Si bien los compradores generalmente se sienten atraídos por las casas de reciente construcción, hay un grupo de compradores de viviendas que centra su atención en las casas antiguas de Estados Unidos. Las casas antiguas atraen la atención de los aficionados a la historia y las personas que admiran la arquitectura única de los edificios "de antes de la guerra", lo que les brinda a los hogares más antiguos un importante mercado propio. "Casas antiguas" se refieren a casas que se construyeron entre 1900-1960. Como estas casas carecen de comodidades modernas, tienen sistemas eléctricos y de calefacción antiguos y pueden tener problemas como la pintura con plomo y las termitas. Por lo tanto, es importante que tome precauciones al comprar una casa más vieja.

Todo se trata de la tasación

Al comprar una casa antigua, todavía es necesaria una tasación oficial para notificar formalmente al banco cuánto dinero se necesita para el préstamo. Las evaluaciones para las casas más viejas a veces pueden tener más sorpresa que las estimaciones para las construcciones más nuevas.

Es importante tener en cuenta que el endurecimiento de los estándares hipotecarios ha dificultado la búsqueda de indulgencia a la hora de obtener dinero extra si existen discrepancias entre el valor de tasación de una vivienda y su precio de venta. Por ejemplo, supongamos que usted y el vendedor llegan a un acuerdo sobre el precio de una casa antigua a $ 200, 000. Si el valor de tasación es de $ 180, 000, el banco aprobará el préstamo por $ 180, 000, no el precio acordado porque el prestamista ve el activo como el valor de la tasación. En un caso como este, la diferencia ahora es responsabilidad del comprador.

Las evaluaciones también son en parte una función del mercado en general, ya que el valor de una vivienda se determina primero por su valor estructural (qué tan bien está construido, qué tan nuevos son sus electrodomésticos, cuántos dormitorios, etc. .). Las evaluaciones también juzgan a los hogares por su valor relativo según el mercado en el que existe.

La proximidad de la casa a escuelas, parques y autopistas es algo que debe tenerse en cuenta al comprar una casa, y puede influir significativamente en el valor de una evaluación de vivienda anterior que de otra manera podría tener una baja evaluación debido a problemas estructurales.

Otras cosas a considerar

Una casa más vieja vendrá con algunos problemas que no existen en las casas modernas. Un problema potencial importante a tener en cuenta es la presencia de pintura con plomo. Si su casa se construyó antes de 1978, es posible que su casa tenga pintura con plomo. Incluso antes de los 70, la gente comenzaba a darse cuenta de que la pintura con plomo causaba problemas de salud a largo plazo, pero aún existe la posibilidad de que la casa más antigua que está viendo esté pintada con pintura con plomo. Esto es algo sobre lo que debe preguntar y abordar antes de seguir adelante con el proceso de compra de una vivienda.

Las termitas y otros insectos que comen madera también deben ser inspeccionados antes de considerar una oferta en una casa vieja. Asegúrese de inspeccionar y preguntar sobre todos los insectos que comen madera, no solo las termitas, cuando busque una casa vieja.

Las ventanas antiguas también son algo a tener en cuenta al comprar una casa más vieja. Por lo general, las casas antiguas tendrán ventanas de un solo panel, que no son tan eficientes en energía como los modelos modernos de doble panel. Especialmente si una casa más vieja tiene muchas ventanas, el costo de actualizar esto es sustancial, y debe tenerse en cuenta cuando se considera el costo total de una casa vieja.

Los aspectos fundamentales y estructurales también son cruciales para considerar al mirar el valor de un hogar. Las regulaciones alrededor de los hogares obviamente han variado enormemente en los últimos 100 años: obtenga un inspector para evaluar la integridad estructural de cualquier propiedad antes de considerar una oferta.

Cálculo de la valía de la inversión

El cálculo del valor inmobiliario de una vivienda debe considerarse desde una perspectiva comercial frente a personal. El Modelo de fijación de precios de activos de capital es una buena herramienta para usar aquí cuando se tiene en cuenta el riesgo y el costo de oportunidad tal como se aplica a una inversión inmobiliaria. Supongamos que está utilizando este modelo para evaluar el ROI potencial de una casa antigua que está buscando comprar. Este modelo específico analiza el ROI potencial de los ingresos por alquileres y lo compara con otras inversiones que tienen poco o ningún riesgo (como bonos del Tesoro). El ROI esperado de los ingresos por alquileres debería exceder el rendimiento relativamente garantizado de los bonos del Tesoro o "inversiones seguras". "Si no lo hace, entonces el riesgo de la inversión de alquiler no tiene sentido. Esto se aplica a todas las posibles inversiones de alquiler, pero para las viviendas más antiguas, el problema puede complicarse aún más en términos de la tasación. Vemos aquí cuánto más importante es la tasación, ya que el alquiler de propiedades antiguas probablemente significará mayores gastos de mantenimiento y una mayor renta, lo que afectará el ROI general de los ingresos por alquileres. Una parte menor de los ingresos por alquiler puede tenerse en cuenta en el ROI general si el mantenimiento en una casa más antigua requiere un drenaje de las ganancias potenciales. El modelo CAPM sugiere tomar estos riesgos en consideración antes de realizar este tipo de inversión o al establecer una estructura de precios de alquiler. La evaluación de un antiguo hogar dentro de esta estructura guiará el cálculo general, ya que ese valor será el que determine el monto del préstamo, las posibles renovaciones, el mantenimiento a largo plazo y, luego, la cantidad que deberá reintegrarse en los ingresos por alquileres.

The Bottom Line

Las casas antiguas de los Estados Unidos son hermosas e históricas piezas de arquitectura, pero vienen con un conjunto único de obstáculos que el comprador moderno debe considerar. Obtener una evaluación exhaustiva y garantizar una inspección minuciosa del hogar ayudará a decidir si vale la pena la inversión o no. Al pensar en comprar casas viejas como una propiedad de alquiler, descubrir el ROI potencial frente a los gastos y el valor tasado pondrá la decisión en perspectiva.