Una hipoteca inversa es un vehículo de financiación complejo, algo controvertido. Tal vez por eso Hipotecas de conversión de capital propio (HECM), la variedad más popular, están reguladas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) federal, cuyo propósito es "crear comunidades fuertes, sostenibles, inclusivas y hogares asequibles de calidad para todos , "Y la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB). El CFPB, como un regulador de productos y servicios financieros para el consumidor, acepta e investiga las quejas de los consumidores sobre hipotecas inversas y lleva a cabo estudios sobre cómo las hipotecas inversas están sirviendo a los consumidores. La Administración Federal de Vivienda (FHA), que asegura HECM, es parte de HUD. Los gobiernos estatales también imponen regulaciones a los prestamistas y prestatarios de hipotecas inversas.

Echemos un vistazo a las principales regulaciones que lo afectarán si quiere obtener un HECM. (Primero, lea ¿Cómo funciona una hipoteca inversa? para una revisión de los conceptos básicos.)

Montos de préstamos

La ley federal limita el monto que un propietario puede pedir prestado a través de una HECM a $ 625, 500 o el valor tasado de la casa, lo que sea menor. El tamaño del préstamo también se basa en la edad del (de los) prestatario (s) o su cónyuge "elegible que no presta", quien sea más joven, y en la tasa de interés del préstamo. El monto total que puede pedir prestado inmediatamente después del cierre se denomina límite principal. El límite principal aumenta cada mes, después de tener en cuenta la tasa de interés hipotecaria y la prima mensual del seguro hipotecario.

Obviamente, no puede pedir prestado más allá de su límite, pero puede quedarse en su hogar hasta que ocurra uno de los eventos que hacen que la hipoteca reversa sea adeudada y pagadera. Un propietario de 75 años con una tasa de interés esperada del 7. 75% y una casa valorada en $ 165,000 (aunque el límite de la hipoteca local es de $ 151, 725) tendría un capital inicial afectado por esa cifra de $ 151, 725, y por lo tanto, tienen un límite de capital inicial de $ 84, 055. 65, según HUD. La tasa de interés es "esperada" ya que la mayoría de las hipotecas inversas tienen tasas ajustables, lo que hace que sea difícil saber de antemano cuál será el interés real con el tiempo.

A continuación, el prestamista reduce el monto de capital inicial por las comisiones de préstamo que el prestatario está pagando con los ingresos de la hipoteca inversa, como la tarifa de origen y la prima de seguro hipotecario inicial. Si el préstamo se usa para reparaciones inmediatas o requiere una expectativa de vida (es decir, fondos asignados para pagar los impuestos a la propiedad y el seguro de propietarios, si sus activos no son suficientes para hacerlo), el límite de capital inicial es reducido por estas cantidades también. Los propietarios no pueden pedir prestado más del 60% del límite en el primer año del préstamo.

Planes de pago

Los prestatarios pueden elegir cómo recibir los pagos del préstamo desde el límite inicial neto principal.La única opción con una tasa de interés fija es una sola suma a tanto alzado, un pago grande y único. Este curso puede ser riesgoso si el prestatario no es bueno para administrar dinero, especialmente porque también puede convertirlo en blanco de estafas (consulte Cuidado con estas estafas de hipoteca inversa ).

Hay cinco planes de pago con una tasa de interés ajustable:

• Planes de pago de la tenencia proporcionan pagos mensuales iguales durante el tiempo que al menos un prestatario viva en la propiedad como residencia principal. El cálculo del pago mensual supone que el prestatario vivirá hasta 100, pero si el prestatario vive más tiempo, seguirá recibiendo los mismos pagos mensuales.
• Los planes de pago a plazo también proporcionan pagos mensuales iguales, pero tienen una fecha de detención predeterminada. Los prestatarios pueden exceder el límite del principal con un plan a término si la tasa de interés real del préstamo termina siendo más alta que la tasa esperada que se calculó al cierre.
• Una línea de crédito crece con el tiempo y permite a los propietarios acceder a fondos de hipoteca inversa según sea necesario, lo que también significa que solo pagan intereses sobre las sumas que en realidad terminan pidiendo prestado.
• Tenencia modificada combina pagos mensuales fijos más pequeños de por vida con una línea de crédito más pequeña.
• El término modificado combina pagos mensuales más pequeños con una línea de crédito más pequeña (más pequeña en comparación con un pago a término o una línea de crédito por sí mismo).

