Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) son atractivos por varias razones. Uno, al menos el 90% de los ingresos gravables debe devolverse a los accionistas en forma de dividendos. Dos, que se relacionan con el punto uno, los rendimientos de los dividendos suelen ser más altos que en todo el mercado en general. Tres, y quizás lo más importante, no tienes que invertir el dinero y el tiempo en comprar una propiedad directamente, lo que es altamente probable que genere gastos inesperados y dolores de cabeza sin fin.

Si invierte en un REIT con un buen equipo de gestión, un historial probado y la exposición a buenas propiedades, puede sentarse y ver crecer su inversión. ¿No sería lindo si fuera así de fácil? A veces lo es, pero solo si haces tu tarea y tienes un poco de suerte. Desafortunadamente, hay algunas dificultades que deberá evitar. (Para obtener más información, consulte: REIT residenciales, de atención médica y de oficina .)

REIT no negociados

Considere la posibilidad de mantenerse alejado de los REIT no negociados. No se cotizan en bolsa, lo que significa que no podrá investigar su inversión. Esto, a su vez, le impedirá determinar el valor de REIT. Algunos REIT no negociables revelarán todos los activos y el valor después de 18 meses de su oferta, pero eso todavía no es reconfortante.

Los REIT no negociados también son ilíquidos. En muchos casos, no puede vender por un mínimo de siete años. Algunos le permiten recuperar una parte de su inversión después de un año, pero casi siempre habrá una tarifa. Cierran su dinero porque necesitan juntar dinero de los inversionistas para comprar y administrar propiedades. Pero también puede haber un lado oscuro de este dinero mancomunado. Ese lado oscuro se refiere a veces pagar dividendos del dinero de otros inversionistas, en contra de los ingresos que ha sido generado por una propiedad. Esto limita el flujo de efectivo para el REIT y disminuye el valor de las acciones. (Para obtener más información, consulte: ¿Cuáles son las posibles dificultades de poseer REIT ?)

Otra estafa para los REIT no negociados son los honorarios por adelantado. La mayoría carga una tarifa inicial entre 9% y 10% (a veces tan alto como 15%). Hay casos en que los REIT no negociados tienen una buena administración y excelentes propiedades, que pueden conducir a retornos estelares, pero este es también el caso de los REIT cotizados en bolsa.

Un riesgo final para los REIT no negociados son los honorarios externos del administrador. Si un REIT no negociado está pagando a un administrador externo, eso se come en las devoluciones. Si opta por invertir en un REIT no negociable, es imperativo que le pregunte a la administración todas las preguntas necesarias relacionadas con los riesgos anteriores. Cuanta más transparencia, mejor. (Para obtener más información, consulte: Análisis de REIT y REIT Performance .)

REITs comercializados públicamente

Este es un campo de juego mucho más seguro. Sin embargo, todavía hay riesgos.El mayor es el aumento de las tasas de interés, lo que reducirá la demanda de REIT. Se puede argumentar que el aumento de las tasas de interés indica una economía fuerte, lo que significará alquileres más altos y tasas de ocupación. Pero, históricamente, los REIT no funcionan bien cuando las tasas de interés suben.

El otro riesgo primario es elegir el REIT incorrecto. Esto puede sonar simplista, pero se trata de lógica. Por ejemplo, en el momento de escribir estas líneas, los centros comerciales suburbanos están en declive. No querrá invertir en un REIT con exposición a un centro comercial suburbano. Con los Millennials que prefieren la vida urbana por conveniencia y para ahorrar costos, es probable que los centros urbanos sean una mejor opción. Las tendencias cambian, así que asegúrese de hacer su investigación sobre lo que es actual. (Para más información, consulte: Money Habits of the Millennials .)

El último punto no es un riesgo, sino un punto que debe tener en cuenta: los dividendos de REIT se gravan como ingreso ordinario.

The Bottom Line

Invertir en REIT puede ser una alternativa pasiva y rentable para comprar propiedades directamente. No se deje influir por los rendimientos masivos de dividendos. En su lugar, elija los equipos de administración adecuados y las propiedades de calidad según las tendencias actuales. Considere seriamente los REIT cotizados en bolsa sobre los REIT no negociados. También asegúrese de prestar atención a las tasas de interés. (Para obtener más información, consulte: ¿Cuál es la diferencia entre un REIT y un fondo inmobiliario ?)