Las hipotecas vienen en dos formas primarias: tasa fija y tasa ajustable, con algunas combinaciones híbridas y derivadas múltiples de cada una. Una comprensión básica de las tasas de interés y las influencias económicas que determinan el curso futuro de las tasas de interés puede ayudar a los consumidores a tomar decisiones hipotecarias sanas, como elegir entre una hipoteca de tasa fija o de tasa ajustable (ARM) o decidir si refinanciamiento de una hipoteca de tasa ajustable.

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En este artículo, discutiremos la influencia de las tasas de interés en la industria hipotecaria, y cómo ambas afectarán finalmente el monto que paga por su casa.

La línea de producción hipotecaria

La industria hipotecaria tiene tres partes principales o negocios: el originador de la hipoteca, el agregador y el inversionista.

El originador de la hipoteca es el prestamista. Los prestamistas vienen en varias formas, desde uniones de crédito y bancos hasta agentes hipotecarios. Los originadores hipotecarios introducen y comercializan préstamos a los consumidores. Ellos venden préstamos. Compiten entre sí según las tasas de interés, tarifas y niveles de servicio que ofrecen a los consumidores. Las tasas de interés y las tarifas que cobran a los consumidores determinan sus márgenes de ganancia. La mayoría de los originadores de hipotecas no otorgan préstamos de "cartera" (lo que significa que no retienen el activo de préstamo). En cambio, venden la hipoteca en el mercado hipotecario secundario. Las tasas de interés que cobran a los consumidores están determinadas por sus márgenes de ganancia y el precio al que pueden vender la hipoteca en el mercado hipotecario secundario.

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El agregador compra hipotecas recién originadas de otras instituciones. Son parte del mercado hipotecario secundario. La mayoría de los agregadores también son originadores de hipotecas. Los agregadores reúnen muchas hipotecas similares para formar valores respaldados por hipotecas (MBS), un proceso conocido como titulización. Un valor respaldado por hipotecas es un bono respaldado por un conjunto subyacente de hipotecas. Los valores respaldados por hipotecas se venden a los inversores. El precio al que los valores respaldados por hipotecas se pueden vender a los inversores determina el precio que los agregadores pagarán por las hipotecas recién originadas de otros prestamistas y las tasas de interés que ofrecen a los consumidores por sus propios préstamos hipotecarios.

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Hay muchos inversores en valores respaldados por hipotecas: fondos de pensiones, fondos mutuos, bancos, fondos de cobertura, gobiernos extranjeros, compañías de seguros, y Freddie Mac y Fannie Mae (empresas patrocinadas por el gobierno). Dado que los inversores intentan maximizar los rendimientos, con frecuencia realizan análisis de valor relativo entre los valores respaldados por hipotecas y otras inversiones de renta fija, como los bonos corporativos. Al igual que con todos los valores financieros, la demanda de los inversores de valores respaldados por hipotecas determina el precio que pagarán por estos valores.

¿Los inversores determinan las tasas hipotecarias?

En gran medida, los inversores de seguridad respaldados por hipotecas determinan las tasas hipotecarias ofrecidas a los consumidores. Como se explicó anteriormente, la línea de producción hipotecaria termina en la forma de un valor respaldado por una hipoteca comprado por un inversor. El mercado libre determina los precios de compensación del mercado que los inversores pagarán por los valores respaldados por hipotecas. Estos precios se retroalimentan a través de la industria hipotecaria para determinar las tasas de interés ofrecidas a los consumidores.

Hipotecas de tasa de interés fija

La tasa de interés de una hipoteca de tasa fija se fija por la vida de la hipoteca. Sin embargo, en promedio, las hipotecas de tasa fija a 30 años tienen una vida útil de solo siete años. Esto se debe a que los propietarios frecuentemente mudan o refinanciarán sus hipotecas.

Los precios de seguridad respaldados por hipotecas están altamente correlacionados con los precios de los bonos del Tesoro de los Estados Unidos. Esto significa que el precio de un valor respaldado por hipotecas respaldado por hipotecas a 30 años se moverá con el precio del pagaré de cinco años del Tesoro de los EE. UU. O el bono del Tesoro de EE. UU. A 10 años basado en un principal financiero conocido como duración. En la práctica, la duración de una hipoteca a 30 años es más cercana a la nota a cinco años, pero el mercado tiende a usar el bono a 10 años como punto de referencia. Esto también significa que la tasa de interés de las hipotecas de tasa fija a 30 años ofrecida a los consumidores debería subir o bajar con el rendimiento del bono del Tesoro de los EE. UU. A 10 años. El rendimiento de un bono es una función de su tasa y precio de cupón.

Las expectativas económicas determinan el precio y el rendimiento de los bonos del Tesoro de EE. UU. El peor enemigo de un bono es la inflación. La inflación erosiona el valor de los futuros pagos de bonos, tanto los pagos de cupones como el reembolso de los principios. Por lo tanto, cuando la inflación es alta o se espera que suba, los precios de los bonos caen, lo que significa que sus rendimientos aumentan; existe una relación inversa entre el precio de un bono y su rendimiento.

