Hay seis formas diferentes en que puede recibir los ingresos del tipo más popular de hipoteca inversa, la Hipoteca de conversión de capital propio (HECM). El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), que regula los HECM, llama a estas opciones "planes de pago". "Puede optar por obtener una gran suma global por adelantado, establecer una línea de crédito que pueda utilizar según sea necesario, recibir pagos mensuales iguales, o elegir alguna combinación de estas opciones.

El plan que elija afectará la cantidad de dinero que reciba a corto y largo plazo, cuán rápido agota su capital acumulado en la vivienda y la efectividad con la que una hipoteca reversa ayuda a sus objetivos financieros. A continuación, le mostramos cómo funciona cada plan de pago y los pros y los contras de cada uno. (Si no está familiarizado con estos préstamos, conozca las reglas que se aplican a todas las HECM, independientemente del plan de pago que elija, en Una mirada a la regulación de las hipotecas inversas .)

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El plan de pago a tasa fija

Si desea una hipoteca reversa de tasa fija, solo tiene una opción de plan de pago: un pago a tanto alzado de un solo desembolso.

Cómo funciona: Obtenga una gran cantidad de una sola vez tan pronto como cierre su hipoteca inversa. Los intereses se acumulan sobre ese monto, las primas mensuales del seguro hipotecario en curso, así como los costos de cierre financiados hasta que la hipoteca reversa sea pagadera. La tasa de interés inicial es más alta de lo que es con los planes de tasa ajustable, pero la tasa de interés esperada en el tiempo es menor.

Los pros: Utilice este tipo de préstamo para pagar un saldo alto de la hipoteca o cubrir otro gasto grande. "La distribución de suma global funciona mejor para las personas que tienen una gran hipoteca existente que necesitan para pagar", dice Casey Fleming, un asesor hipotecario que actualmente trabaja para C2 Financial Corp. y tiene más de 30 años de experiencia en la industria hipotecaria. Él dice que esta es la mejor opción si necesita tomar todo o la mayoría de sus ingresos disponibles a la vez.

Las desventajas: No puede recibir ninguna ganancia adicional de este préstamo en el futuro. Los prestatarios que no son buenos para administrar el dinero o que han perdido su capacidad de hacerlo corren el riesgo de despilfarrar los ingresos o gastarlos demasiado rápido. Los estafadores a veces convencen a las personas mayores para que tomen este tipo de préstamos o se dirigen a los propietarios que recientemente sacaron uno. (Aprenda cómo protegerse y proteger a sus seres queridos en Cuidado con estas estafas hipotecarias inversas .) Fleming dice que la mayor desventaja es que "para casi todos los casos, el consumo máximo en el primer año es del 60% del inicial Límite principal. Como esta opción tiene solo un sorteo, el monto máximo del préstamo es bastante bajo. "Usted retiene el otro 40% como valor neto de la vivienda. No puedes pedir prestado contra ese 40%.Pero tener esta equidad puede ser útil si quiere vender su casa y pagar su hipoteca inversa.

Para acceder a todas sus acciones a lo largo del tiempo, deberá elegir un plan de pago de tasa ajustable.

Planes de pago de tasa ajustable

Los otros cinco planes de pago de hipoteca inversa tienen tasas ajustables. Si eliges uno de estos, existen tres posibilidades para cambiar la tasa de interés. Solo uno se aplicará a su hipoteca, y se revelará en la documentación de su préstamo.

• Su tasa de interés se ajustará una vez al año. La tasa se basará en el índice del Tesoro de Vencimiento Constante (CMT) más un margen establecido por el prestamista. La tasa no puede aumentar más del 2% por año y no puede aumentar o disminuir en más del 5% de la tasa inicial durante el plazo del préstamo.

• Su tasa de interés se ajustará mensualmente en función del índice CMT más un margen establecido por el prestamista. La tasa no puede aumentar en más del 10% durante el plazo del préstamo, y no hay límite en cuanto a qué tan baja puede ser la tasa de interés.

• Su tasa de interés se ajustará mensualmente en función de la tasa de oferta interbancaria de Londres (LIBOR) más un margen establecido por el prestamista . La tasa no puede aumentar en más del 10% durante el plazo del préstamo, y no hay límite en cuanto a qué tan baja puede ser la tasa de interés.