Puede cambiar su plan de pago durante la vigencia del préstamo, siempre y cuando se mantenga dentro del límite principal. Tenga en cuenta que si solo un miembro de una pareja es el prestatario, un cónyuge sobreviviente no puede recibir ningún pago después de la muerte del prestatario. Esta podría ser una razón para elegir la opción de pago a tanto alzado (consulte Hipoteca inversa: ¿podría su viuda perder la casa? ).

Cargos del préstamo

Cualquier prestamista que quiera ofrecer hipotecas HECM debe recibir la aprobación de la FHA y debe obedecer las reglamentaciones federales con respecto a los honorarios del préstamo.

La tarifa máxima de originación, que es la forma en que los prestamistas obtienen dinero de las hipotecas, se basa en una escala móvil para viviendas de hasta $ 400, 000. La tarifa puede ser de $ 2, 500 o 2% de los primeros $ 200,000 de su el valor tasado de la propiedad (el que sea mayor) y el 1% de los próximos $ 200,000. La tarifa no puede exceder $ 6,000, incluso para viviendas que valen más de $ 400,000. Entonces, si el valor tasado de su casa es de $ 300,000, debe pagar no más de $ 5,000 en aranceles de originación. Si el valor tasado de su casa es de $ 100,000, no debe pagar más de $ 2, 500.

El gobierno no limita lo que los prestamistas pueden cobrar en costos de cierre, también llamados costos de cierre, que incluyen pagos por la tasación, seguro de título y la inspección de la casa. Algunos prestamistas le ofrecerán pagar estos costos por usted, pero luego le cobrarán una tasa de interés más alta. En esa situación, solicite al prestamista que le proporcione dos cotizaciones, una basada en que usted pague los costos de cierre y otra en función de que el prestamista los pague.

El gobierno tampoco limita las tarifas de terceros, como las tarifas de registro y los impuestos a la hipoteca, pero puede ponerse en contacto con el asesor fiscal de la propiedad local para asegurarse de que los cargos del prestamista sean exactos.

El gobierno limita las tarifas mensuales de servicio que los prestamistas pueden cobrarle a $ 30 o $ 35 por mes, dependiendo de su tipo de préstamo. Se supone que esta tarifa cubre los costos del prestamista para enviarle los estados de cuenta y los fondos del préstamo, y para asegurarse de haber pagado el seguro de propiedad y los impuestos a la propiedad según sea necesario. El prestamista agrega esta tarifa mensual al saldo de su préstamo cada mes; también se tiene en cuenta cuánto puede pedir prestado (el límite principal). Si un prestamista no cobra una tarifa de servicio, puede cobrar una tasa de interés más alta para cubrir sus costos de servicio.

Cuando busque prestamista, puede usar la herramienta de búsqueda del gobierno para encontrar firmas aprobadas por la FHA (y leer más sobre ellas en Encontrar las principales compañías hipotecarias revertidas ).

Cold Feet

Las hipotecas inversas tienen un período de enfriamiento de tres días hábiles durante el cual los propietarios pueden cancelar la transacción sin penalización. Este derecho también se llama "derecho a cancelar" o "derecho de rescisión". "Si ejerce este derecho, el prestamista tiene que reembolsar cualquier cantidad que haya gastado en la financiación del préstamo. Asegúrese de cancelar por escrito y enviar su aviso mediante un método que le permita probar cuándo lo envió y cuándo lo recibió.

The Bottom Line

Las hipotecas inversas son un producto complejo, y las reglas que las rigen también son complicadas. (Para obtener más información, consulte Pautas para hipotecas inversas de la FHA). Tenga en cuenta que, si obtiene una hipoteca inversa de propiedad exclusiva o de un solo propósito en lugar de la hipoteca HECM más común discutida aquí, las regulaciones serán un tanto diferente; lea sobre aquellos con ¿Cuáles son los diferentes tipos de hipotecas inversas?