Invertir en bienes raíces de alquiler parece una gran idea en papel. Simplemente compra un lugar en un área agradable, busca inquilinos y deja que ingrese el dinero en efectivo. Sin embargo, hay algunos asuntos que debes considerar antes de comprar una propiedad y poner un aviso de "alquiler" en el periódico. Aquí proporcionamos un resumen de los pros y los contras de poseer propiedades de alquiler y le damos algunos consejos sobre cómo obtener ganancias como propietario.

Ventajas del alquiler de inmuebles

Muchas personas que se sienten incómodas invirtiendo en instrumentos financieros no tienen reparos en invertir en bienes inmuebles, ya que es un activo tangible. Esta es una distinción psicológica, ya que una mala acción y una mala propiedad de alquiler son igualmente capaces de perder dinero, lo que lo obliga a vender por una pérdida. Dicho esto, aquí están las ventajas que se muestran en papel:

Ingresos corrientes - Esto se refiere al dinero del alquiler que queda después de que se han pagado la hipoteca y los gastos relacionados. El ingreso actual es básicamente efectivo mensual por el que no tuvo que trabajar, su propiedad lo produce por usted.

Apreciación : este es el aumento en el valor que las propiedades generalmente experimentan a medida que pasa el tiempo. La apreciación no está garantizada. Sin embargo, si posee una propiedad en un área estable (ciudades), la propiedad probablemente aumentará en valor a lo largo de los años. Incluso las propiedades en áreas escasamente pobladas y menos deseables pueden apreciarse debido a la inflación general.

Apalancamiento - Las propiedades de alquiler se pueden comprar con fondos prestados. Esto significa que usted puede comprar una propiedad de alquiler al anotar solo un porcentaje del valor total. Esencialmente, puede controlar toda la propiedad y el capital que posee, mientras que solo paga una fracción de su costo total. Además, la propiedad que compra asegura la deuda en lugar de sus otros activos. Puede perder la propiedad de alquiler, pero no debe perder su propia casa.

Ventajas fiscales : los ingresos de su alquiler pueden estar libres de impuestos si no recibe el flujo de caja neto después de descontar los gastos. Esto significa que su hipoteca se está pagando y usted posee más del valor total de la propiedad (en lugar de solo controlarla), pero no paga impuestos sobre el dinero que está haciendo esto por usted. Además, también puede retirar dinero libre de impuestos refinanciando su préstamo si la propiedad se aprecia y las tasas de interés han disminuido. Por último, puede evitar el pago de impuestos sobre la venta de una propiedad de alquiler si la vende y reinvierte el dinero en otra propiedad (llamada canje o cambio libre de impuestos).

Desventajas

Responsabilidad: ¿Qué sucede si una escalera se rompe debajo de los pies de su inquilino? Con el aumento de las demandas frívolas y la naturaleza imposible de cuantificar de la "angustia emocional", la responsabilidad puede ser algo aterrador. Al brindarle refugio a alguien a cambio de dinero, usted y el inquilino se encuentran en una relación en la que ambas partes son responsables.Debe estar seguro de que la propiedad que está alquilando cumple con todos los códigos del gobierno.

Gastos inesperados : ¿qué haces cuando levantas la alfombra del sótano y encuentras una grieta que se abre al abismo? Es imposible prepararse para cada gasto relacionado con la propiedad de alquiler, por lo que seguramente habrá algunos inesperados. Las calderas, la plomería y los accesorios a menudo necesitan ser reemplazados y no son prohibitivos. Sin embargo, el cableado defectuoso, las malas cimentaciones y los techos comprometidos pueden ser muy costosos de reparar. Si no puede pagar las reparaciones, se quedará sin un inquilino y con la sombría perspectiva de vender la propiedad con un descuento significativo. Además, a medida que los códigos de construcción evolucionan con el tiempo, la pintura con plomo, el asbesto, las tejas de cedro y otros materiales que pasaron la inspección en el pasado pueden reevaluarse en su desventaja.

Inquilinos malos : nadie quiere tener que usar una agencia de cobros para cobrar el alquiler vencido. Desafortunadamente, casi todos los propietarios tienen una historia que involucra a autos policiales que escoltan a su inquilino fuera de la propiedad, borrando todas las esperanzas de obtener el valor de alquiler atrasado de cinco meses. Los malos inquilinos también pueden aumentar sus gastos inesperados e incluso golpearlo con una demanda.

Vacante : no recibir dinero significa que debe realizar los pagos de su bolsillo. Si tiene un fondo de emergencia, podrá sobrevivir vacantes sin problemas. Si no tiene uno, puede encontrarse luchando para pagar el alquiler al arrendador más duro de todos: el banco.

Consejos

Minimizar las desventajas de ser dueño de bienes raíces es realmente simple. Aquí hay algunas pautas que ayudarán.

Mantenga sus expectativas razonables : tenga el objetivo de un flujo de efectivo positivo, pero no espere comprar un yate nuevo al final del año. Si mantiene sus expectativas bajo control, no tendrá la tentación de aumentar el alquiler y expulsar a los buenos inquilinos.

Encuentre un equilibrio entre los ingresos y el esfuerzo - ¿Está "a la mano" o debería trabajar con una empresa de administración de propiedades? Los ingresos actuales no parecen tan buenos si está realizando otro turno de jornada completa trabajando en su propiedad de alquiler. Hay empresas de administración de propiedades que administrarán su propiedad de alquiler por un porcentaje de los ingresos por alquiler.

Conozca las Reglas - Las leyes federales y estatales describen sus responsabilidades y obligaciones, por lo que no puede reclamar ignorancia cuando sucede algo. Tendrás que leer un poco; sin embargo, es mejor pasar 20 horas en la biblioteca que en el tribunal.

Inspeccionar la propiedad : una de las mejores maneras de evitar gastos inesperados es hacer que un profesional inspeccione la propiedad antes de comprarla .

Asegúrese de que sus contratos de arrendamiento sean legales : si comete un error en el contrato de arrendamiento, le resultará más difícil litigar si un inquilino viola los términos.

Referencias de llamadas y ejecución de verificaciones de crédito: Demasiados propietarios se apresuran a llenar una vacante en lugar de tomarse el tiempo para asegurarse de que el posible inquilino sea una opción mejor que una propiedad vacía.Si tiene tiempo, es posible que desee conducir por el espacio de vida actual de un posible inquilino: así es como probablemente se verá su propiedad cuando ese inquilino viva allí.

Únase a la Asociación de propietarios en su área : unirse a una asociación le proporcionará una gran cantidad de experiencia, así como ejemplos de alquileres, copias de leyes y reglamentos, y listas de abogados, contratistas e inspectores decentes. Algunas asociaciones incluso pueden permitirte unirte antes de comprar una propiedad de alquiler.

Haz amistad con un abogado, un profesional de impuestos y un banquero : si crees que te gusta ser propietario de propiedades de alquiler, una red que incluya estos tres profesionales será esencial si deseas aumentar tus tenencias.

Asegúrese de tener el tipo correcto de seguro : después de conocer las reglas, deberá comprar un seguro para cubrir su responsabilidad. Necesitará la ayuda de un profesional de seguros para seleccionar el paquete adecuado para su tipo de propiedad de alquiler.

Crear un Fondo de Emergencia - Esto es esencialmente dinero destinado a gastos inesperados que no están cubiertos por el seguro. No hay un monto fijo para un fondo de emergencia, pero el 20% del valor de la propiedad es una buena guía. Sin embargo, cualquier cosa es mejor que nada. Si obtiene ingresos actuales de una propiedad, puede juntar ese dinero en un fondo de emergencia.