recibirán pagos de intereses a lo largo de su vida, pero el pago principal fluirá secuencialmente hasta que se retire cada CMO. Por ejemplo: el Tramo C no recibirá ningún pago principal hasta que se haya retirado el Tramo B, y el Tramo B no recibirá ningún pago principal hasta que el Tramo A esté retirado.

Si bien los valores en sí pueden parecer complicados y es fácil perderse en todos los acrónimos, el proceso de garantía de préstamos es bastante simple.

El emisor de la CMO, como entidad legal, es el propietario legal de un conjunto de hipotecas que se compran a bancos y compañías hipotecarias. Antes de la llegada de reempaquetar hipotecas, un prestatario visitaría su banco local, que prestaría dinero para la compra de una casa. El banco entonces mantendría la hipoteca usando la casa como garantía hasta que se pague o la casa se vendió. Mientras que algunos bancos aún mantienen hipotecas en sus libros, la mayoría de las hipotecas se liquidan poco después de cerrar a terceros que las reempaquetan. Para el prestamista inicial, esto proporciona cierta sensación de alivio, ya que no son dueños del préstamo o tienen que pagar el préstamo. Estas hipotecas se convierten en garantías y se agrupan con préstamos de calidad similar en tramos (que son solo partes del grupo de préstamos). Al crear CMOs a partir de un conjunto de hipotecas, los emisores pueden diseñar flujos de interés y principal específicos y separados en varias longitudes de vencimiento para que coincidan con las necesidades del inversor con los flujos de efectivo y los vencimientos que desean. Para fines legales y fiscales, los CMO se mantienen dentro de un conducto de inversión hipotecaria de bienes raíces (REMIC) como una entidad legal separada. El REMIC está exento del impuesto federal sobre los ingresos que obtienen de las hipotecas subyacentes a nivel corporativo, pero los ingresos pagados a los inversores se consideran imponibles.

CDO: algo bueno Algo malo

La obligación de deuda garantizada (CDO) cobró vida a fines de la década de 1980 y comparte muchas de las características de una CMO: los préstamos se juntan, se empacan en nuevos valores, se paga intereses a los inversores y el principal como ingresos y los grupos están divididos en tramos con diversos grados de riesgo y madurez. Un CDO pertenece a la categoría conocida como un valor respaldado por activos (ABS) y, al igual que un MBS, utiliza los préstamos subyacentes como activo o garantía. El desarrollo de la CDO llenó un vacío y proporcionó una manera válida para que las instituciones de crédito básicamente transfieran la deuda a inversiones a través de la bursatilización, de la misma manera en que las hipotecas fueron titulizadas en CMO. De forma similar a los CMO emitidos por los REMIC, los CDO utilizan entidades de propósito especial (SPE) para titularizar sus préstamos, prestarles servicio y hacer coincidir los inversores con valores de inversión. La belleza de un CDO es que puede contener casi cualquier deuda que genere ingresos, como tarjetas de crédito, préstamos para automóviles, préstamos estudiantiles, préstamos de aviones y deudas corporativas. Al igual que los CMO, el recorte de los préstamos se estructura de mayor a menor con cierta supervisión de las agencias de calificación que asignan calificaciones de calificación al igual que un bono de emisión única, e. gramo. AAA, AA +, AA, etc.

A continuación se muestra un ejemplo de cómo está estructurado un CDO. Cada CDO tiene un balance tal como lo haría cualquier empresa. Los activos están compuestos por los componentes que producen ingresos, como préstamos, bonos, etc. Cada bono emitido a la izquierda está vinculado a un grupo específico de activos a la derecha. Luego, los bonos son calificados por terceros en función de la antigüedad de sus reclamos al grupo y la calidad percibida de los activos subyacentes.En teoría, los bonos de menor calidad y antigüedad generarían mayores tasas de rendimiento por parte de los inversores.

CMOs frente a CDOs

Hay muchas similitudes entre los CMO y los CDO ya que estos últimos fueron modelados después de los primeros por diseño. Los CMO pueden ser emitidos por entidades privadas o respaldados por agencias de crédito casi gubernamentales (Asociación Hipotecaria Nacional Federal, Asociación Hipotecaria Nacional del Gobierno, Federal Home Loan Mortgage Corp., etc.) mientras que los CDO tienen una etiqueta privada.

