Cuando comienzas a ver servicios de seguimiento de bienes raíces como Curbed informando el deslizamiento del segundo trimestre desde el trimestre embriagador anterior en los Hamptons, ¿es hora de ir a las colinas, doblar o agacharse?

Invertir en bienes raíces en los Hamptons es un poco como invertir en acciones P / E muy altas que no son susceptibles de análisis por los signos y presagios habituales descritos por Graham y Dodd en Security Analysis , el biblia analítica de Wall Street. Todos los hemos visto: la relación precio-ganancias promedio de Dow Jones Industrials está en el rango de 16-17, y aquí está esta acción que comanda 95 o más porque ¡alguien cree que las ganancias futuras serán geniales! The Gilded Age tenía Newport, donde una de las comodidades deseables era la profundidad de anclaje fuera de la costa de Rhode Island suficiente para acomodar la quilla de un yate de alta mar cuando bajaba la marea. Los pocos dorados de nuestra era tienen los Hamptons, y también hay un anclaje de aguas profundas allí.

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Ciudades de los Hamptons

"Los Hamptons" comprenden una colección de aproximadamente 20 ciudades, aldeas y aldeas ubicadas en el extremo oriental de Long Island; en el South Fork, por supuesto, a lo largo del Atlántico. Las ciudades más grandes son East Hampton, Westhampton, Southampton y Sag Harbor, que suman unas 100 000 personas, tal vez 130 000 en el verano .

Patrón de los últimos años

Regresemos un par de años y desempaque el Curbed. com titulares trimestrales junto con los datos de precios y ventas asociados:

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2013	Precio promedio de venta	Promedio Q / Q	Precio medio de venta	Mediano / Promedio	Promedio Q / Q	Vendido	Listado AD:
P1: Sube el volumen, los precios bajan en el primer trimestre de 2013	$ 1, 218, 594	-42. 8%	$ 740, 000	60. 7%	-18. 4%	347	1437
Q2: Segundo trimestre de 2013 Primavera más activa desde 2006	$ 1, 696, 879	39. 2%	$ 920, 000	54. 2%	24. 3%	675	1573
P3: El tercer trimestre de 2013 ve modestos aumentos de precio, aumento de volumen	$ 1, 470, 565	-13. 3%	$ 768, 000	52. 2%	-16. 5%	534	1656
Q4: Q4 2013 muestra la estabilidad del mercado	$ 1, 574, 327	7. 1%	$ 770, 500	48. 9%	0. 3%	496	1569
2014
P1: En Q1, A Vuelta a la normalidad	$ 1, 708, 925	8. 5%	$ 880, 000	51. 5%	14. 2%	528	1696
P2: Q2 vio ventas rápidas, precios ligeramente inferiores	$ 1, 539, 646	-9. 9%	$ 908, 500	59. 0%	3. 2%	700	1647
Q3: Los precios saltan en el 3T de 2014	$ 1, 765, 463	14. 7%	$ 865, 000	49. 0%	-4. 8%	701	1712
4T: Los precios de las viviendas de Hamptons alcanzaron el séptimo año en el 4T de 2014	$ 2, 062, 072	16. 8%	$ 975, 000	47.3%	12. 7%	734	1575
2015
P1: Los precios de las viviendas en Hamptons continúan fuertes en el 1T de 2015	$ 1, 761, 028	-14. 6%	$ 920, 500	52. 3%	-5. 6%	541	1636
Q2: Hamptons precios de vivienda resbalón en 2Q de 2015	$ 1, 577, 944	-10. 4%	$ 849, 000	53. 8%	-7. 8%	590	1694

Lo primero que salta de la tabla anterior es el alto precio promedio. El segundo es la gran diferencia entre los precios promedio y mediano. La mediana, recuerde, es el punto en el que la mitad de las ventas están por debajo y la mitad por encima, por lo que si hay una diferencia de 50-60% entre la mediana y el promedio, significa que el mercado está realmente distorsionado por unos pocos muy, muy grandes ventas entre las casas ordinarias de millones de dólares que se venderían por la mitad que en la mayoría de las otras partes del país. Esas ventas también sesgan los cambios porcentuales trimestre a trimestre. Pero eso es lo que sucede cuando hay un patio verdaderamente encantador al alcance de un importante motor de riqueza como la ciudad de Nueva York. Las medidas habituales de inversión en bienes raíces sólidos también se suspenden en los parques infantiles de Boston, Cape Cod y Newport, y en el condado de Marin en San Francisco y el valle de Napa.

¿Sigue siendo una buena inversión?

Wall Street tiene su teoría del Gran Loco: no importa cuánto pague por algo, en el futuro aparecerá un gran tonto para quitárselo de sus manos a un precio más alto. Las personas que invierten en tales lugares son en gran medida inmune a las fluctuaciones trimestrales porque ya son ricos y famosos, o porque aspiran a uno u otro de esos y quieren jugar entre su propia especie. En otras palabras, las razones para invertir en los Hamptons trascienden la economía de inversión habitual.

The Bottom Line

Es imposible hacer una tendencia a partir de datos de ventas tan erráticos. Por lo tanto, en ausencia de una recesión económica verdaderamente catastrófica, los inversores inmobiliarios en los Hamptons probablemente estarán bien si pueden controlar el momento de sus ventas. En otras palabras, agacharse. Por otro lado, compadezca a la familia común que debe vivir allí debido a trabajos y raíces familiares. Si ya poseen, sus impuestos pueden ser ruinosos, pero su retiro es seguro. Si quieren comprar, habrá pocas opciones abiertas para las personas con trabajos "normales" y los ingresos familiares.

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