Si está buscando comprar una casa con menos del 20% de descuento, es probable que tenga que pagar un seguro hipotecario además de su interés y capital principal. Podría parecer que un préstamo de la FHA sería un mejor negocio, pero si necesita un seguro hipotecario, ese puede no ser el caso.

Dos tipos de seguro hipotecario

Primero, es importante comprender los dos tipos básicos de seguro hipotecario (no lo confunda con el seguro de vida hipotecario). Ambos se activan si no puede pagar el 20% del costo de la vivienda cuando saca la hipoteca.

AD:

Si solicita un préstamo convencional, el banco le obligará a contratar un seguro hipotecario privado (PMI). Como su nombre lo indica, su prima va a una compañía privada que reembolsa al banco si deja de pagar su hipoteca. Cuando los pagos de su hipoteca muestren que su capital en la vivienda alcanza el 22%, puede solicitar la cancelación de la póliza. Consulte Cómo deshacerse del seguro hipotecario privado para obtener más información.

AD:

En el caso de un préstamo de la Administración Federal de la Vivienda (FHA), usted paga las primas de seguro hipotecario (MIP) a una entidad gubernamental, que protege a los prestamistas aprobados contra los prestatarios que incumplen.

Cuando la mayoría de los prestamistas comenzaron a endurecer sus estándares de suscripción a raíz de la crisis financiera, los prestatarios comenzaron a acudir en masa a los préstamos de la FHA. Con sus bajos requisitos de pago inicial, tan poco como el 3. 5%, y su disposición a aceptar puntajes de crédito relativamente bajos, la agencia brindó una opción viable para los propietarios de ingresos bajos y moderados.

AD:

La FHA aprieta los Tornillos

Una serie de aumentos de la FHA en los últimos años ha eliminado parte del brillo de estas populares hipotecas. Desde el último aumento en 2013, los prestatarios con un préstamo a 30 años y un 10% de descuento ahora tienen que pagar el 1, 3% de las primas anuales del seguro hipotecario. Y eso se suma a una prima de hipoteca inicial por valor de 1. 75% del monto del préstamo.

La FHA también revirtió el rumbo de su política de cancelación de primas anuales una vez que la relación préstamo-valor se redujo al 78%. Si deja al menos un 10% de ventaja al cierre, ahora debe preocuparse por MIP durante al menos los primeros 11 años de su préstamo. Y si contribuyó menos de eso cuando compró su casa, la prima se queda con usted mientras dure el préstamo.

El siguiente cuadro muestra las primas actuales de seguro hipotecario (MIP) para los préstamos de la FHA.

Hipotecas con plazos superiores a 15 años

Hipotecas con plazos inferiores o iguales a 15 años

Fuente: Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU.

Hipoteca convencional PMI cuesta menos

Estas nuevas restricciones hacen una hipoteca convencional con PMI, si puede obtener una, una mejor oferta en muchos casos. El pago promedio del seguro hipotecario privado está entre 0.3% y 1. 15% del préstamo cada año, sin costo inicial. En la mayoría de los casos, puede solicitar la cancelación de PMI una vez que haya alcanzado el 22% de equidad en el hogar.

Veamos dos propietarios con una hipoteca de $ 250,000 durante 30 años: uno saca un préstamo de la FHA con un 5% de descuento y el otro obtiene un préstamo convencional casi idéntico. Suponiendo una tasa de PMI de 0. 8%, la que tiene seguro privado ahorrará más de $ 1, 000 cada año en pagos más bajos. Otra gran diferencia: el prestatario con la hipoteca convencional puede cancelar la prima una vez que él o ella adquiere suficiente capital.

El único factor que aún le da a la FHA una ventaja sobre la mayoría de los préstamos hipotecarios: facilidad de calificación. Si su puntaje de crédito le prohíbe obtener un préstamo en otro lugar, una tarifa de seguro hipotecario más alta podría ser algo con lo que usted pueda vivir. Otra opción es obtener un préstamo de la FHA y, una vez que reconstruya su crédito, intente refinanciarlo con una hipoteca convencional.

The Bottom Line

A la luz de las recientes alzas de primas de seguros, vale la pena investigar sus opciones antes de solicitar un préstamo de la FHA si planea gastar menos del 20% en su casa. Pero si un préstamo respaldado por el gobierno es su única forma de lograr la propiedad de una vivienda, puede ser un sacrificio que valga la pena realizar.