Mientras que los CMO y los CDO tienen envoltorios similares en el exterior, son diferentes por dentro. El CMO es un poco más fácil de entender ya que el flujo de efectivo que proporciona proviene de un grupo específico de hipotecas, mientras que los flujos de efectivo de CDO pueden respaldarse con préstamos de automóviles, tarjetas de crédito, comerciales e incluso algunos tramos de un CMO. Si bien el mercado de CMO sí tuvo algún impacto por la implosión inmobiliaria de 2007, el mercado de CDO fue más golpeado. Solo una pequeña porción del mercado de CMO se consideró de alto riesgo, mientras que los CDO convirtieron a los CMO de alto riesgo en sus principales activos. Los CDO que compraron los tramos más riesgosos y de menor rango de los CMO que los mezclan con otros activos de ABS sufrieron mucho cuando los tramos de alto riesgo se dirigieron al sur. Es poco probable que se vuelvan a cometer los errores del pasado, ya que hay mucha más supervisión de la SEC que antes, pero a veces la historia se repite. Ambos productos cumplen la misma función de agrupar los préstamos y los activos y, a continuación, unir a los inversores con los flujos de efectivo, por lo que le corresponde al inversor decidir cuánto riesgo desea asumir.

Los CDO eran un segmento relativamente pequeño del mercado de ABS, con solo $ 340 millones de emisiones pendientes en 2002 en comparación con el mercado total de CMO de $ 4. 7 trillones. El mercado de CDO se disparó después de 2002 a medida que crecía la titularización de préstamos respaldados por activos y los emisores avanzaban sus compras de los tramos de OCM de mayor riesgo. A medida que crecieron los mercados inmobiliarios, también lo hicieron los mercados de CDO / CMO, ya que el total de CDO sobresalientes alcanzó un máximo de $ 1. 3 billones en 2007. Este fenomenal crecimiento se detuvo abruptamente al estallar la burbuja inmobiliaria, reduciendo el mercado de CDO a alrededor de $ 850 millones en 2013.

Si bien se veía bien en papel comprar los tramos más riesgosos de CMO que no eran En la demanda y la agrupación en CDO, la calidad de los tramos que presuntamente eran de alto riesgo resultó ser mucho más de lo que se pensaba. Las agencias de calificación crediticia y los emisores de CDO siguen siendo responsables, pagando multas y realizando restituciones luego del colapso del mercado de la vivienda en 2007, que generó miles de millones en pérdidas en los CDO. Muchos se volvieron inútiles de la noche a la mañana, degradados de AAA a basura. Aquellos que invirtieron fuertemente en los CDO más riesgosos experimentaron grandes pérdidas cuando esos problemas finalmente fallaron. Varios de los emisores de CDO fueron acusados ​​y / o multados por su papel en el empaquetado de activos riesgosos que fracasaron. Uno de los casos más grandes y más publicitados fue contra Goldman Sachs (NYSE: GS GSGoldman Sachs Group Inc243. 49-0. 37% Creado con Highstock 4. 2. 6 ) en 2010, que era cobrado oficialmente y multado por estructurar CDO y no informar adecuadamente a sus clientes sobre los riesgos potenciales.Según las estimaciones de la Comisión de Bolsa y Valores, los inversionistas perdieron más de $ 1 mil millones después de que la polvareda se resolvió en 2010.

Los CDO todavía existen hoy, pero siempre llevarán las cicatrices de las buenas decisiones que han salido mal.

The Bottom Line

Los inversores de todo el mundo aprendieron una valiosa lección de los primeros días de las garantías. Tomó algunas ideas creativas para encontrar una forma de tomar un gran grupo de préstamos y crear inversiones seguras para los inversores. Esto liberó capital para los prestamistas, creó muchos puestos de trabajo para los emisores, creó liquidez en un mercado no tan líquido y ayudó a impulsar la propiedad de vivienda. El mismo proceso que alimentó la propiedad de vivienda eventualmente alimentó una burbuja inmobiliaria y el posterior colapso. El proceso de colateralización se activó pero finalmente causó su propio colapso.