Si bien es importante saber cuál de estos escenarios se aplica a su préstamo porque afecta la cantidad de interés que su préstamo acumula con el tiempo, no importa en términos de afectar sus pagos mensuales programados o su línea de crédito disponible. Un cambio significativo en la tasa de interés con una hipoteca inversa no lo pone en riesgo de ejecución hipotecaria de la manera que lo hace con una hipoteca a plazo. Sin embargo, una tasa de interés más alta afecta el valor acumulado de su vivienda y significa que puede recibir menos si vende la casa. Si planea permanecer en su hogar de por vida, los aumentos en las tasas de interés pueden no ser una preocupación importante. Si no lo hace, puede asegurarse de que la tasa de interés de su préstamo coincida con el primer escenario, ya que el aumento máximo de la tasa de interés es del 5% en lugar del 10%. Su agente de préstamos y el asesor de hipotecas inversas pueden ayudarlo a comprender sus elecciones y cómo las tasas de interés ajustables afectan su situación (consulte Encuentre la agencia de asesoramiento de hipotecas inversas correctas ).

Cuando solicite una hipoteca inversa con una tasa de interés ajustable, las ilustraciones de las opciones de su plan de pago utilizarán una tasa de interés esperada. Esta es la mejor conjetura del prestamista de lo que la tasa de interés ajustable promediará a lo largo de la vida de su préstamo. Es uno de los tres factores clave para determinar cuánto puede pedir prestado, junto con la edad del prestatario más joven y el valor de la propiedad.

Ahora que tiene un conocimiento general de cómo funcionan los planes de tasa ajustable, repasemos sus cinco opciones de pago. Recuerde que el "pago" en este contexto se refiere a cómo recibirá los fondos del préstamo.

Opción 1: Plan de pago de tenencia

Cómo funciona: Obtenga pagos mensuales iguales siempre que al menos un prestatario viva en el hogar como residencia principal.Los pagos mensuales se calculan suponiendo que vivirás hasta los 100. Si no esperas vivir tanto tiempo, un plan de pago a plazo, que se analiza a continuación, podría ser una mejor opción. Si vives más tiempo, continuarás recibiendo pagos. Si desea recibir un pago mensual constante por el resto de su vida en su hogar, el plan de pago de tenencia es una buena opción.

Los profesionales: "Los pagos de tenencia son excelentes para quienes piensan que vivirán en el hogar por mucho tiempo y que necesitan un ingreso mensual estable", dice Fleming. No tiene que preocuparse por quedarse sin ingresos de hipotecas revertidas con un plan de pago de tenencia, siempre y cuando continúe cumpliendo con los demás términos del préstamo.

Las desventajas: Si tiene cuentas grandes para pagar, este plan no lo ayudará a pagarlas. Además, aunque este plan de pago aparentemente proporciona ingresos garantizados de por vida, si tiene que mudarse de su hogar por razones de salud, o si no cumple con los cargos de propiedad requeridos, como seguro de propietarios, impuestos a la propiedad o mantenimiento básico, el reverso la hipoteca será pagadera (esto es cierto bajo cualquier plan de pago) y no recibirá ningún pago adicional a menos que cure el incumplimiento. Recibirá el dinero que quede de la venta de su casa después de que se pague la hipoteca revertida, pero en el peor de los escenarios de un mercado inmobiliario deprimido combinado con altas tasas de interés, es posible que no obtenga mucho efectivo.

Opción 2: Plan de pago a plazo

Cómo funciona: Obtenga pagos mensuales iguales durante un período de tiempo determinado que elija: 10 años, por ejemplo. "Los pagos a plazo son mejores si tiene una idea clara de cuánto tiempo vivirá en el hogar", dice Fleming. "Las personas de más edad (de 80 en adelante) o aquellas que desean mudarse en pocos años pueden seleccionar este tipo. "

Los profesionales: El pago mensual es más alto en comparación con un plan de pago de tenencia. Aunque no recibirá pagos mensuales adicionales después de que llegue al final del plazo del préstamo, podrá seguir viviendo en el hogar como su residencia principal hasta que fallezca o se mude (siempre y cuando continúe cumpliendo con el otro préstamo). condiciones, como pagar los impuestos a la propiedad).

Las desventajas: No obtendrá un ingreso fijo de por vida a menos que muera durante el plazo del préstamo. Es posible que utilice el capital de su casa demasiado temprano en su vida y no tenga otra fuente de fondos en la que pueda confiar.

Opción 3: Línea de crédito

Cómo funciona: Obtenga acceso a dinero cuando lo necesite. Puede decidir cuándo utilizar su línea de crédito y cuánto tomar, siempre y cuando su saldo esté por debajo del límite principal. Su prestamista no puede exigirle que retire una cantidad mínima o que retire una suma mínima en un horario establecido.

