Desde la primera decisión de invertir en bienes raíces hasta comprar su primera propiedad de alquiler, hay mucho trabajo por hacer. Esta tarea puede ser desalentadora para el inversionista por primera vez. Poseer una propiedad es un negocio difícil y el campo está salpicado de minas terrestres que pueden anular sus ganancias. Aquí echaremos un vistazo a las 10 mejores cosas que debe considerar al comprar una propiedad con ingresos.

Iniciar su búsqueda

Aunque es posible que desee que un agente de bienes raíces lo ayude a completar la compra de una propiedad en alquiler, debe comenzar a buscar su inversión por su cuenta. Tener un agente puede ejercer presión innecesaria para comprar antes de encontrar una propiedad que le convenga. Lo más importante es tomar un enfoque imparcial a todas las propiedades y vecindarios dentro de su rango de inversión.

Su rango de inversión estará limitado por si tiene la intención de administrar activamente la propiedad (ser un propietario) o contratar a alguien más para que la administre. Si tiene la intención de administrar activamente, no debe obtener una propiedad que esté demasiado lejos de donde vive. Si va a obtener una empresa de administración de propiedades para que lo cuide, su proximidad a la propiedad será un problema menor.

Echemos un vistazo a las 10 cosas más importantes que debe considerar al buscar la propiedad de alquiler adecuada.

1. Vecindario: La calidad del vecindario en el que compra influirá tanto en los tipos de inquilinos que atrae como en la frecuencia con la que enfrenta vacantes. Por ejemplo, si compra en un vecindario cercano a una universidad, lo más probable es que su grupo de potenciales inquilinos esté compuesto principalmente por estudiantes y que tenga vacantes regularmente (durante el verano, cuando los estudiantes tienden a regresar). casa).
2. Impuestos a la propiedad: Los impuestos a la propiedad no son estándar en todos los ámbitos y, como un inversor que planea ganar dinero con el alquiler, debe saber cuánto perderá con los impuestos. Los altos impuestos a la propiedad pueden no ser siempre algo malo si el vecindario es un excelente lugar para inquilinos a largo plazo, pero los dos no necesariamente van de la mano. La oficina de evaluación de la ciudad tendrá toda la información fiscal archivada o puede hablar con los propietarios dentro de la comunidad.
3. Escuelas: Sus inquilinos pueden tener o planean tener hijos, por lo que necesitarán un lugar cerca de una escuela decente. Cuando haya encontrado una buena propiedad cerca de una escuela, querrá verificar la calidad de la escuela ya que esto puede afectar el valor de su inversión. Si la escuela tiene una mala reputación, los precios reflejarán mal el valor de su propiedad. Aunque en su mayoría le preocupará el flujo de caja mensual, el valor total de su propiedad de alquiler entrará en juego cuando usted la venda.
4. Delincuencia: Nadie quiere vivir al lado de un lugar conflictivo para actividades delictivas. Vaya a la policía o a la biblioteca pública para obtener estadísticas precisas sobre delitos en varios vecindarios, en lugar de preguntarle al dueño de la casa quién tiene la esperanza de venderle la casa. Los elementos que debe buscar son las tasas de vandalismo, los delitos graves, los delitos menores y la actividad reciente (crecimiento o ralentización). También es posible que desee preguntar sobre la frecuencia de la presencia policial en su vecindario.
5. Mercado de trabajo: Las ubicaciones con oportunidades de empleo cada vez mayores tienden a atraer a más personas, lo que significa más inquilinos. Para saber cómo funciona un área en particular, diríjase directamente a la Oficina de Estadísticas Laborales de los Estados Unidos o a su biblioteca local. Si nota un anuncio de una nueva empresa importante que se mudará al área, puede estar seguro de que los trabajadores se congregarán en el área. Sin embargo, esto puede provocar que los precios de la vivienda reaccionen (negativa o positivamente) dependiendo de la empresa que se mude. El punto de partida aquí es que si desea la nueva corporación en su patio trasero, probablemente también lo hagan sus inquilinos.
6. Comodidades: Consulte el vecindario potencial de parques, centros comerciales, gimnasios, cines, centros de transporte público actuales o proyectados y todos los demás beneficios que atraen a los inquilinos. Las ciudades, y algunas veces incluso las áreas particulares de una ciudad, tienen un montón de literatura promocional que le dará una idea de dónde se puede encontrar la mejor combinación de servicios públicos y propiedad privada.
7. Permisos de construcción y desarrollo futuro: El departamento de planificación municipal tendrá información sobre todos los nuevos desarrollos que están llegando o han sido zonificados en el área. Si hay muchos condominios nuevos, parques comerciales o centros comerciales que se encuentran en su área, es probable que sea una buena área de crecimiento. Sin embargo, tenga cuidado con los nuevos desarrollos que podrían dañar el precio de las propiedades circundantes, por ejemplo, causando la pérdida de un espacio verde favorable a la actividad. Los condominios adicionales y / o las nuevas viviendas también podrían proporcionar competencia para sus inquilinos, así que tenga en cuenta esa posibilidad.
8. Número de anuncios y Vacantes: Si hay un número inusualmente alto de anuncios para un vecindario en particular, esto puede indicar un ciclo estacional o un vecindario que "salió mal". Asegúrese de averiguar cuál es antes de comprar. También debe determinar si puede cubrir las fluctuaciones estacionales en las vacantes. De manera similar a las listas, las tasas de vacantes le darán una idea del éxito que tendrá en atraer inquilinos. Las altas tasas de vacantes obligan a los propietarios a reducir las rentas para atraer a los inquilinos. Las bajas tasas de vacantes permiten a los propietarios aumentar las tarifas de alquiler.
9. Rentas: Los ingresos por alquiler serán el pan y la mantequilla de su propiedad de alquiler, por lo que necesita saber cuál es el alquiler promedio en el área. Si cobrar el alquiler promedio no será suficiente para cubrir el pago de su hipoteca, impuestos y otros gastos, entonces debe seguir buscando. Asegúrese de investigar el área lo suficientemente bien como para medir hacia dónde se dirigirá el área en los próximos cinco años.Si puede pagar el área ahora, pero se esperan mejoras importantes y se espera que aumenten los impuestos a la propiedad, entonces lo que podría ser asequible ahora puede significar bancarrota más adelante.
10. Desastres naturales: El seguro es otro gasto que tendrá que restar de sus devoluciones, por lo que es bueno saber cuánto necesitará llevar. Si un área es propensa a terremotos o inundaciones, el pago del seguro adicional puede reducir el ingreso de alquiler.