El papel de la Fed

La Reserva Federal juega un papel importante en las expectativas de inflación. Esto se debe a que la percepción del mercado de bonos de cuán bien la Reserva Federal está controlando la inflación a través de la administración de tasas de interés a corto plazo determina las tasas de interés a más largo plazo, como el rendimiento del bono del Tesoro estadounidense a 10 años. En otras palabras, la Reserva Federal establece las tasas de interés actuales a corto plazo, que el mercado interpreta para determinar las tasas de interés a largo plazo, tales como el rendimiento del bono del Tesoro estadounidense a 10 años.

Recuerde, las tasas de interés de las hipotecas a 30 años están altamente correlacionadas con el rendimiento del bono del Tesoro de los EE. UU. A 10 años. Si está intentando pronosticar qué tasas de interés hipotecarias a 30 años a tasa fija tendrán en el futuro, observe y comprenda el rendimiento del bono del Tesoro estadounidense a 10 años (o el pagaré a cinco años), y siga lo que el mercado está diciendo acerca de la política monetaria de la Reserva Federal.

Hipotecas de tasa ajustable

La tasa de interés de una hipoteca de tasa ajustable puede cambiar mensualmente, cada seis meses o anualmente, dependiendo de los términos de la hipoteca. La tasa de interés consiste en un valor de índice más un margen.Esto se conoce como la tasa de interés completamente indexada. Por lo general, se redondea a un octavo de punto porcentual. El valor del índice es variable, mientras que el margen se fija por la vida de la hipoteca. Por ejemplo, si el valor del índice actual es 6. 83% y el margen es 3%, redondear al octavo más cercano de un punto porcentual haría que la tasa de interés totalmente indexada sea 9. 83%. Si el índice bajó a 6. 1%, la tasa de interés completamente indexada sería 9. 1%.

La tasa de interés de una hipoteca de tasa ajustable está vinculada a un índice. Existen varios índices hipotecarios diferentes utilizados para diferentes hipotecas de tasa ajustable, cada una de las cuales se construye utilizando las tasas de interés ya sea sobre un tipo de seguridad financiera negociada activamente, un tipo de préstamo bancario o un tipo de depósito bancario. Todos los diferentes índices hipotecarios están ampliamente correlacionados entre sí. En otras palabras, se mueven en la misma dirección, hacia arriba o hacia abajo, a medida que cambian las condiciones económicas. La mayoría de los índices hipotecarios se consideran índices a corto plazo. "Corto plazo" o "plazo" se refiere al término de los valores, préstamos o depósitos utilizados para construir el índice. Por lo general, cualquier garantía, préstamo o depósito que tenga un plazo de un año o menos se considera a corto plazo.

La mayoría de las tasas de interés a corto plazo, incluidas las utilizadas para construir índices hipotecarios, están estrechamente relacionadas con una tasa de interés conocida como Tasa Federal de Fondos.

Cambios en los pronósticos

Si intenta pronosticar los cambios en las tasas de interés en las hipotecas de tasa ajustable, observe la forma de la curva de rendimiento. La curva de rendimiento representa los rendimientos de los bonos del Tesoro de EE. UU. Con vencimientos de tres meses a 30 años.

Cuando la forma de la curva es plana o se inclina hacia abajo, significa que el mercado espera que la Reserva Federal mantenga las tasas de interés a corto plazo estables o las mueva hacia abajo. Cuando la forma de la curva tiene pendiente ascendente, el mercado espera que la Reserva Federal mueva las tasas de interés a corto plazo al alza.

La pendiente de la curva en cualquier dirección es una indicación de cuánto espera el mercado que la Reserva Federal eleve o baje las tasas de interés a corto plazo. El precio de los futuros de los fondos federales también es una indicación de las expectativas del mercado para las tasas de interés futuras a corto plazo.

The Bottom Line

Entender qué influye en las tasas hipotecarias fijas y ajustables actuales y futuras puede ayudarlo a tomar decisiones hipotecarias sólidas desde el punto de vista financiero. Este conocimiento puede ayudarlo a tomar una decisión acerca de elegir una hipoteca de tasa ajustable sobre una hipoteca de tasa fija y puede ayudarlo a decidir cuándo tiene sentido refinanciar una hipoteca de tasa ajustable. A continuación hay algunos consejos finales.

No creas todo lo que oyes en la televisión. No siempre es "un buen momento para refinanciar su hipoteca de tasa ajustable antes de que la tasa de interés suba aún más". Las tasas de interés podrían seguir subiendo, o podrían caer. Averigüe lo que dice la curva de rendimiento.

Para obtener más información, consulte 4 factores clave que impulsan el mercado de bienes raíces , Indicadores del mercado de la vivienda estadounidense más importantes y Cómo funcionan las tasas de interés en una hipoteca.