Los profesionales: Una línea de crédito ofrece mucha flexibilidad. Puede retirar un gran suma global por adelantado y luego pedir prestado fondos adicionales a lo largo del tiempo; usted obtiene acceso a ese capital adicional que permanece bloqueado con el plan de pago de tasa fija. También puede dejar la línea intacta durante años antes de un día en que pueda necesitarla.También puede retirar importes iguales o similares cada mes. Básicamente, puede personalizar sus retiros según sus necesidades y ajustarlos a medida que cambian sus necesidades. Una línea de crédito puede funcionar como una suma global, tenencia o un plan a término, pero usted tiene más control. Además, la porción no utilizada de su línea de crédito crece con el tiempo a la misma tasa de interés que usted paga por el monto que ha pedido prestado, y solo paga intereses sobre el dinero que realmente pide prestado, que puede hacer que sea más fácil vender y mudarse más tarde o potencialmente dejar dinero a sus herederos. A diferencia de una línea de crédito con garantía hipotecaria, una línea de crédito con hipoteca revertida no puede revocarse, incluso si el valor de su vivienda disminuye o si empeora su situación financiera.

Las desventajas: Puede consumir una línea de crédito solicitando el 60% máximo de su límite principal en el primer año y el 40% restante en el primer día del segundo año. Si lo hace, no tendrá acceso a los fondos. Además, puede tardar hasta cinco días hábiles para recibir los fondos que solicita de su línea de crédito, por lo que debe asegurarse de mantener suficiente efectivo en su cuenta de cheques para necesidades urgentes.

Opción 4: Plan de tenencia modificado

Cómo funciona: Obtenga pagos mensuales fijos combinados con acceso a una línea de crédito durante el tiempo que un prestatario ocupe la vivienda como residencia principal. Los pagos mensuales fijos serán más pequeños que si obtiene un plan de tenencia directa, y la línea de crédito será más pequeña que si obtiene un plan de línea recta de crédito, pero tendrá acceso a la misma cantidad total de fondos.

Los profesionales: Tiene flexibilidad para establecer sus pagos mensuales, así como flexibilidad para elegir el tamaño de su línea de crédito. Si desea pagos mensuales más grandes, puede elegir una línea de crédito más pequeña; Si desea una línea de crédito más grande, puede elegir pagos mensuales más pequeños. Le permite cumplir con sus necesidades mensuales de flujo de efectivo regulares sin pedir prestado más de lo necesario. Esta opción reduce los gastos por intereses y lo pone en menos riesgo de agotar todos sus fondos propios y no poder permitirse mudarse si lo desea o necesita más adelante.

Las desventajas: Si necesita una gran suma de inmediato, este plan de pago probablemente no sea su mejor opción.

Opción 5: Plan a plazo modificado

Cómo funciona: Obtenga un pago mensual fijo durante un número predeterminado de meses, más acceso a una línea de crédito mientras un prestatario mantenga el hogar como suyo o su residencia principal. Los pagos mensuales fijos serán más pequeños que si obtiene un plan directo, y la línea de crédito será más pequeña que si obtiene un plan de línea recta de crédito, pero tendrá acceso a la misma cantidad total de fondos.

Los profesionales: Tiene flexibilidad para establecer el tamaño de sus pagos mensuales y por cuánto tiempo los recibirá, y serán más altos de lo que serían en virtud de un plan de tenencia modificado asumiendo la misma línea de crédito. . También obtiene flexibilidad al elegir el tamaño de su línea de crédito. Al final del plazo, aún tendrá acceso a los fondos del préstamo si no ha agotado su línea de crédito.Al igual que con el plan de tenencia modificado, puede mantener bajos sus cargos por intereses y posiblemente le quede suficiente capital para seguir adelante.

Las desventajas: Puede quedarse sin ingresos de hipotecas inversas. Usted solo recibe pagos mensuales durante un número determinado de meses o años, por lo que debe usar su línea de crédito cuidadosamente si espera necesitar ingresos más allá del final del plazo. Este plan tampoco es la mejor opción para grandes necesidades de efectivo iniciales.

The Bottom Line

HECM ofrece tantos planes de pago porque los propietarios tienen muchas necesidades financieras diferentes. Ninguna opción en particular es universalmente buena o mala.

"La mejor opción depende completamente de la situación y las necesidades del cliente", dice Fleming. Pero, agrega, "como regla general, estoy a favor de la línea de crédito sobre la tenencia o los pagos a plazo fijo", ya que la línea de crédito le permite realizar retiros mensuales de la misma manera que con un plan temporal o de tenencia, pero le brinda la flexibilidad de sacar más en caso de emergencia y acumular ahorros de interés si no necesita usarlo.

Haga su investigación y haga muchas preguntas a su prestamista y consejero de hipotecas inversas para determinar cuál plan de pago es mejor para usted. (Para la lectura relacionada, vea 5 signos de que una hipoteca inversa es una buena idea y Selección del prestamista hipotecario inverso derecho .)