Obtención de información

Hable con los inquilinos y con los propietarios del vecindario. Los inquilinos serán mucho más honestos sobre los aspectos negativos del área porque no tienen ninguna inversión en ello. Si está ubicado en un vecindario en particular, intente visitarlo en diferentes momentos en diferentes días de la semana para ver a sus futuros vecinos en acción.

La propiedad física

En general, la mejor propiedad de inversión para principiantes es una vivienda residencial unifamiliar o un condominio. Los condominios son de bajo mantenimiento porque la asociación de condominios está allí para ayudar con muchas de las reparaciones externas, lo que hace que se preocupe por el interior. Debido a que los condominios no son unidades de vivienda verdaderamente independientes, sin embargo, tienden a acumular rentas más bajas y apreciar más lentamente que las viviendas unifamiliares.

Las viviendas unifamiliares tienden a atraer a inquilinos a más largo plazo en forma de familias y parejas. La razón por la cual las familias, o dos adultos en una relación, generalmente son mejores inquilinos que una persona es porque es más probable que sean financieramente estables y paguen la renta regularmente. Esto se debe al simple hecho de que dos pueden vivir casi tan baratos como uno (en lo que respecta a alimentos, alquiler y servicios públicos) y al mismo tiempo disfrutan de un doble ingreso. Como propietario, desea encontrar una propiedad y un vecindario que atraiga ese tipo de población.

Cuando tenga el vecindario restringido, busque una propiedad que tenga potencial de apreciación y un buen flujo de efectivo proyectado. Eche un vistazo a las propiedades que son más caras de lo que puede pagar, así como a las que están a su alcance: las propiedades inmobiliarias a menudo pueden vender por debajo de su precio de cotización. Observe los precios de cotización de otras propiedades y pregunte a los compradores sobre el precio de venta final para tener una idea de cuál es realmente el valor de mercado en el vecindario. Para el potencial de apreciación, está buscando una propiedad que, con algunos cambios cosméticos y algunas renovaciones, atraiga a inquilinos que estén dispuestos a pagar rentas más altas. Esto también le servirá bien aumentando el valor de la casa si decide venderla después de unos años.

En cuanto al flujo de efectivo, tendrá que hacer una suposición informada. Tome el alquiler promedio para el vecindario y reste el pago mensual esperado de su hipoteca, los impuestos a la propiedad (divididos entre 12 meses), los costos del seguro (también dividido entre 12) y una generosa asignación para mantenimiento y reparaciones. No se mienta a sí mismo y subestime el costo del mantenimiento y las reparaciones, o lo pagará una vez que finalice el trato. Si todas estas cifras salen igualadas o, mejor aún, con un poco de sobra, puede conseguir que su agente inmobiliario presente una oferta y, si todo va bien, ordene tarjetas de visita con Propietario estampado en todo la parte superior.

¿Listo para hacer el cambio?

Asegúrese de obtener la mejor tasa de interés hipotecario si está buscando invertir en una propiedad de alquiler.

The Bottom Line

Todos los estados tienen buenas ciudades, cada ciudad tiene buenos vecindarios y cada vecindario tiene buenas propiedades, pero se requiere mucho trabajo e investigación para alinear los tres. Cuando encuentre su propiedad de alquiler ideal, mantenga sus expectativas realistas y asegúrese de que sus finanzas se encuentren en un estado lo suficientemente saludable como para que pueda esperar a que la propiedad comience a producir flujo de caja en lugar de necesitarla desesperadamente. La inversión inmobiliaria no comienza con la compra de una propiedad de alquiler, sino que comienza con la creación de la situación financiera en la que puede comprar una propiedad de alquiler.